Парламентарии узаконили ипотеку

Содержание Закона "Об ипотеке", утверждения которого участники финансового рынка ожидали с нетерпением, несколько поубавило их оптимизм. Предполагается, что документ ускорит развитие только жилищного кредитования, работа же с земельными наделами пока остается высокорисковой операцией.

На прошлой неделе Верховная Рада приняла Закон "Об ипотеке". Им определены принципы возникновения и применения ипотеки, а также порядок выполнения ипотечных прав и обязательств, установлены требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, условия передачи недвижимого имущества, закреплена необходимость государственной регистрации ипотеки. Кроме того, предусматривается существование такого вида ценных бумаг, как залоговая, которая будет удостоверять право ее держателя на получение от должника выполнения по основному обязательству, а в случае невыполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки. Предусмотрены правила процедуры проведения публичных торгов предметами ипотеки (после решения суда), в соответствии с которыми специализированные организации, ответственные за их проведение, действуют на основах конкуренции. Не обошлось и без неурегулированностей. Камнем преткновения на сегодняшний день стал Земельный кодекс, принятый парламентариями еще в конце 2002 г., которым закреплен мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения (до 1 января 2005 г.). Само собой разумеется, что банки при кредитовании не станут принимать в залог имущество, на которое они не смогут претендовать в случае невозвращения займа.

В целом воспринимая закон позитивно, финансисты высказывают недовольство рядом процедурных "закавык". В частности, по мнению начальника кредитно-депозитного управления АБ "Аркада" Любомира Килимника, нарушается процедура взыскания: если сейчас при отчуждении имущества документ, подтверждающий право собственности, выдает нотариус, то законом предусмотрено, что эта функция будет возложена на исполнительную службу. Впрочем, впоследствии в закон могут быть внесены изменения. Несмотря на то что закон открывает ипотечное кредитование, он не решает вопроса стандартов самого кредитования и рефинансирования банков. Нельзя забывать, что длинные и дешевые ресурсы, необходимые для ипотечного кредитования, появляются после рефинансирования. "Для этого мы предполагаем развивать ипотечные ценные бумаги. Но чтобы заработала ипотека, необходимо принять сразу несколько законов, а именно: "Об ипотечном кредитовании операций с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" и "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Все эти законы находятся в ВР. Они в свое время были приняты, но Президент наложил вето, сейчас они уже доработаны", — заявил г-н Килимник в интервью "ДС".

Более продуктивной работы финансисты ожидают и от исполнительной власти. "Время для приведения в соответствие с новым законом всей документации есть, ведь он вступает в силу только с 1 января 2004 г. Кабинет Министров должен дать свои разъяснения к ипотечному закону, разработать формы закладных, исходя из которых банки будут разрабатывать свои собственные, и уже после этого вносить изменения в договорные документы", — отметил в разговоре с "ДС" заместитель председателя правления банка "Финансы и Кредит" Игорь Сметанин.

Некоторые вопросы к закону уже начали формулировать и операторы страхового рынка. "Странно, что предполагается введение в качестве обязательного вида страхование предмета ипотеки. На мой взгляд, достаточно введения требования о страховании в ипотечный договор. Ведь обязательное страхование должно устанавливать порядок и правила его проведения, регламентацию страховых сумм и максимальные размеры страховых тарифов. Я не уверена, нужны ли для страхования предмета ипотеки особые регламентации. Ведь объекты ипотеки и условия их содержания многообразны, поэтому установить разумные и одновременно жесткие регламентации относительно условий их страхования — задача непростая", — считает вице-президент УАСК "АСКА" Елена Машаро. Имеющийся же на рынке недавний опыт разработок условий новых обязательных видов страхования не позволяет страховщикам надеяться на чудо. Неразумные регламентации опасны и могут привести к большим проблемам.

В целом же закону дают достаточно высокую оценку. "Закон "Об ипотеке" позволит активнее внедрять ипотечное кредитование, что, в свою очередь, будет способствовать большей эффективности банковского бизнеса. Кроме того, создание ипотечной системы решит проблему введения залоговых бумаг", — уверена заместитель председателя правления ТАС-Инвестбанка Лидия Страх. Кроме того, увеличится и количество банков, работающих на ипотечном рынке: по разным подсчетам, на протяжении года-двух после вступления закона в силу новые программы в части кредитования, постройки и покупки недвижимости смогут предложить еще 10–15 банков, ранее не работавших над подобными проектами. Ожидается, что свои дивиденды от развития ипотечного рынка получат и страховые компании. Основные надежды они связывают со сроками ипотечных договоров. Как правило, они заключаются на довольно длительный срок (на Западе — 20–30 лет). Соответственно, ипотекодателю важна не только сохранность объекта ипотеки, но и страхование жизни заемщика. "Ведь в случае его смерти взыскание придется обратить на предмет ипотеки, а если это жилье и там проживает его семья... — возникают вопросы социального характера", — говорит Елена Машаро. Правда, о необходимости такого страхования в законе даже не упоминается. Однако возможно, что со временем страхование жизни заемщиков начнет развиваться более активно.