Офисы почти закончились

Свободных площадей в столичных офисных центрах сегодня практически нет, но в ближайшие три-четыре года на рынке ожидается поступление более 200 тыс. кв. м подобных площадей. Поэтому многие риэлторы прогнозируют, что ставки аренды офисов будут снижаться, несмотря на всеобщее подорожание киевской недвижимости.

Столичные компании покупают

По словам менеджера по маркетингу компании Colliers International Эдуарда Онуфриенко, уровень вакантности в основных профессиональных офисных центрах в Киеве сейчас составляет всего около 5,5%. "Поэтому многие компании сталкиваются с проблемой нехватки офисных площадей в центрах класса "А" и "В", особенно если речь идет о больших метражах, — отмечает он. — Это приводит к тому, что украинские компании, которые разбираются в отечественном рынке и не боятся больших инвестиций, начинают покупать офисные помещения и отдельно стоящие здания". Цена таких помещений, продающихся через агентства недвижимости, на сегодняшний день составляет порядка $1–1,7 тыс. /кв. м в центре столицы, $900–950/кв. м — на приближенных к нему улицах и на Подоле. В $600–900 обойдется "квадрат" в приближенных к центру районах и в $200–500 — на окраинах. Стоимость офисного помещения зависит не только от района, в котором оно расположено, но и от уровня ремонта. К примеру, бывшее общежитие на улице Сурикова (рядом с Соломенской площадью), которое требует полного ремонта, продается сейчас по $212/кв. м, а офисный центр с полной отделкой в районе станции метро "Университет" — по $1650/кв. м. "Особым спросом у покупателей пользуется нежилой фонд, расположенный на первых этажах центральных киевских улиц, а также отдельно стоящие здания по разумной цене, — говорит ведущий специалист агентства "Благовест" Наталья Матвийчук. — Только четверть покупателей готова покупать жилой фонд и в последующем переводить его в нежилой. Неплохо расходятся все помещения в легко доступных местах возле любой из станций метрополитена. Выкупают помещения, как правило, "с запасом", чтобы часть из них использовать под свои нужды, а часть сдавать в аренду. Тем не менее особого бума на рынке непрофессиональных офисных помещений, который мог бы сравниться с рынком торговых помещений, сегодня нет, что, по всей видимости, связано с появившимся за последние пять лет большим количеством офисных и бизнес-центров, в которых предпочитают снимать помещения ведущие киевские и зарубежные компании. Причем зарубежные фирмы предпочитают арендовать офисы, а не покупать их".

Дешевые офисы

Ставки на аренду площадей в профессиональных столичных бизнес-центрах не изменились и по-прежнему составляют от $25/кв. м в помещениях класса "А" и от $15 — в помещениях класса "В". Говоря об аренде непрофессиональных офисных помещений, специалисты отмечают, что они нередко сдаются по ставкам аренды складов. Офисы без ремонта и телефонных линий на Лесном проспекте предлагаются сейчас на рынке по $2/кв. м, в $3–4 оцениваются подобные офисы на улицах Бориспольской, Радищева, Радистов, Каховской, Магнитогорской и Вышгородской.

В административных зданиях с ремонтом на окраинах офисы оцениваются по ставке в $10–12/кв. м, чуть ближе к линиям метро — по $15–18, в центре — по $30–35/кв. м, что сравнимо с арендными ставками в профессиональных офисных центрах. Риэлторы говорят, что снять помещение в админздании довольно сложно — все они заняты на длительные сроки арендаторами. Забирают с рынка даже самый неликвид. Например, админздание старой постройки на окраине Святошина, предлагавшееся без ремонта и телефонных линий по цене $4,5/кв. м, ушло в течение всего трех месяцев, хотя раньше вряд ли пользовалось хоть каким-нибудь спросом. Повышения уровня арендных ставок на помещения в офисных центрах не произошло, хотя ввиду сложившейся ситуации на рынке предполагалось их некоторое увеличение.

