Строительство дорогих небоскребов — это не только вопрос престижа, но и холодный расчет
Действительно возведение небоскребов удешевляет себестоимость строительства из-за снижения трат на покупку большого земельного участка?
И.Н. Нет, только если строительство ведется на очень дорогом участке, где каждая пядь земли ценится на вес золота. Дело в том, что в Украине возведение зданий выше 100 м (примерно 27–28 этажей) считается экспериментальным и требует многочисленных дополнительных научных исследований, согласований, составления детальных отчетов для различных организаций. А непосредственно при строительстве необходимо использовать самые современные материалы, инженерное оборудование, дорогую технику. В среднем себестоимость квадрата здания высотой 120 м на 15% больше, чем аналогичного по классу 80-метрового, а дом в 200 м уже на треть дороже. Иногда такие расходы попросту неоправданны, особенно там, где нет проблем с землеотводом.
О каких дополнительных согласованиях идет речь и зачем они нужны?
И.Н. Для строительства небоскребов нет нормативов. Следовательно, множество вопросов остаются открытыми и выясняются экспериментальным путем. К примеру, компаниям, возводящим здания выше 100 м, необходимо проводить специальные исследования фундамента, конструкций, внутреннего инженерного оборудования, поскольку с каждым этажом повышается нагрузка на сооружение, увеличивается воздействие ветров, атмосферного давления. В целом в ходе разработки и утверждения проекта необходимо ответить на сотни вопросов, поставленных десятками столичных научно-исследовательских институтов и разрешительных структур. Для этого приходится привлекать соответствующих специалистов, тратиться на специальную технику для тех или иных измерений. Нашей компанией по объекту на Льва Толстого (БЦ "101 Tower"), высота которого составит 113 м, на исследования и научную часть было потрачено около 5 млн грн. Поэтому не каждый застройщик может взяться за сверхвысотные проекты, которые не только требуют дополнительных средств, но и определенного опыта.
А столичные власти не препятствуют возведению высотных зданий?
И.Н. С этой стороны, палок в колеса нам никто не вставлял. Ведь мы долго и тщательно готовились, располагали достаточным количеством средств на все необходимые исследования. Разработку проекта "101 Tower" на полгода задержало разве что отсутствие на протяжении четырех месяцев научно-технического совета при Минрегионстрое, который мы обязаны были пройти два раза: на предварительном рассмотрении проекта и на окончательном. На всю процедуру мы потратили чуть больше полугода, и сейчас на этом объекте возведено 15 этажей.
По какой причине уже в ходе реализации данного проекта вы снизили изначально согласованную высоту здания со 130 до 113 м?
И.Н. Ради экономии средств. Снизив этажность, мы смогли выйти на себестоимость строительства объекта в $80 млн вместо ранее намеченных $100 млн. А то, что здание осталось выше 100 м, позволило нам сохранить все научные исследования, согласования и отчетность. Иначе пришлось бы проходить повторное утверждение, что увеличило бы сроки реализации проекта.
Когда вы говорите, что при высотном строительстве требуются дорогие материалы, что вы имеете в виду?
И.Н. При возведении здания мы используем 70% материалов отечественного производства и 30% — импортного. Последние применяются на верхних этажах. Наши материалы не всегда могут выдержать повышенные ветровые и атмосферные нагрузки. Кроме того, приходится покупать заграничные инженерные системы, которые лучше украинских или же вообще не имеют аналогов.
Из-за кризиса многие компании приостановили возведение затратных небоскребов. Что вам позволяет продолжать работы?
И.Н. Фундамент на объекте по улице Толстого был заложен еще до кризиса, и мы решили все же закончить начатое. Тем более что наши соинвесторы, когда прошла первая волна паники, выразили готовность вкладывать средства в строительство. Ведь в Киеве практически отсутствуют новые бизнес-центры класса А и в ближайшее время вряд ли появятся. Поэтому наш объект наверняка будет востребован. Конечно, расценки на аренду помещений планируются ниже, чем во время бума на рынке недвижимости, но они все равно будут достаточно высокими.
Вы собирались строить в Киеве еще один небоскреб, на какой стадии находится этот проект?
И.Н. Мы хотим возвести самое высокое в стране здание (254 м) — БЦ Victory Towers — на пересечении Воздухофлотского проспекта и улицы Борщаговской. Это более масштабный проект, на реализацию которого нужно потратить порядка $300 млн. Мы уже получили разрешение на строительство, а работы начнутся через год, максимум — через два. Мы заинтересованы в том, чтобы это был первый в Украине объект высотой более 200 м, и не хотим затягивать с его вводом в эксплуатацию.
Чтобы удовлетворить свое тщеславие?
И.Н. Это не тщеславие, а престиж. Я еще в детстве мечтал построить небоскреб и с годами только укрепился в своем желании, предполагающем общение со специалистами самого высокого уровня. К тому же уникальное здание можно и сдавать в аренду гораздо дороже, чем обычное. А это уже не только имя, это — холодный расчет.
