Частная рука ЖЭКа
Окончание выборной страды ознаменовалось сюрпризом для граждан Украины — тарифы на коммунальные услуги будут повышены. Подать столь непопулярный жест власть может лишь в красивой обертке, под видом идеи улучшения качества предоставления этих самых услуг. И дабы оградить государство от лишних нападок, вполне вероятно, сия миссия будет возложена на частные структуры. Вот только для того, чтобы таковые структуры появились в сфере ЖКХ в массовом порядке, необходим ряд законодательных изменений — одним изменением тарифов дело не ограничится.
Когда в феврале все проблемы жилищно-коммунального хозяйства Украины проявились в катастрофе Алчевска, Президент Украины лично высказался за приватизацию ЖЭКов. Реформу жилищно-коммунального хозяйства тут же сочли чуть ли не главной задачей власти на ближайший год. В первую очередь речь зашла о повышении тарифов на жилищно-коммунальные услуги, так как именно данная проблема считалась основным тормозом привлечения частного капитала в ЖЭКи.
Виктор Ющенко отметил, что при существующих демпинговых ценах на воду выигрывает та семья, у которой есть бассейн, водопад, пять ванн, два джакузи. Вскоре министр строительства, архитектуры и ЖКХ Павел Качур пообещал, что тарифы на услуги ЖКХ для граждан, имеющих большие объемы потребления этих услуг и высокий уровень доходов, будут повышаться. В Минстрое полагают, что осуществить данные новшества можно, передав формирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги от местных властей отдельным органам исполнительной власти, а также изменив порядок взимания налога на добавленную стоимость с услуг водо- и теплоснабжения, водоотвода, содержания домов и введя пятилетний мораторий на политическое вмешательство в ЖКХ.
"Приходу частных предприятий на рынок услуг по содержанию домов и придомовых территорий мешает его низкая привлекательность относительно получения прибыли, — считает Владимир Кирюшин, начальник управления эксплуатации жилого фонда Минстроительства. — Проблема заключается в тарифной политике, которая зависит от политической ситуации. Сейчас пока невозможно утвердить тарифы на уровне экономически обоснованных расходов или покрывать разницу между утвержденными тарифами и экономически обоснованными расходами на их предоставление из местного бюджета".
Ныне частные ЖЭКи, составляющие в масштабах страны чуть менее 6% от общего количества жилищно-эксплуатационных контор, получают от жильцов плату по установленным местной властью тарифам, в рамках которых они должны выполнять немало работ, в тариф не включенных и, соответственно, не оплачиваемых населением.
"Если бы мы не имели собственной материально-технической и финансовой базы, то и нашего частного ЖЭКа уже не было бы, — говорит Анатолий Расюк, генеральный директор ремонтно-строительного объединения "Украина", учредитель частного ЖЭКа. — У нас есть свой столярный цех, цех металлоизделий, большой автотранспортный цех из 36 машин. Без подобной материальной базы частный ЖЭК просто не сможет существовать".
"Частные ЖЭКи не должны быть привязаны к тарифам, — считает Мария Залевская, начальник частного ЖЭКа № 414 (Киев). — Сейчас жилищно-строительные конторы (ЖСК), общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) могут решением собрания установить дополнительную сверх тарифа плату, к примеру, плюс 10 копеек с квадратного метра, и эти деньги накапливать для проведения текущих ремонтов. А частные ЖЭКи сегодня не имеют права брать квартплату выше установленного тарифа".
Однако мораторий на повышение тарифов — лишь одна из причин, по которой частный капитал не идет в ЖЭКи. Более того, за 2005 г. 116 частных структур покинули этот рынок.
"Нельзя приватизировать ЖЭКи, пока у них на балансе есть жилье, — уверена Нина Музалева, начальник управления жилищно-коммунального хозяйства Деснянской РГА Киева. — Говорить о приватизации ЖЭКов можно только в том случае, если во всех домах, которые ЖЭК будет обслуживать, создадут ОСМД".
