В Одессе все спокойно. Торговые площади в центре приморского города по-прежнему заполнены и так же дороги, как до кризиса
Несмотря на снижение покупательской способности, которое уже успели почувствовать торговцы большинства городов страны, одесские ритейлоры, как и ранее, оккупируют магазины в центре и готовы платить за них по докризисным ценам. Оптимизм в них вселяют не переводящиеся на курорте шопоголики и острый дефицит помещений, позволяющий их собственникам и дальше выкручивать руки арендаторам. Тем более что многие из анонсированных проектов строительства ТЦ заморожены.
На шопинг денег хватает
Кризис не отбил у жителей и гостей южной Пальмиры желания развлечься походом по магазинам. Тогда как в большинстве других городов страны ритейлоры в панике закрывают бутики или съезжают в менее престижные районы, одесские торговцы продолжают излучать оптимизм. По данным управляющего директора компании Research Development Company Олега Никифорова, пустующих магазинов или мест в ТЦ в городе крайне мало. Не отмечается и массового переселения торговых точек на окраины. "Стремление переехать в меньшее по размеру помещение и более дешевый район характерно для офисного и складского сегментов местного рынка недвижимости. Начавшаяся в конце прошлого года миграция компаний, пытающихся найти более дешевый способ размещения сотрудников или товаров, продолжается до сих пор, но торговли это не коснулось. По-прежнему наиболее востребованными являются площади в пределах "золотого прямоугольника", ограниченного улицами Дерибасовской, Ришельевской, Пушкинской и Греческой", — утверждает он.
Олимпийское спокойствие ритейлоров объясняется несколькими факторами. Во-первых, торговля в городе, несмотря на экономические сложности в стране, действительно идет достаточно бойко. В компаниях отмечают снижение спроса лишь на 10–15%, тогда как в целом по Украине этот показатель составляет порядка 30%. Продавцы рассчитывают, что с началом курортного сезона покупательская активность вырастет, что позволит им выйти как минимум на прошлогодние показатели, а то и превысить их. Во-вторых, собственники не слишком популярных у ритейлоров торговых площадей не стали дожидаться массового оттока арендаторов и объявили о готовности обсуждать новые условия сотрудничества еще в конце минувшего года. Многие компании, воспользовавшись ситуацией, сумели выбить скидки. В-третьих, для Одессы всегда был характерен дефицит торговых площадей. По данным г-на Никифорова, на сегодняшний день их общая площадь около 300 тыс. кв. м, из них профессиональные составляют лишь 35–40 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, это предложение на 20–25% ниже потребности рынка.
Золотой центр
Сравнительно неплохая выручка одесских торговцев позволила собственникам помещений выйти из ситуации с минимальными потерями. "Тогда как в большинстве населенных пунктов страны переговоры арендаторов и владельцев магазинов закончились, по меньшей мере, фиксацией курса на уровне 5,0 грн./$, а во многих случаях и существенным снижением ставок, в южной Пальмире за квадраты рассчитываются в долларах и по коммерческому курсу", — отмечает представитель Первой риэлторской компании Борис Марушко. Причем стоимость площадей в центре по сравнению с докризисной почти не уменьшилась. Фасадные помещения на первых этажах жилых домов можно снять по $100–150/кв. м в месяц. Единственный бонус, на который могут рассчитывать потенциальные арендаторы, — более широкий выбор вариантов: в прошлом году площади в центре практически не попадали в открытую базу данных и сдавались исключительно "своим". По старым ценам предлагаются и выставленные на продажу помещения. По словам Олега Никифорова, их собственники хотят получить порядка $10 тыс. за кв. м. Но, как отмечает г-н Марушко, реальных сделок практически нет, поскольку в городе ходят слухи о том, что осенью торговая недвижимость обвалится в цене, и большинство желающих вложить деньги в такие объекты ждут более благоприятного времени для покупки.
