Загородное изобилие. Сдача внаем загородных домов и дач стала прибыльнее, чем в аренду квартир
Резкое падение стоимости аренды загородных дач, домов и коттеджей подогрело спрос на эту недвижимость: на протяжении летнего сезона три из четырех предложенных в наем объектов нашли своих клиентов. Впрочем, с окончанием теплого периода много предложений осталось без съемщиков, хотя арендные ставки упали еще больше.
Из продажи в аренду
Прошедший теплый сезон ознаменовался для рынка аренды загородных дач, домов и коттеджей двумя тенденциями: резким увеличением предложения и столь же стремительным падением цен в долларовом эквиваленте. По сообщению начальника отдела загородной недвижимости компании "Траектория" Ирины Шикиной, если летом прошлого года в аренду предлагалось порядка 3,5 тыс. загородных объектов, то в этом объединенные базы риэлторских агентств насчитывали уже около 4-4,2 тыс. предложений.
Более всего выросло в процентном соотношении предложение объектов бизнес- и эконом+ классов. "Увеличение количества желающих сдать такие дома в аренду объясняется прежде всего спадом продаж на рынке загородной недвижимости: по сравнению с прошлым годом количество сделок сократилось более чем на 35-40%. Естественно, многие собственники домов решили попробовать сдать свою недвижимость в аренду, дабы получать хоть какой-то доход от ее эксплуатации. Причем готовиться к этому они начали еще с зимы, вкладывая деньги в ремонт и обустройство. Зачастую это касалось объектов, находящихся в банковском залоге", — рассказала г-жа Шикина.
По словам эксперта, рост предложений увеличился бы намного больше, если бы сдача дома в аренду не подразумевала наличие полной внутренней отделки, меблировки и бытовой техники. Учитывая, что многие собственники загородной недвижимости продолжают доводить до ума свои голые стены, можно смело утверждать, что в следующем году база данных агентств подрастет еще на 15-20%.
Упавшие ставки
Несмотря на общую стагнацию рынка недвижимости, спрос на аренду загородного жилья упал по сравнению с другими сегментами не так значительно. По информации директора отдела агентских услуг АН "Ситикон" Эдуарда Бразаса, в сравнении с прошлым годом количество сделок сократилось не более чем на 7-10%. Весомую роль в этом сыграло значительное снижение ставок в долларовом эквиваленте. По словам начальника отдела маркетинга компании SV Development Владимира Степенко, в среднем по рынку цены на аренду загородного жилья подешевели на 30-50%. Минимальная стоимость аренды дач бюджетного сегмента сократилась по итогам сезона до $100/мес. против $200 год назад, домов класса эконом — до $300/мес. против 500 в прошлом году, коттеджей бизнес-класса — с $1,5 до 1,2 тыс./мес., премиум-коттеджей — с $5 тыс. до 3 тыс./мес., а домов с грифом делюкс — с $8 тыс. до 5 тыс. "Именно игра с ценами позволила не потерять клиентов. Если в начале сезона собственник не мог сдать свою недвижимость по желаемой цене, он существенно снижал стоимость аренды", — говорит г-н Степенко. Косвенно его слова подтверждают и данные Украинской риэлторской группы. Например, за $400/мес. в нынешнем году был сдан дом площадью 65 кв. м со всеми удобствами в 25 км от Киева (с. Гнатовка, Киево-Святошинский р-н), который в прошлом году арендовался за $600. Жилой дом площадью 57 кв. м со всеми удобствами и комплектом необходимой мебели в Броварском районе, который в 2009 г. сдавался за $600/мес., был арендован за $380. Стоимость же "голубятин" без удобств в старых дачных поселках в этом сезоне стартовала со $100 в мес., тогда как годом ранее их минимальная цена не опускалась ниже $170-200 в мес. "Неофициально аренда загородного жилья, кроме элитных сегментов, напрямую привязана к стоимости найма квартир аналогичного класса в Киеве. Когда в прошлом году минимальная цена аренды однокомнатных апартаментов в столице составляла $500 в мес., арендные ставки на самое дешевое, но приличное загородное жилье также стартовали с $500. Сегодня же средняя цена "единички" опустилась до $300-350. За аналогичную сумму сейчас можно снять и небольшой загородный домик", — комментирует PR-менеджер Украинской риэлторской группы Дарья Дружченко, добавив, что цены в гривне за год практически не изменились.