Но на сегодняшний день, по мнению специалистов, ОСМД выгодно создавать лишь в новых домах, которые не требуют капиталовложений. При создании ОСМД в старом доме из бюджета должны быть выделены средства на проведение капитального ремонта, а денег в бюджете нет. Вместе с тем в планах "Дорожной карты" Минстроя значится увеличение количества ОСМД вдвое против сегодняшних 4 362.
"Власти говорят о том, что в течение 2006-2007 гг. все дома перейдут в ОСМД, — замечает Анатолий Расюк. — Однако бюджета Украины не хватит на капитальные ремонты домов даже только в одном Киеве".
Никаких реальных оснований для роста количества ОСМД нет — процесс этот сугубо добровольный, в котором не заинтересована власть. "Органы местной власти в большинстве своем не поддерживают этот процесс, потому что им выгодно контролировать финансовые потоки и имущество, которое есть в наших домах, — говорит Алексей Кучеренко, вице-президент УСПП, президент Института социально-экономических стратегий. — Это нежилые помещения, чердаки, на которых можно надстроить два этажа, придомовые территории. И чтобы разорвать порочный круг, надо восстановить рычаги влияния со стороны центральных органов власти".
"Власть занимается ОСМД только формально, — уверен Михаил Березовчук, заместитель председателя общественной организации "Союз собственников жилья", объединяющей около 300 ОСМД. — Не соблюдается ст. 30 Закона "Про ОСББ", предусматривающая государственные дотации. Никаких дотаций мы не получаем. Кроме этого, сегодня ОСМД не является собственником жилья, не может брать кредит в банке. Законодательно надо много изменять: упорядочить процедуру регистрации, отменить налог на прибыль, который ОСМД платят с арендной платы, и не начислять НДС на деньги на счетах ОСМД".
Создание ОСМД никак не стимулируется. Подстегнуть процесс, по мнению Алексея Кучеренко, мог бы закон, определивший конечные сроки создания ОСМД на добровольной основе, после истечения которого местный орган власти будет создавать ОСМД принудительно и направлять туда своего управителя. А подсластить пилюлю могли бы средства на капитальные ремонты и передача земельного участка, который находится под домом, в собственность ОСМД. Кстати, благодаря этому, в Эстонии и Латвии за год в 90% домов создали ОСМД.
"Во всем цивилизованном мире создание ОСМД не принудительное, а автоматическое, — говорит Михаил Березовчук. — В Германии ОСМД есть в каждом доме, но домами управляют специальные управляющие компании".
Массовой приватизации ЖЭКов препятствуют не только низкие темпы создания ОСМД — законодательная база в этой сфере хромает на обе ноги.
"У нас один закон противоречит другому, — говорит Ольга Стасюк, заместитель гендиректора общества "Україна житло-сервiс". — Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах" сегодня в полной мере не выполняется, так как механизм его выполнения не ясен. Мы пишем массу запросов в различные инстанции, но не на все наши вопросы нам могут дать ответ: чиновники сами не знают, что с нами делать. Проблемы возникают по множеству вопросов: должен ли частный ЖЭК платить налог на прибыль, пользуется ли он льготой по оплате налога на землю, имеет ли право участвовать в тендерах и многое другое".
"Нынешний закон о выплате субвенций жилищникам не работает, — сетует Анатолий Расюк. — В январе "Україна житло-сервiс" дополнительно выполнила работ на 530 тыс. грн., но до сих пор деньги не получила, хотя субвенции должны идти ежемесячно. Закончился 2005 год, и государство благополучно забыло о долгах по субвенциям. Думаю, что нужно оставлять арендную плату ЖЭКам, чтобы они не ждали потом этих денег из бюджета. У меня сложилось впечатление, что ныне идет целенаправленная политика на то, чтобы добить коммунальный сектор".
Специалисты отмечают, что наличие такого вороха законодательных несоответствий можно объяснить лишь тем, что местные органы власти всячески противятся созданию частных ЖЭКов. "Финансовые потоки сегодня контролируются органами местной власти, мэрами, исполкомами, депутатами. Если частные ЖЭКи возьмут дело в свои руки, то все это уйдет из-под контроля чиновников", — объясняет Алексей Кучеренко.