Кардинально противоположная ситуация на периферии. Традиционно там были расположены продуктовые и строительные супермаркеты, а также магазины, предлагающие продукцию эконом-класса. Зимой, ссылаясь на отток покупателей, они начали массово требовать у хозяев помещений скидки. Последние дрогнули и стали снижать цены. Как следствие к апрелю арендные ставки на окраинах упали в сравнении с докризисным уровнем почти вдвое и на сегодняшний день составляют $10–12/кв. м.
Вполовину подешевели здания, которые выставляются на продажу: средняя стоимость квадратного метра на жилмассиве Таирова и в поселке Котовский — порядка $1 тыс. При этом, как сказала специалист рынка недвижимости агентства НТН Елена Казакова, в течение последнего месяца число желающих приобрести недвижимость по сниженным ценам увеличилось. Многие одесситы, забрав депозиты в банках, задумались об их дальнейшем вложении, обратив внимание на коммерческие объекты, которые после кризиса опять начнут дорожать.
Помог дефицит
Если некоторые владельцы непрофессиональных площадей готовы уменьшать цены, то одесские торговые центры пока держат оборону. По словам Олега Никифорова, практически все ТЦ на сегодняшний день выставляют докризисные тарифы вне зависимости от того, в каком районе города они расположены. Идти на уступки готовы лишь якорным арендаторам, которые снимают от 500 кв. м. Но если ранее такие компании были готовы платить $12–15/кв. м, то сейчас многие просто не рассматривают предложений выше $10/кв. м. Для других торговцев условия более жесткие. К примеру, в ТЦ, который находится в центре, площади можно снять по $50–60/кв. м, а наиболее привлекательные места (к примеру, прикассовая зона) выставляются по $200–250/кв. м, что соответствует прошлогодним ставкам. Несговорчивость собственников зданий поясняется просто: в центре Одессы размещено всего три торговых центра ("Афина" — на Греческой пл., "Европа" — на ул. Дерибасовской и "Детский мир"), что позволяет им даже сейчас сдавать в аренду почти 100% площадей. Удалось сохранить ставки на прошлогоднем уровне и многим объектам на периферии. К примеру, на Таирова ТЦ "Вузовский", "Панорама" и "Маршал" сдают квадраты по $30–40 за кв. м, в поселке Котовский ("Семья", "Аврора") были вынуждены предоставить арендаторам скидки в 10–15% и сегодня выставляют помещения по $25–30/кв. м.
В прошлом году местные риэлторы прогнозировали возможное снижение ставок из-за обилия проектов, которые предполагалось реализовать в Одессе. Но пока эти ожидания не подтвердились. Не так давно в Аркадии открылся ТЦ премиум-класса "Сады Победы", но стоимость площадей там от $150 до $200/кв. м. В районе Фонтанки продается масштабный проект ТРЦ "Ривьера", первая очередь которого была введена в эксплуатацию в феврале. На Таирова строит супермаркет компания Billa, но пока неизвестно, будут ли там сдаваться помещения сторонним арендаторам. В Украинской Торговой Гильдии сообщают о планируемом открытии в июне этого года на 6 км Овидиопольского шоссе первой очереди специализированного мебельного центра "6 элемент". Как заявляют в компании, с момента открытия ТЦ будет заполнен на 100% (уже подписаны договоры аренды с компаниями "Мир мебели", "Интер Стиль", "Тандем", "Ампир", "Здравствуй, дерево", "Деревянный дом", "Уютный дом", Granat и пр.). Тарифы здесь невысокие и составляют $23/кв. м. Вторую очередь объекта площадью 14 тыс. кв. м введут в эксплуатацию весной следующего года.
Вместе с тем целый ряд проектов отложили до лучших времен. Так, заморожены планы по возведению торгового центра Ikea, под который уже приобретен участок на Киевской трассе. Пока не строится и ТЦ "Караван", владельцы которого также приобрели землю в районе Пересыпи. Сооружение еще трех объектов в минувшем году планировала и Billa, но пока их дальнейшая судьба неизвестна. Так что в ближайшее время дефицит торговых площадей в Одессе сохранится, что позволит их собственникам держать рекордные цены. Более того, некоторые уже заявили о повышении ставок на курортный сезон на 10–15%.