По оценкам специалистов, совокупный валовой доход собственников сдаваемой в сезонную аренду загородной недвижимости Киевского региона составил в этом году порядка $8-10 млн против $15-17 млн годом ранее. Существенно упали и доходы агентств: если в 2008 г. их суммарные комиссионные превысили $1 млн, то в 2009 г. они составили не более $180-200 тыс. "Такое резкое падение доходов риэлторских компаний объясняется не только снижением цен и сокращением числа сделок, но и уменьшением размера вознаграждений со 100 до 30-50% от месячной арендной ставки", — отметила г-жа Дружченко.
С дальним прицелом
По информации ведущего специалиста филиала АН Park Lane "Николаевский парк" Ирины Сологуб, в течение сезона 2009 г. пустовать остались около 20% предложенных в аренду домов. "Основными причинами, по которым не сняли некоторые объекты, было несоответствие цены и качества, неудачное месторасположение и отсутствие благоустроенной придомовой территории", — говорит она. По данным компании, наибольшим спросом в нынешнем сезоне пользовались дома площадью 200-300 кв. м c мебелью, наличием всей бытовой техники, благоустроенной территорией и хорошей транспортной развязкой, которые расположены на обуховском, житомирском, одесском и варшавском направлениях. Как правило, их стоимость составляла $1,5-2 тыс. в мес. "Популярность именно среднего ценового сегмента объясняется желанием большинства клиентов обеспечить комфортное пребывание своей семьи на свежем воздухе, возле леса или водоема, вдали от городского шума", — объясняет г-жа Сологуб. Эдуард Бразас добавляет, что арендаторы в этом сезоне были более требовательными, особенно к оборудованию дома мебелью и техникой.
Аналогичные критерии спроса наблюдаются и сейчас, когда на рынке остался лишь сегмент долгосрочной аренды загородных объектов. По словам Владимира Степенко, ныне предложение сократилось до 1,3 тыс. домов, из которых 500-600 уже сданы на срок от полугода. "Максимальный спрос приходится на домовладения стоимостью $1-1,2 тыс. в месяц не далее 15 км от Киева, в таких поселках, как Старые и Новые Петровцы, Хотяновка, Ходосеевка, Плютово, Козин, Счастливое, Гора, Вишенки, Глеваха, Васильков, Зазимье. Как правило, клиенты ищут коттедж площадью 150-200 кв. м с автономным водоснабжением, отоплением, мебелью, стандартным набором бытовой техники и всеми удобствами. Таким критериям соответствуют далеко не все выставленные в долгосрочную аренду объекты, поэтому порядка 30-40% предложения останутся невостребованными", — говорит он.
Независимый эксперт рынка Ярослав Цуканов утверждает, что долгосрочной арендой загородного жилья в основном интересуются те же клиенты, которые снимают апартаменты в самом центре столицы — приезжие топ-менеджеры и иностранцы. "Жилье в центре и загородный дом обходятся для арендаторов примерно в одну сумму. Но если квартиры снимают преимущественно одинокие работники, то дома — семейные, особенно иностранцы, которые привыкли иметь много квадратных метров на природе", — говорит он. Стоимость долгосрочной аренды загородного жилья, как правило, на 10-20% ниже, чем в летний сезон. Однако предложение, которое останется вакантным еще один-два месяца, по мнению специалистов, сбросит еще 10-15% от нынешних цен.
