Скромно, но со вкусом
Столичные апартаменты, год назад стоившие $1 млн, сейчас можно купить на $300 тыс. дешевле. Скажи риелторам об этом полтора-два года назад — и они бы подняли на смех озвучившего такой прогноз. "Дисконт снижает статус покупки!" — в один голос заверяли "ВД" застройщики и риелторы. Но времена изменились.
Охлажденное предложение
Количество сделок на рынке жилья премиум-класса, по данным опрошенных "ВД" операторов рынка, за последний год сократилось больше чем вдвое. "Несмотря на то, что отдел продаж работает в полном составе и в рабочем режиме прошлого года, количество оплаченных сделок крайне мал. По объектам элит-класса в этом году заключено 10-20% от количества сделок соответствующего периода прошлого года, — откровенно признались "ВД" в одной из крупных региональных строительных компаний, реализующей несколько жилых объектов премиум-класса. — Активно проходят консультации, показы, но основная часть сегодняшних клиентов — это люди "присматривающиеся".
Этим термином продавцы именуют тех, кто не прочь купить квартиру или инвестировать средства в недвижимость, но все еще ждет дальнейшего развития ситуации на рынке — более низких цен, большей уверенности в том, что дом будет достроен, и определенности в уровне своего собственного финансового состояния.
С развитием кризиса в разряд "присматривающихся" массово перешли покупатели не только более дешевых, но и дорогих сегментов жилья. И это вынудило продавцов элитных "квадратов" пойти на снижение цен. Правда, в процентном выражении недвижимость De Luxe, по сравнению с квартирами массового спроса, потеряла в цене значительно меньше. Если однокомнатные квартиры в спальных районах столицы за год в долларовых ценах подешевели на 50-60%, то роскошные апартаменты на центральных улицах Киева — не более чем на 20-30%.
"Хотя премиум-сегмент оказался наиболее стойким к влиянию кризиса, даже для объектов этого класса несколько снизилось количество потенциальных покупателей, поэтому соответственно упала и цена, — поясняет Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ, реализующей элитные проекты в Киеве и Харькове. — В начале 2009 г. происходила коррекция цен в объектах премиум-класса в обоих городах — они снизились в среднем на 10-15%. По некоторым объектам на рынке снижение цены составило до 30%". Падение долларовой стоимости элитной недвижимости, охватившее все регионы страны, характерно для вторичного рынка и возводящихся объектов, продажи в которых начаты еще несколько лет назад. Те же элитные дома и комплексы, где ценообразование формировалось в конце прошлого — начале нынешнего года, сразу "вышли на рынок" с минимальной стоимостью "квадрата".
Так, реализаторы апартаментов в одесском элитном комплексе Maristella уверяют клиентов: в мае нынешнего года, когда стартовали продажи, они установили "акционные" цены — на 40% ниже базовых. "Базовую" стоимость рынок почувствовать не мог, поскольку с тех пор цены на апартаменты остаются неизменными, но таким образом продавцы недвусмысленно намекают: в будущем "ставки" будут только расти. Убедить клиентов в том, что их вложения не обесценятся со временем, — одна из главных задач застройщиков и риелторов в настоящее время. Но реальный потенциал эффективности элитных инвестиций во многом зависит от региона, и наиболее выигрышны в этом отношении, считают опрошенные "ВД" эксперты, курортные территории.
Отдохнуть и подзаработать
"Если вы имеете в виду, будут ли цены дальше снижаться в связи с кризисом, то ответ отрицательный, — уверяли нас в отделе продаж строительной компании "Артекс", возводящей комплекс элитных апартаментов в Гурзуфе. — Меньше цена не будет. В дальнейшем возможно только увеличение цен, но это будет зависеть от спроса на рынке". Менеджерам по продажам "положено" давать подобные ответы потенциальным клиентам, эксперты же делают более обоснованные прогнозы. Оживление рынка недвижимости и ее элитного сегмента, по их мнению, начнется не раньше осени следующего года, и до тех пор не следует исключать дальнейшего снижения цен (подробнее — см. Мнение Василия Маркевича).
Один из главных козырей, припасенный застройщиками для оживления рынка элитной недвижимости, — содействие клиентам в получении коммерческой выгоды. Ведь в большинстве случаев, кроме места для отдыха, покупатель курортных апартаментов получает источник заработка. Как сообщила нам собеседница из компании "Артекс", их компанией "предусмотрена сдача купленной недвижимости в аренду". Такую же услугу предоставляют и застройщики некоторых "некурортных" комплексов. Но именно в приморских городах этот процесс поставлен на "широкую ногу", поскольку пользуется бльшим спросом у арендаторов. Среднегодовой доход от сдачи в наем недвижимости De Luxe, который обещают в отделах продаж, — 5-10% от изначальной цены приобретения. На фоне возможного снижения стоимости самого объекта недвижимости — это далеко не последний аргумент.
Впрочем, в качестве долгосрочных инвестиций элитная недвижимость, как и любая другая, остается одним из наиболее привлекательных инструментов. В силу того, что объемы ее строительства с конца 2008 г. сократились в разы, новое предложение в ближайшие годы будет ограничено. В результате уже в 2011 г. тренд падения цен на премиум-жилье может смениться тенденцией устойчивого роста. "В ближайшие год-полтора предложение на квартиры в объектах премиум-класса на первичном рынке снизится — эти квартиры распродадутся, — прогнозирует Алексей Говорун. — В дальнейшем спрос на этот вид недвижимости может даже несколько увеличиться, поскольку в силу кризиса строительство объектов высокого сегмента в 2009-2011 гг. будет ограничено в объеме".
Видимо, поэтому продавцы VIP-жилья сейчас предпочитают не раскошеливаться на дополнительные бонусы и подарки для потенциальных покупателей. Они уверены, что рано или поздно все равно распродадут свои объекты. Некоторые из них в ожидании лучших времен и вовсе сняли с продажи свой товар.
