Коттеджи еще можно выбирать. Но наиболее дешевое и качественное загородное жилье вскоре исчезнет с рынка
В преддверии начала весенне-летнего сезона рынок предлагает большой ассортимент сдающихся в аренду коттеджей и домиков в пригородной зоне столицы. Сегодняшнее разнообразие, по прогнозам риэлторов, продлится до конца апреля — начала мая, после чего недорого снять что-либо приличное будет уже невозможно. Тогда же начнется и очередной бум дачного строительства.
Комфорт начинается с $500
"Уже сегодня столичные компании, работающие с загородной недвижимостью, готовы принимать заявки на аренду коттеджей и домов, — говорит начальник отдела аренды агентства "Благовест" Марина Корнейчук. — Дальновидные арендаторы имеют возможность заплатить задаток, например, за апрель-май и "застолбить" наиболее привлекательные объекты, цены которых соответствуют их уровню. Сейчас рынок предлагает более 300 объектов разного качества и ценового уровня, в то время как в конце мая желающим уехать подальше от городской жары выбирать уже будет не из чего: многолетняя практика показывает, что к этому времени остается только неликвид, предлагающийся к тому же по заоблачным ценам".
По оценкам риэлторов, уже в апреле первыми с рынка исчезнут достаточно комфортабельные недорогие коттеджи в лесных районах возле водоемов (Конча-Заспа, Пуща-Водица, Лесники, новая Обуховская трасса), предлагающиеся по $250–500 в месяц. Спрос на них традиционно превышает предложение, и хотя такие дома обычно не оснащены бассейнами и большими саунами, наличие в здании всех коммуникаций и телефона делают их наиболее удобными для проживания бизнесменов, стремящихся вывести на лето свои семьи из Киева, сохранив при этом возможность нормально работать. "Обычно такие объекты начинают снимать в конце весны, как только устанавливается теплая погода, и живут в них до самой осени, — утверждает специалист по недвижимости агентства Red Ольга Буток. — Они полностью приспособлены для этого и в то же время не столь обременительны для бюджета, как коттеджи более высокого ценового диапазона. Это может показаться странным, но такие дома пользуются намного большей популярностью, нежели необорудованные домики с коммуникациями и удобствами во дворе, предлагающиеся к аренде по $100 в месяц. По всей видимости, это связано с тем, что основные арендаторы загородного жилья привыкли к удобствам и не желают превращать свою жизнь и отдых в нескончаемую борьбу с бытовыми трудностями".
"Золотые ворота" не популярны
Предложение по элитным коттеджам, ценовая планка которых начинается с уровня $1 тыс. в месяц, составляет порядка половины рынка. Спросом такие объекты пользуются, как правило, у приезжих иностранцев и россиян, которые снимают их как на лето, так и для круглогодичной эксплуатации. "Если для постоянного проживания наши клиенты предпочитают снимать комфортабельные коттеджи в городской черте, то для летнего отдыха они предпочитают пригород, — подчеркивает Марина Корнейчук. — Особым спросом, естественно, пользуются дома подешевле — за $1–2 тыс. в месяц. Такого предложения к апрелю уже не остается, в то время как коттедж за $8 тыс. можно выбрать практически в любое время. Конечно, дачи нижнего ценового уровня уступают более дорогим в отделке, но за такие деньги они обязательно должны быть оборудованы хорошей бытовой техникой, меблированы и оснащены бассейном и сауной. Естественно, все арендаторы стремятся снять дом возле водоема. Престижнее всего Конча-Заспа, но популярностью пользуются и обжитые лесные массивы — Обуховское направление, Пуща-Водица, а также 20-километровая зона Житомирской трассы (пойма Ирпеня) и Одесское направление (районы Боярки и Виты-Почтовой)".
