Покинутые из-за кризиса. Чтобы удержать арендаторов, владельцы столичных торговых объектов снижают ставки

Нищающие ритейлоры вынуждены пересматривать планы развития и закрывать магазины. Собственники профессиональных площадей, чтобы удержать арендаторов, идут на небывалые уступки: уменьшают ставки, фиксируют платежи в гривне, соглашаются на рассрочку. Но, по прогнозам экспертов, подобная лояльность не спасет ТРЦ от дальнейшего падения доходов, которое остановится не ранее следующего года.

Хорошо было вчера

Последние годы владельцы профессиональной торговой недвижимости могли диктовать свои условия ритейлорам, которые выстраивались в очереди, чтобы заполучить площади в столичных ТЦ. "Вакантность удачно расположенных торговых центров еще летом составляла 1%, а менее привлекательных — примерно 3%, что является очень хорошим показателем", — говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. Однако финансовый кризис изменил диспозицию. Падение покупательской способности киевлян отразилась на оборотах большинства торговцев. В связи с этим многие ритейлоры заморозили свои планы по развитию. По словам исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, собственники сетей не только отложили открытие новых магазинов, но и начали закрывать уже существующие, если те не приносят прибыль. В группу наибольшего риска попали продавцы одежды, обуви, бытовой техники, электроники и ювелирных украшений. Данная тенденция уже привела к увеличению вакантности помещений в профессиональных ТЦ до 5–10%. Судя по всему, этот показатель будет расти.

Эксперты отмечают, что наиболее надежные постояльцы торговых центров — якорные арендаторы. Как правило, это продуктовые супермаркеты или предприятия, предоставляющие развлекательные услуги (кинотеатры, катки, боулинг). Для них изначально были установлены самые низкие ставки и лояльные условия. К тому же владельцы ТРЦ прекрасно понимают, что, потеряв в качестве арендатора, к примеру, кинопрокатчиков, им трудно будет заполнить освободившиеся площади, а те в свою очередь не хотят терять средства, вложенные в оборудование помещений. "Исключением являются предприятия общественного питания, уже покидающие торговые центры. Правда, пока их места готовы занять конкуренты", — поясняет г-н Степенко.

Согласны на многое

Отсутствие желающих открывать магазины в ТЦ вынуждает их собственников идти на уступки. По словам главы торгового департамента Colliers International (Украина) Натальи Кравец, вплоть до октября на киевском рынке не чувствовалось влияния кризиса. "По результатам трех кварталов базовые арендные ставки на торговые помещения площадью 100–300 кв. м повысились на 20–40% и достигли своего максимума", — утверждает она. Рост, по ее мнению, приостановился с четвертого квартала, поскольку рынок накрыла паника. А когда стало ясно, что спад будет затяжным, владельцы ТЦ стали искать компромисс с арендаторами. Владимир Степенко утверждает, что арендные ставки по сравнению с минувшим годом снизились на 15–20%. За квадрат в магазине площадью около 100 кв. м просят от $70 до $250 в месяц в зависимости от месторасположения и посещаемости объекта, а в помещениях площадью порядка 1 тыс. кв. м — от $80 до $150 в месяц.

Cтарший агент отдела торговой недвижимости компании DTZ Наталья Миколайчук констатирует, что снижение ставок в первую очередь коснулось торговых центров, у которых и ранее были проблемы с посещаемостью. "Некоторые из них временно снизили ставки в долларовом эквиваленте на 20–30%", — говорит она. Андрей Борщ добавляет, что отдельные собственники коммерческой недвижимости пошли еще дальше и начали отказываться от привязки к американской валюте, устанавливая плату в гривне, а также соглашаются на рассрочку платежей. "Но арендаторы уже ведут переговоры с владельцами торговых помещений, требуя привязать размер арендных ставок к обороту", — отмечает г-н Борщ. По прогнозам экспертов, они будут падать и дальше, а к концу нынешнего года могут снизиться на 25–60% в зависимости от успешности ТРЦ. "На наш взгляд, "дном" арендных ставок в национальной валюте станет первая половина 2010 г., когда они сравняются с показателями 2006 г.", — считает Наталья Кравец.

Девелоперы сворачиваются

Проблемы с поиском новых и удержанием старых арендаторов поставили под сомнение строительство новых торговых объектов. По данным Colliers International (Украина), в 2008 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 78,3 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей, а их общий объем составил 434,8 тыс. кв. м. На нынешний год девелоперы планировали сдать порядка 160–180 тыс. кв. м. Наиболее крупные из анонсированных проектов — Sky Mall (45,5 тыс. кв. м), Dream Town (45 тыс. кв. м), "Домосфера" (22,3 тыс. кв. м), Highway Fashion (28 тыс. кв. м), 4 room (21 тыс. кв. м). Однако, по мнению г-на Степенко, будет введено в эксплуатацию не более 15% заявленных площадей. Одной из причин сложившейся ситуации является отсутствие у девелоперов средств для строительства объектов. А компании, располагающие деньгами, опасаются отсутствия арендаторов и замораживают стройку до лучших времен.