Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

"Народный" рейтинг застройщиков и ЖК. Кого чаще других ищут в интернете

Понедельник, 25 Ноября 2019, 08:55
"ДС" выясняла, камими объектами больше всего интересуются покупатели
Фото: Shutterstock

Фото: Shutterstock

Сегодня информации о застройщиках и объектах строительства в интернете более чем достаточно. Нужно только научиться отбирать корректные источники, сверять данные и более тщательно искать. В отличие от других внешних источников информации, большинство данных в интернете можно объективно оценить, сравнить, найти первоисточник. Именно благодаря этому стало возможно реализовать рейтинг "народной любви": выяснить, кого из застройщиков покупатели чаще всего ищут в Сети, какими объектами интересуются.

В данном обзоре приведены результаты такого анализа, сделанного бизнес-ассоциацией "Украинский клуб недвижимости". Были отобраны 20 популярных застройщиков и жилых комплексов. Отдельно эксперт агентства СОО SODA DAG, выступившего партнером рейтинга, рассказывает о его методологии - как были отобраны участники рейтинга и на какие показатели ориентировались при их выборе.

Отечественный рынок недвижимости развивается и постепенно интегрируется в мировой. В то же время во всех сегментах лишь 3-5% объектов соответствуют современным европейским и мировым тенденциям в строительстве.

Для стабильного девелопмента и предотвращения любых кризисных явлений застройщик должен быть готов вложить в проект собственные финансы. Для реализации проекта, в зависимости от класса и объемов строительства, потребуется 30-60% от себестоимости строительства.

На первичном рынке Киева строится порядка 300 жилых комплексов - всего около 50 тыс. квартир. Ежегодно из общего портфеля девелопера продается около 20 тыс. (или 40%) квартир.

В первом полугодии 2019 г. недвижимость в Киеве подорожала на 4%, причем все классы жилья. На рост цен повлияло увеличение себестоимости строительства на 7-8%, а также переключение внимания покупателей с доступного массового жилья от лидеров рынка на более качественные проекты молодых компаний (цена квадратного метра выше на 5-10%).
Выходу на рынок молодых девелоперов способствовало, в частности, их умение быть гибкими: они следят за трендами, прислушиваются к пожеланиям покупателей, экспериментируют и создают новые форматы. В 2020 г. влияние молодых игроков на рынке будет усиливаться.

Битва форматов ужесточилась: из 55 новых проектов, появившихся на рынке в 2019-м, более 30% - в сегменте многофункциональных ЖК. За последние пару месяцев количество проданных квартир в проектах преимущественно комплексной застройки комфорт- и бизнес-класса выросло на 10-15%, и это на фоне сокращения продаж в проектах точечной застройки. Выигрывают проекты с инфраструктурным комплексом, функциональными планировками и энергосберегающими технологиями.

Конкуренция за качество проектов приведет к увеличению стоимости проектирования в ближайшие два-три года - до 2,5% от себестоимости строительства (на сегодняшний день она составляет 1,5%).

За последний год из-за значительных финансовых рисков количество покупателей на стадии котлована заметно снизилось. Инвесторы переориентируются на объекты, находящиеся на финальном этапе строительства. В то же время проекты с безупречной репутацией хорошо продаются даже на этапе котлована.

Не исключается, что через два-три года стоимость жилья в новостройках может вырасти в два раза. На рост цен повлияют спекулятивные настроения на рынке и желание покупателей капитализировать инвестиции.

Маркетинговые расходы застройщиков за последний год увеличились почти в два раза и составляют до 4-6% от стоимости квадратного метра. Такие изменения в маркетинговом продвижении жилых объектов связаны с большой конкуренцией застройщиков и большим количеством предложения на первичном рынке жилья. Для сравнения: в мировой практике доля маркетинговых расходов в девелопменте жилья может достигать 10%.

Ольга Соловей
Управляющий партнер и сооснователь "Украинский клуб недвижимости"

Популярность и узнаваемость застройщиков можно сравнить с политической. Хорошие или не очень, надежные или аферисты - люди голосуют кошельком за тех, кого знают, или им кажется, что они знают. Именно поэтому так много долгостроев и недостроев в Украине: люди склонны верить тому, что хотят услышать.

Как можно интерпретировать данные рейтинга? Это профессиональные данные, которые могут быть интересны и полезны потенциальным покупателям, но, скорее всего, более применимы для экспертов рынка.

Выводов сразу несколько. Если раньше наиболее популярными были компании, которые уже давно на рынке и завоевали свою популярность годами и реализованными проектами, то полученные в ходе рейтинга данные показывают, что при определенном бюджете и правильной стратегии узнаваемость можно довольно быстро приобрести. Так, в рейтинге присутствует ряд компаний (DIM, SAGA, ENSO, Edelburg Development), которые начали свою деятельность буквально три-четыре года тому: для строительства жилого комплекса такого срока достаточно, чтобы сдать в эксплуатацию один-два дома.