Наконец, третьей проблемой на пути приватизации ЖЭКов являются сами муниципальные ЖЭКи, которые в нынешнем виде никак не могут быть прибыльными. "Они не имеют права распоряжаться собранными с населения деньгами, — говорит Серафима Трушечкина, председатель ОСМД "Залiзничний-3".
Все уплаченные населением за коммунальные услуги деньги уходят "наверх" и там уже распределяются: кому, на что и сколько.
Львиную долю поступлений "съедает" заработная плата раздутым штатам. По оценкам специалистов жилищно-коммунальных организаций, в разных городах Украины она составляет 67-75%.
Но о сокращении штата управлений ЖКХ в Минстрое пока не говорят. Напротив, судя по планам созданной Министерством "Дорожной карты" реформирования ЖКХ, руководящих работников этой сферы станет еще больше. Документом предлагается создание руководящих компаний, дирекций единого заказчика, обучение управителей, председателей ОСМД, бухгалтеров, обеспечение организационной и финансовой поддержки мероприятий по подготовке управителей. "Речь идет о создании очень мощной армии новых профессионалов, назовем их домоуправителями, — говорит Алексей Кучеренко. — Речь идет о создании тысяч новых рабочих мест".
Вместе с тем частный предприниматель, приходя на рынок ЖКХ, первым делом принимается за изучение финансово-экономической деятельности и сокращение штата. "Штат работников жилищных организаций можно сократить как минимум в пять раз, — уверен Анатолий Расюк. — Когда мы в июле 2004 г. создали частный ЖЭК, то первым делом уволили заместителей начальников ЖЭКов по работе с населением, которые неизвестно чем занимались. Частные предприятия, в отличие от государственных, считают деньги".
Специалисты Минстроя отмечают, что качество обслуживания домов частными структурами значительно выше, чем муниципальными. "Опыт работы частных предприятий в сфере оказания услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий показывает, что они являются более эффективной формой хозяйствования, — сообщили "ВД" в управлении эксплуатации жилого фонда Минстроительства. — Если местные власти решают вопросы утверждения тарифов на уровне экономически обоснованных расходов на их предоставление, качество услуг, оказываемых частными предприятиями, значительно выше".
При этом обязанности и объем работы сотрудников в частном и муниципальном ЖЭКах принципиально не отличаются. "Работа, тарифы и заработная плата у нас такие же, как и в обычных ЖЭКах, а требования — выше, — говорит Мария Залевская. — В частном ЖЭКе больше внимания уделяют экономии: на каждом доме поставили счетчики холодной и горячей воды, электроэнергии, тепловые приборы учета".
В бюджете 2006 г. на реформирование ЖКХ заложены порядка 400 млн грн. — сумма мизерная по сравнению с теми объемами средств, каких требует система ЖКХ. Для реального наполнения реформы необходимы миллиарды гривен, которые должны поступить в жилищную сферу в ближайшие годы. Выделение небольших сумм из бюджета могло бы стимулировать приход частного капитала в данную сферу, но для этого власти необходимо решить принципиальные для частного бизнеса проблемы. Главная из них — это тарифы, позволяющие ЖЭКам стать прибыльными, для чего, возможно, придется списать старые долги. Во-вторых, должен заработать Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах", согласно которому исполнитель услуг имеет право разрабатывать и подавать в органы местного самоуправления на утверждение расчеты относительно тарифов на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий. В-третьих, необходимо предоставить ОСМД право владения домами и придомовыми территориями, тогда процесс их образования на месте нынешних муниципальных ЖЭКов действительно сдвинется с мертвой точки. Но есть подозрения, что реформа ЖКХ выльется лишь в защиту бизнес-интересов владельцев местных энерго- и водоканалов, за которыми стоят весьма влиятельные люди, имеющие лоббистские возможности на уровне Верховной Рады. У работников ЖЭКов таких возможностей нет, и они могут остаться не у дел. Но если уделять внимание проблемам коммунальщиков и обойти при этом жилищников, то от реформы толку не будет.
