Заложники ситуации. Не имея возможности отказаться от лишних офисных площадей, киевские компании предлагают их в субаренду
Из-за наблюдаемого последние два-три года дефицита на рынке офисных площадей столичные компании, как правило, заключали долгосрочные договоры аренды, в которых фиксировались занимаемая площадь и размер арендной платы. В сегодняшних реалиях они вынуждены потесниться, но не имеют возможности: в договорах прописаны жесткие штрафные санкции. Чтобы выйти из положения и хоть немного сэкономить, компании начали предлагать лишние помещения в субаренду по демпинговым ценам. Впрочем, данная тенденция будет актуальной только до завершения кризиса.
Как рассказал "ДС" исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ, на протяжении последних двух-трех лет количество желающих арендовать помещение в специализированном столичном бизнес-центре заметно превышало предложение. В связи с этим владельцы ввели в практику заключение долгосрочных договоров аренды (на три–пять лет), в которых фиксировалась как арендная ставка, так и занимаемая арендатором площадь. "Разорвать его практически невозможно, так как в нем предусматриваются поистине жесткие штрафные санкции, соизмеримые со стоимостью аренды за оставшийся до завершения действия договора период", — пояснил он. По словам г-на Борща, в последние годы более 50% офисных помещений сдавались именно по этой схеме. Причем это было выгодно не только арендаторам, которые таким образом защищали себя от постоянного роста арендных ставок, но и самим владельцам офисных центров. "Наличие долгосрочных договоров значительно повышает стоимость любого объекта коммерческой недвижимости в глазах потенциальных покупателей и инвесторов", — говорит он.
Сейчас же долгосрочные договоры сделали арендаторов заложниками ситуации. По словам управляющего партнера CB Richard Ellis в Украине Сергея Сергиенко, из-за финансового кризиса и сокращения деловой активности в стране многие компании были вынуждены уволить часть персонала и уже не нуждаются в значительных площадях, от которых теперь не могут отказаться. С большими проблемами столкнулись те фирмы, которые арендовали помещения с запасом. "Ряд компаний планировали дальнейшее расширение бизнеса и изначально занимали большую, чем им было необходимо, площадь", — объясняет г-н Сергиенко. Это подтверждает и руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Евгения Разумная, добавив, что пик заключения подобных договоров пришелся на весну–лето 2008 г., когда стоимость аренды достигла максимального уровня. "В первую очередь это касается бизнес-центров класса А и В в центральной части города. Платить по таким ставкам многие компании просто не в состоянии", — констатирует она.
Единственным выходом из ситуации, по словам г-на Борща, оказалась сдача лишних площадей в субаренду, получившая распространение в последние месяцы. "Если в прошлом году таких предложений не было, то сейчас я знаю как минимум пять объектов, где предлагаются подобные варианты", — рассказывает он. Факт появления площадей в сегменте субаренды подтверждают и в других компаниях, по словам представителей которых они пользуются спросом у небольших фирм. "Традиционно под офисы в бизнес-центрах выделялись помещения площадью от 250 до 1 тыс. кв. м, которые и были наиболее востребованы в последние годы. Сегодня ситуация изменилась. И наиболее популярными стали офисы в 50–100 кв. м, которые в центрах не предусмотрены, зато их можно найти в сегменте субаренды, согласившись делить определенное пространство с другой компанией", — подчеркивают наблюдатели. Андрей Борщ добавляет, что владельцы объектов коммерческой недвижимости просто не могут за короткий срок приспособиться к новым требованиям арендаторов и перепланировать помещения, поскольку это требует значительных инвестиций.
Как сказала Евгения Разумная, сдаваемые в субаренду площади пользуются спросом не только из-за их небольшого размера, но и благодаря наличию качественного ремонта. Немаловажным фактором является их низкая стоимость. "Если в прошлом году средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса А и В составляла порядка $70 за кв. м в месяц (без учета НДС, коммунальных услуг и пр.), то сейчас она упала до $35 за кв. м, а в некоторых и до $20. "Сдать помещение по старым ценам сейчас нереально, поэтому разницу вынужден доплачивать арендатор", — говорят эксперты.
Впрочем, участники рынка сходятся во мнении, что сегмент субаренды будет существовать недолго — до завершения финансового кризиса. Наученные горьким опытом арендаторы теперь начали внимательно относиться к подобным сделкам. "Хотя договоры субаренды заключаются в большинстве случаев на один–три года, они, как правило, содержат пункт о возможности досрочного расторжения в тот момент, когда это будет нужно фирме, сдающей помещение в аренду", — подчеркивает г-жа Разумная.