Тем не менее возраст компании и ее реноме очень важны: никакая реклама не может заменить готовые проекты и репутацию. Поэтому киевляне традиционно ищут «Киевгорстрой», «Интергал-Буд», «Столицу», КАН и других известных застройщиков.

Тот факт, что столичные покупатели рассматривают дауншифтинг в пригороде, подтверждается поиском таких застройщиков, как Comfort Life и Status Group (имеют ряд завершенных проектов в пригороде).

Также состав участников говорит в некоторой степени и о классе жилья, так как в первой пятерке и даже семи запросах - не самое доступное жилье города. Тем более это становится очевидно, если сравнить рейтинг застройщиков и рейтинг ЖК: «Итальянский квартал» от «Киевгорстроя», Time и «Салют» от bUd Development, Washington от SAGA. Это в подтверждение роста продаж в сегменте комфорт и комфорт+.

Важно отметить, что в двадцатке наиболее популярных запросов есть застройщики, у которых в активных продажах одновременно свыше трех проектов. Это хорошо видно и в сравнении с самыми популярными запросами ЖК: там также одновременно несколько проектов от одного застройщика.

И все же остается вопрос: можно ли рейтинг использовать для выбора застройщика или объекта инвестирования?

На сегодняшний день рекомендовать того или иного застройщика не берется никто. Как ассоциация, мы рекомендуем детально изучать информацию о каждом отдельном объекте и привлекать юристов для любой операции с первичной недвижимостью. В отсутствие ипотеки, проектного финансирования банков объектов первичной недвижимости, остановка любого объекта возможна. Но рейтинг, конечно же, стоит внимания экспертов и участников рынка. Потенциальным инвесторам может быть полезно ознакомиться со списком наиболее популярных застройщиков и объектов.

В следующие пару лет одними из наиболее эффективных маркетинговых инструментов на первичке станет автоматизация диджитал-процессов, свою роль сыграют качественный PR и репутационный маркетинг, влияние которых усиливается. Будущее маркетинга в строительстве жилья - за персонализацией контактов с потенциальными покупателями, индивидуальным подходом. Особен-ностью станет применение контента, предназначенного для "маркетинга эмоций". Это будет удачным решением для привлечения миллениалов и поколения Z - такой контент, как комментарии и отзывы в блоге, видеообзоры новостроек от самих покупателей, визуализация объектов застройщиками с возможностью "посмотреть", что в комнате и за окном.

Вопрос с недостроями остается открытым. В 2019-2020 гг. работы по завершению строительства планируется проводить только в 15 из более чем 100 недостроев Киева и области. Главной проблемой, которая мешает девелоперам включиться в реализацию таких объектов, является нерентабельность достройки из-за того, что в большинстве случаев продано более половины квартир. При проданных в объекте 50% квартир рентабельность достройки проекта составляет не более 10%, при проданных двух третях - практически нулевая. По оценкам экспертов, на сегодняшний день для окончания всех недостроенных объектов нужны десятки миллиардов гривень.

Ирина Грицаенко
Эксперт компании СОО SODA DAG

Методология составления рейтинга основывается на наиболее частых запросах пользователей из Киева в интернете. То есть каких застройщиков и жилые комплексы жители столицы чаще всего ищут во Всемирной сети. Участники рейтинга отобраны через фильтр поисковика недвижимости ЛУН. В наш объектив попали 47 застройщиков и 249 ЖК, в которых еще открыты продажи и в наличии есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

При составлении рейтинга жилищных комплексов были проанализированы ключевые слова или словосочетания (семантическое ядро), которые пользователи вводят в поисковике.

В ходе составления рейтинга застройщиков проводился анализ по двум направлениям: основные запросы пользователей в поисковике по названию застройщика и расширенные ключевые слова или словосочетания (семантическое ядро) на так называемые возможные запросы.

Рейтинг составлен по состоянию на первую половину нояб-ря. При составлении динамики спроса компания использовала специализированные сервисы serpstat, ads.

Результаты, которые мы получили в ходе анализа, достаточно прогнозируемые - на масштабные проекты в спальных районах наблюдается несколько больший спрос. Понимаем, что эпоха домов номер такой-то по улице такой-то заканчивается, а фокус внимания смещается от эконом-класса в сторону новостроек эконом+ и комфорт-класса.

И все же рейтинг - это сухая статистическая выборка, которая является отражением потребительских настроений, а не анализом причинно-следственных связей. Поэтому каждый может делать свои выводы.

Справка

SODA DAG - это группа компаний, работающая на рынке диджитал-маркетинга с 2014 г. Одна из ключевых специализаций - недвижимость. В своей работе использует инструменты доказательного маркетинга и делает ставки на комплексный подход. От анализа бизнес-потребностей, среды и конкурентов к разработке диджитал и коммуникационных стратегий и их воплощению через инструменты Performance-маркетинга, дизайна и соцсетей.

Больше новостей о финансах, бизнесе и промышленности читайте в рубрике Экономика