Более дорогие коттеджи — за $3–6 тыс. — отличаются, как правило, уровнем отделки дома. Все хозяева коттеджей с арендной платой свыше $1 тыс. называют свои дома "еврокоттеджами", но в реальной жизни качество такого жилья значительно рознится. Наиболее дорогие коттеджи, предлагающиеся к аренде по $8–10 тыс. в месяц, как правило, дополнительно включают и обслуживающий персонал — домохозяйку, горничную, садовника, завхоза. Основными арендаторами таких особняков являются финансово стабильные столичные бизнесмены и различные представительства, которые снимают дома под свои летние резиденции, а также для корпоративного отдыха. Кстати сказать, элитный поселок "Золотые ворота", где дома предлагаются по цене до $8 тыс., особой популярностью у киевлян не пользуется, поскольку расположен на новой Обуховской трассе рядом с шоссе, ведущим к городской свалке.
Самыми же дорогими объектами рынка являются отдельно стоящие коттеджи-замки, расположенные возле озер, снабженные собственными конюшнями, теннисными кортами и площадками для гольфа. Предлагаются они по цене $12–15 тыс. в месяц, но такие предложения на рынке единичны и, как правило, не доходят до баз агентств недвижимости.
Что касается домов для круглогодичного проживания, то самыми дешевыми здесь являются приличные двухэтажные домики, которые трудно назвать коттеджами, расположенные в таких не очень престижных киевских районах, как Ширма, район площади Шевченко, Куреневка. Такие дома, давностью постройки не более пяти лет, предлагаются по $1,5 тыс. в месяц и, как правило, имеют два санузла, две–три спальни, большую кухню и неплохую меблировку.
Более дорогие объекты площадью порядка 500–600 кв. м, предлагающиеся по цене $3–5 тыс., располагаются в районах Нивок, Соломенки, нижнего Печерска. Цены на такие коттеджи напрямую зависят от уровня их отделки и оснащения бытовыми приборами. Живут в городских коттеджах, как правило, работники иностранных представительств и заезжие иностранцы, привыкшие у себя на родине к индивидуальным домам.
Что касается наиболее дорогих и престижных домов, расположенных на том же Зверинце на Печерске, то они оцениваются на уровне $10–12 тыс. в месяц, но такое предложение на рынке сегодня практически отсутствует. По причине дороговизны земельных участков строят здесь для собственных нужд, и такие проекты вряд ли могут в случае сдачи в аренду окупиться в сжатые сроки. Тем не менее они пользуются популярностью у различных диппредставительств, особенно если имеют приличный надел земли рядом с домом. Такие дома спланированы и оборудованы по самому последнему слову мировой моды и имеют фешенебельную отделку из природных материалов.
Однако поскольку спрос на круглогодичную аренду в столице невысок, многие хозяева соглашаются сдавать свои дома на сезон и даже на сутки. Так, например, стоимость суточной аренды пятикомнатного меблированного коттеджа с телефоном на 12 сотках земли с бассейном, сауной, джакузи, мангалом и бильярдной составляет $50. Стоимость услуг агентств недвижимости традиционно составляет 30–50% от месячной арендной стоимости.
По слова риэлторов, сдача коттеджей в аренду еще не стала в столице развитым видом бизнеса. Построить дом — крайне трудоемкое дело, а случаев, когда человек хотел бы изначально заняться бизнесом на этом поприще и строил дом, сообразуясь с требованиями рынка и по своему бизнес-плану, вообще единичны. Как правило, на рынок поступают объекты, которые люди строили для себя, но по каким-то жизненным причинам они пустуют, и хозяин сдает их в аренду. В то же время данный бизнес весьма выгоден — сроки окупаемости элитных проектов составляют порядка четырех-пяти лет. Но если требования рынка не соблюдены, коттедж может вообще никогда не окупиться.
Риэлторы прогнозируют, что цены на загородные и городские коттеджи в этом году по сравнению с прошлым не изменятся. "За последние два-три года сформировался устойчивый спрос на хорошее добротное жилье такого типа, — считает Марина Корнейчук. — Индивидуальное же жилье — это уже предмет роскоши, и количество людей, способных себе это позволить, в текущем году вряд ли увеличится, поэтому цены будут стабильными. Может быть, они несколько подрастут на пике спроса — в конце мая — начале июня, но, скорее всего, к этому моменту на рынке останутся лишь неоправданно дорогие объекты, не нашедшие своего клиента".
