Конкурентное преимущество. Клиенты отелей все чаще отдают предпочтение посуточной аренде квартир
Несмотря на экономический кризис, спрос на посуточную аренду квартир в Киеве упал за последние полгода всего на 10–15%. Это объясняется увеличением числа иностранных туристов и перетоком в сегмент клиентов гостиниц, что позволило компенсировать общее сокращение спроса со стороны украинцев. Впрочем, даже незначительный отток клиентов заставил владельцев апартаментов пойти на уступки и уменьшить расценки на треть.
Постояльцы отелей уходят на квартиры
По данным агентств недвижимости, по состоянию на июль прошлого года в Киеве сдавалось в посуточную аренду около 20 тыс. квартир, из которых 12–15 тыс. были расположены в центральной и приближенной к ней частях города, а 5–7 тыс. — на окраинах. Причем, по оценкам руководителя проекта KievRent.net Игоря Бугаенко, порядка 50–60% рынка приходилось на хозяев, имеющих пять-шесть объектов, 20–30% — на собственников одного-двух апартаментов, каждая десятая квартира принадлежала агентству недвижимости, а также 9 и 1% — "вокзальные предложения" и предложения структур, выкупивших целые парадные домов (с максимальным приближением к уровню гостиниц) соотвественно. Сегодня риэлторы утверждают, что их базы данных выросли как минимум на 25–30%, из чего можно сделать вывод, что общее количество предлагаемых в этом сегменте апартаментов достигает 25–27 тыс. Директор работающего на рынке посуточной аренды АН "Квартал" Виталий Насыров говорит, что если ранее специалисты их компании самостоятельно занимались подбором новых предложений, то сейчас владельцы квартир сами обращаются в их агентство для заключения договоров на поиск квартирантов. "В первую очередь рост предложения обусловлен выходом на рынок большого количества спекулянтов, которые либо не хотят продавать свои апартаменты по низким ценам и решили подождать завершения финансового кризиса, либо вообще не могут этого сделать из-за низкой активности покупателей. Также посуточной арендой заинтересовались некоторые владельцы квартир, ранее ориентировавшиеся лишь на долгосрочную аренду, стоимость которой на сегодняшний день существенно просела", — поясняет исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ.
Спрос же на посуточную аренду на протяжении последнего полугодия, наоборот, упал на 10–15%. Как утверждают в большинстве столичных агентств, своих клиентов ежедневно находят от трети до половины квартир из их баз данных. Исключением, по словам г-на Насырова, являются лишь праздничные дни, число сделок на которые увеличивается в разы. "К примеру, в этом году с 1 по 9 мая арендовать квартиру в Киеве было практически нереально: количество заявок значительно превышало имеющееся предложение и было сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года", — отметил он.
Отрицательную динамику эксперты объясняют падением деловой активности и сокращением числа соотечественников, приезжающих как на всевозможные выставки, конференции и семинары, так и в туристических целях. По информации представителя АН "Избушка", до 70% приезжих из регионов Украины приходится на людей, прибывших по делам, а остальные являются туристами. В то же время они соглашаются, что отток клиентов мог быть и больше, если бы не увеличилось число иностранных гостей. "Активность зарубежных туристов связана с девальвацией гривни, вследствие чего для них пребывание в Украине подешевело на 30–40%. В итоге если в прошлом году на них приходилось порядка 45% сделок на рынке посуточной аренды, то сейчас — около 60%, и эта доля продолжает расти", — отмечают в агентствах недвижимости.
Немаловажную роль сыграла и жадность столичных отельеров, большинство которых отказались снизить расценки на период кризиса, ограничившись перманентными акционными скидками. К примеру, проживание в самом дешевом номере отеля Hyatt Regency Kiev стоит EUR370 в сутки, тогда как аналогичную по площади, качеству ремонта и наличию удобств квартиру в этом же районе можно снять всего за $120–150 в сутки. Жилье, сопоставимое с номером в отеле Radisson Sas, проживание в котором стоит от EUR320 в сутки, можно арендовать за $80–100. А квартиру (на пл. Победы), идентичную с номером расположенной там же гостиницы "Лыбедь", где стоимость проживания составляет 734 грн. в сутки, можно найти за 300–350 грн. По словам Андрея Борща, столь большая разница в стоимости стала причиной перетока клиентов отелей в сегмент посуточной аренды квартир. "Если в прошлом году средняя загрузка киевских гостиниц составляла 70–80%, то на сегодняшний день она упала до 60%, а у целого ряда отелей не превышает 50%. В первую очередь пострадали построенные в советские времена объекты категории три звезды", — считает он.
