Построил - плати
Застройщики, оформившие право собственности на построенные квадратные метры, обязаны отчислять в казну налог на жилую недвижимость. Соответствующее разъяснение обнародовало Миндоходов на прошлой неделе. Ежегодные отчисления налога на недвижимость дивелоперами могут превысить 20 млн грн. Однако благодаря многочисленным лазейкам в законодательстве государство не досчитается львиной доли этой суммы.
Платежи в бюджет будут начисляться до тех пор, пока жилье не переоформят на покупателя. Согласно разъяснению Министерства доходов и сборов, юрлица должны сами рассчитывать базу налогообложения исходя из жилой площади объекта. "Например, заказчик-юрлицо не продал 100 квартир в столице общей площадью 1 тыс. кв. м и оформил их на себя. Исходя из этого метража ему придется уплатить налог в сумме 11,47 тыс. грн. (в Киеве за 1 квадрат жилой площади для квартир, жилая площадь которых превышает 120 кв. м, налог составляет 1% размера минимальной заработной платы — 11,47 грн.)", — пояснила "ДС" советник ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталья Доценко-Белоус.
Срок для подачи юрлицами деклараций по налогу на недвижимое имущество истек на прошлой неделе. Соответственно, застройщики, которые этого не сделали, должны будут уплатить еще и штраф — 170 грн. "Налог на недвижимость в абсолютном выражении может вылиться в довольно значимые платежи. Поэтому мы надеемся, что закон будет откорректирован. Ведь для застройщиков недвижимость является товаром, который они производят и продают", — сетует заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу строительной компании ТММ Алексей Говорун.
По оценкам экспертов, на момент ввода зданий в эксплуатацию остаются непроданными около 30% квартир. В комплексах с плохой инфраструктурой этот показатель достигает 50%. По данным Минрегионстроя, в 2012 г. возведено порядка 10 млн кв. м жилья, из которых около половины — индивидуальное жилищное строительство. То есть на застройщиков, которые потенциально могут переписать на себя непроданные квартиры, приходится почти 5 млн кв. м. Если с 1 января по 31 декабря 2013 г. нереализованным останется 30% этого объема, на компаниях повиснет около 1,5 млн кв. м. "Но следует учитывать, что налог (по крайней мере в сегодняшней версии Налогового кодекса) взимается только с жилой площади. А это примерно 50% общего количества метров. То есть под налогообложение подпадет порядка 750 тыс. кв. м жилья. При минимальной ставке налога в 11,47 грн. с квадрата, в госказну попадет всего 8,6 млн грн. Но даже если ГНС будет считать налог по максимуму — 30,97 грн. для всей площади, превышающей 240 кв. м на одного застройщика, государство соберет максимум 23,25 млн грн. Да и то лишь при условии, что квартиры не будут проданы в течение всего года", — подсчитал начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Строители говорят, что начнут включать налог в стоимость жилья. Однако это существенно не отразится на цене новостроек. По оценкам дивелоперов, удельный вес налога в стоимости квадратного метра не превысит 0,1%. Другое дело, что сами застройщики смогут избежать его уплаты. Для этого достаточно максимально отсрочить момент оформления на компанию права собственности на квартиры. Ни санкций, ни ограничений, лимитирующих срок между моментом сдачи объекта в эксплуатацию и оформлением на него прав собственности, в законодательстве не предусмотрено. "Поэтому застройщикам лучше не спешить оформлять квартиры на себя, оставляя их "ничьими". А когда появится покупатель, они могут сразу оформить жилье на него, оптимально — с помощью форвардного контракта. В этом случае компания сможет не только избежать налога на недвижимость, но и уплаты 1% госпошлины и 1% пенсионного сбора", — поясняет Наталья Доценко-Белоус.
Еще один возможный вариант — ввести дом в эксплуатацию, но при этом отсрочить сдачу квартир. "Налог платится с момента внесения жилья в реестр. Поэтому застройщик может оттянуть его до тех пор, пока все квартиры не будут распроданы", — говорит представитель одной из строительных компаний. Правда, в данном случае существуют риски, что отсутствие необходимых документов на недвижимость вызовет тревогу у жильцов, уже въехавших в квартиры. В итоге ситуация может выплыть наружу, и застройщик будет обязан не только платить налоги задним числом, но и пени и штрафы.
