Покупатели стали менее привередливыми

Вторичный рынок жилья Киева выходит из стагнации. По данным риэлторов, число реальных покупателей с деньгами с начала марта прошлого года до марта нынешнего выросло на 30–35%. Многие, так и не дождавшись прогнозировавшегося в начале кризиса обвала цен, приобретают то, на что смогли скопить. Растет и предложение квартир (за счет тех, кто не верил в резкий спад, а наоборот, придерживал свою недвижимость до лучших времен). Стоимость квадрата постепенно снижается. За год средняя цена самого дешевого жилья просела на 4%, а варианты бизнес-класса подешевели примерно на 10%.

Согласны почти на все

Заявления посредников об активизации на вторичном рынке жилья столицы подтверждает статистика БТИ. В официальном отчете бюро значится, что в первом полугодии 2011 г. в Киеве ежемесячно заключалось порядка 1,9–2 тыс. сделок по отчуждению квартир и домов (купля-продажа, дарение, наследование), а во втором — уже 2,3–2,4 тыс. Больше всего вырос спрос на самые дешевые и непрезентабельные варианты: "единички" за $35–45 тыс., "двушки" за $50–60 тыс. и "трешки" за $65–70 тыс. Если еще год назад немногочисленные покупатели предпочитали сразу доплатить за качество, чем отдавать деньги за практически непригодные для проживания квадраты, а потом еще неизвестно сколько тратить на ремонт, то теперь клиенты риэлторских агентств уже не так переборчивы. Доля самых дешевых квартир в общем количестве продаж составляет порядка 28% против 10–12% по состоянию на начало прошлой весны. Претендентов же на недвижимость стоимостью от $70 тыс. до $100 тыс. стало на 10% меньше — 30% всех сделок. Еще треть заявок поступают в АН на жилье по цене $100–200 тыс. Тратить большие суммы готовы только 11% от общего числа покупателей.

Большинство тех, кто может оплатить самые дешевые варианты, просят подобрать им "единички" (70%). При этом квартиры, имеющие наилучшее соотношение цена-качество (желательно в жилом состоянии, в доме не старше 30 лет, не на первом и не на последнем этаже), в бюджетном сегменте уходят в течение недели, а если стоимость чуть ниже среднерыночной, то даже выстраиваются очереди на просмотр. Задерживаются в риэлторских базах, несмотря на низкую цену, проблемные объекты недвижимости (с невыплаченным кредитом, сложностями с опекунским советом, в плохом техническом состоянии), а также комнаты в коммуналках, части квартир и гостинки без полноценных ванн. Их не хотят брать даже люди, ограниченные в средствах.

Чем новее, тем лучше

И хотя доля тех, кто готов покупать самое худшее жилье, неуклонно растет, основная часть сделок пока еще приходится на более дорогую недвижимость. 60% клиентов, обращающихся к посредникам, готовы выложить за крышу над головой от $70 тыс. до $200 тыс. (спрос распределяется почти поровну между квартирами за $70–100 тыс. и за $100–200 тыс.). В этом же ценовом диапазоне и наибольший выбор апартаментов (21 и 33% соответственно). Причем среди них не так много проблемных, как в дешевом предложении.

Обладатели суммы в $70–100 тыс. чаще всего просят подобрать им "двушки". За такие деньги можно приобрести квартиру площадью 46–58 кв. м в центре или прилегающих к нему районах или же просторную 80-метровую в спальных массивах. Покупатели, располагающие бюджетом в $100– 200 тыс., отдают предпочтение трехкомнатным квартирам (более 40% сделок в этом сегменте), хотя если речь идет о качественных новостройках или престижных районах, то за такие же деньги приобретают двухкомнатные (37%). Общая тенденция состоит в том, что все больше покупателей хотят жить в новых домах, сданных в эксплуатацию в течение последних пяти лет. На старые строения соглашаются в том случае, если там заменены все коммуникации и сделан капитальный ремонт. Исключение могут составлять престижные дома в хороших тихих районах Киева. Риэлторы считают рост интереса к недвижимости за $100–200 тыс. хорошим знаком, свидетельствующим о том, что рынок возрождается. Ведь именно эта ценовая категория была самой ходовой до кризиса.

А вот апартаменты дороже $200 тыс. покупают мало, несмотря на то что они дешевеют быстрее остальных. За минувший год цены в этом сегменте просели на 10% и продолжают падать. В ближайшие полгода они снизятся еще примерно на 5–7%. Остальная жилая недвижимость Киева за этот период потеряет в цене не более 2–3%, а самые востребованные дешевые варианты будут продавать за те же деньги, что и сейчас, если не дороже.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА . Ирина Луханина Генеральный директор АН "Благовест"

Около 60% покупателей вторичного жилья в Киеве располагают необходимыми для этого суммами, еще треть наших клиентов продают одну квартиру, чтобы с доплатой приобрести другую, и только 10% вынуждены занимать деньги в банках. Последние, как правило, претендуют на жилье эконом-класса. Пятая часть заявок поступает к нам на новые, уже сданные в эксплуатацию дома. Люди хотят жить в современных зданиях, но не готовы рисковать, вкладывая средства в первичку. Продавец, который хочет хорошо заработать на продаже недвижимости, необоснованно сильно накрутив цену, вряд ли сможет избавиться от своего имущества. Потенциальные покупатели четко отслеживают стоимость квадрата от застройщика, и если разница с выставленным им прайсом велика, то даже не рассматривают такие варианты. Хозяева, которые действительно намерены продать свою квартиру, должны не только адекватно оценивать ее стоимость, но и предоставлять заинтересовавшимся скидки. Стандартно сбрасывают 3–5%, максимум — 7%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА . Андрей Сокур Генеральный директор АН "Альянс-Брок"

Интересной тенденцией, которую мы отмечаем в последнее время на вторичном рынке недвижимости, является то, что большинство потенциальных покупателей перестали выставлять жесткие требования к месту расположения объекта. Если раньше 90% заявок в агентства поступали с пометкой "только Нивки" или "только Лукьяновка" и так далее, то теперь указывают разве что пожелания о дислокации на правом или левом берегу Днепра. Район больше не является определяющим фактором при подборе квартиры. Главное — ее цена и качество, ведь магазинов и сервисных предприятий сейчас хватает практически везде. Есть еще одно новое веяние: все больше клиентов не хотят жить в непосредственной близости от станций метро, мотивируя это тем, что там, как правило, шумно, людно и грязно. Гораздо чаще просят найти вариант в 10–20 минутах ходьбы от выхода из подземки.