Владельцы жилья умерили аппетиты
Впрочем, даже небольшой отток клиентов заставил владельцев квартир пойти на уступки: за последние полгода они снизили свои расценки в среднем на 30%. К примеру, если во второй половине прошлого года стоимость проживания в однокомнатных квартирах стартовала с $40 в сутки, то сейчас она уменьшилась до $30–35. За эти средства предлагаются апартаменты площадью 30 кв. м с новым ремонтом, встроенной кухней, импортной сантехникой и базовым набором бытовой техники даже на улице Белорусской (Шевченковский р-н), хотя основная масса таких квартир расположена в отдаленных от центра районах (ст. м. "Нивки", "Берестейская", Сырец, Соломенка). Более престижная квартира на Костельной общей площадью 45 кв. м с новым ремонтом, домашним кинотеатром и кондиционером обойдется уже в $50 в сутки (в прошлом году — $80). За эти же средства можно снять двухкомнатную квартиру в 60 кв. м с базовым ремонтом, застекленной лоджией и всей необходимой техникой на улице Александра Бойченко (Днепровский р-н). За $65 в сутки сегодня можно арендовать квартиру с хорошим ремонтом на улице Богдана Хмельницкого (в прошлом году — $85), а на Малой Житомирской однокомнатные апартаменты VIP-уровня будут стоить $80 в сутки (годом ранее — $110). А за $120 в сутки можно рассчитывать на двухкомнатную квартиру-студио площадью 78 кв. м (потолок 3,8 м) с евроремонтом и джакузи на улице Софиевской, тогда как в минувшем году сутки проживания там оценивались в $170. Стоимость проживания в трехкомнатной квартире площадью 230 кв. м на Бассейной снизилась за этот же период с $310 до $250 в сутки.
Причем, как утверждают эксперты, указанные расценки могут быть и ниже. Ведь даже на интернет-сайтах большинства агентств указано, что если клиент бронирует квартиру на длительное время — три-четыре дня, то он получает скидку в размере 10–15%, а элитные апартаменты, которые попадают под так называемые "горячие предложения", могут обойтись клиенту на 15–40% дешевле. Кроме того, предусмотрены скидки в размере 3% за онлайн-бронирование. Также в агентствах добавляют, что если ранее хозяева недвижимости предпочитали иностранную валюту, то сейчас они готовы брать оплату в гривнях по курсу НБУ. "Квартиры, владельцы которых не готовы идти на уступки, могут не снимать по полмесяца и более", — отметил Андрей Борщ.
Несколько изменилась за последнее время и структура рынка. По данным консалтинговой компании SV Development, в нынешнем году доля однокомнатных квартир в предложении выросла с 38 до 42%, а двухкомнатных — с 37 до 39%. Зато доля "трешек" и четырехкомнатных апартаментов, наоборот, сократилась с 18 до 15% и с 7 до 4% соответственно.
Цены стабилизируются осенью
Наблюдатели сходятся во мнении, что до конца лета стоимость посуточной аренды киевских квартир будет снижаться. Игорь Бугаенко объясняет это тем, что традиционно в летний период падает как число гостей столицы, приезжающих сюда по делам, так и количество туристов, решивших посмотреть местные достопримечательности. "Летом наши соотечественники устремляются либо на море, либо в горы. Иностранцы, которые хотят посмотреть нашу страну, в этом году также переориентировались на крымские курорты, совмещая туризм с отдыхом на море. Учитывая наблюдаемый ныне рост предложения сдаваемых в аренду квартир, их владельцы будут вынуждены уступить еще как минимум 15–20%", — считает он. Соглашаются с ним и в агентстве недвижимости "Избушка", по мнению представителей которого стоимость посуточной аренды уменьшится на 5–10%.
С наступлением осени, с которой связывают повышение деловой активности, эксперты прогнозируют стабилизацию цен. Хотя в это время число приезжих в Киев украинцев увеличивается, что могло бы поднять стоимость аренды, вырастет и предложение на рынке, что приведет к дальнейшему усилению конкуренции. "Кроме того, упадет интерес иностранцев к столице. Если в первом полугодии многие из них посещали различные выставки и форумы, поскольку заплатили за участие в них еще в 2008 году, то во втором полугодии зарубежные гости отказались от участия в данных мероприятиях", — резюмировали собеседники "ДС".