Класса "А" не хватает

Интересной особенностью на рынке офисных помещений в последний год стали участившиеся случаи сдачи объектов в аренду еще до начала их строительства. Таким образом были практически сданы в аренду офисный центр New Technology Business Center компании ISA Prime Developments на улице Жилянской и офисная часть жилищно-офисного центра "Панорама". Компания Colliers International реализует сейчас проект еще одного офисного центра под крупную западную фармацевтическую фирму. "Подобные сделки свидетельствуют, что компании верят в девелоперов, верят, что проект будет осуществлен в том виде, в котором он заявлен, и в заявленные сроки, — говорит Эдуард Онуфриенко. — То есть рынок становится более цивилизованным и профессиональным". Тем не менее рынок меняется и в других направлениях. В частности, все актуальнее становится понятие дефицита. По словам регионального директора компании DTZ Анны Максимчук, если еще год-полтора назад на рынке преобладало предложение офисов класса "А", оценивающихся по ставке свыше $25/кв. м, и практически совсем не был представлен класс "В" по цене свыше $15/кв. м, то сегодня ситуация диаметрально противоположна. В нынешнем году будут введены только три офисных центра класса "А" ("Мандарин Плаза" и "Доминант", реализуемые Colliers International, а также четвертый блок "Подол Плазы", реализуемый DTZ) с рабочей площадью 11,7 тыс. кв. м. Офисных центров класса "В" на рынок попадет больше — около 50 тыс. кв. м. Речь идет о сданном на стадии строительства офисном центре New Technology на улице Жилянской, 43 (7,5 тыс. кв. м), бизнес-городке компании "Форум" на улице Пимоненко (18 тыс. кв. м), офисном центре на улице Боженко, 87 (4,3 тыс. кв. м), первой очереди офисного центра на улице Рыбальской, 22 (8 тыс. кв. м), и офисных центрах класса "В" на улицах Тургеневская, 15, и Пирогова, 4 (5 тыс. и 4,5 тыс. кв. м). Так, компаниям, желающим снять помещение класса "А", возможно, придется ждать еще год-два, поскольку бум ввода в эксплуатацию офисных центров ожидается в столице только в 2004–06 гг.

Накануне снижения цен

По словам Эдуарда Онуфриенко, в ближайшие три-четыре года на рынке строительства офисных помещений ожидает-ся очередная волна предложения: в эксплуатацию планируется ввести порядка 200 тыс. кв. м площадей, что увеличит его емкость вдвое (сейчас на рынке присутствует 154 тыс. кв. м площадей в профессиональных офисных центрах) и может привести к падению арендных ставок. "Прогнозировалось, что арендные ставки на офисные помещения ввиду отсутствия в них свободных площадей в этом году повысятся, — рассказывает г-н Онуфриенко. — Однако этого не произошло, потому что, предвидя увеличение предложения за счет более новых и современных офисных комплексов, хозяева существующих предпочитают продолжать идти на уступки своим арендаторам и заключать с ними долгосрочные договоры аренды, чтобы избежать в последующем их ухода в новые бизнес-центры. По опыту прошлых лет можно говорить, что в следующем году рынком будет поглощено порядка 25–30 тыс. кв. м площадей в профессиональных офисных центрах и уровень поглощения будет ограничиваться только нехваткой предложения".

Волнообразное развитие рынка специалисты связывают с его инертностью и довольно длительными сроками реализации проектов офисных комплексов. После первой волны строительства бизнес-центров предложение на рынке было более чем достаточным, а последствиями финансового кризиса 1998 г. стало сокращение расходов компаний на свои офисные площади, и арендные ставки пошли вниз. Однако последовавшая далее стабилизация на рынке опять привлекла внимание девелоперов к сегменту офисных центров, поэтому в ближайшие годы рынок может столкнуться с обилием предложения профессиональных офисных площадей. Остается главный вопрос — сможет ли рынок поглотить такой объем предложения?

"Хотя в нашей стране прогнозировать что-то сложно, столь существенное увеличение предложения на рынке, несомненно, приведет к его перенасыщению и снижению арендных ставок, если, конечно, состояние экономики останется хотя бы на прежнем уровне и все проекты будут реализованы", — отмечает Анна Максимчук.

Крупнейшие сделки 2002 г.

Компания

Занятая площадь, кв. м

Офисный центр