Ипотечное кредитование зарегулируют

Национальный банк на прошлой неделе подписался под кредитными стандартами, разработанными Украинской национальной ипотечной ассоциацией. Некогда рекомендательные критерии для ипотечных договоров автоматически стали обязательными для банков, которые в дальнейшем рассчитывают на рефинансирование НБУ под кредитование покупки недвижимости.

Некуда спешить

Предполагается, что подход к выполнению требований по ипотечному кредитованию будет достаточно простой. С одной стороны, Нацбанк не будет требовать соответствия критериям, с другой — банки, не согласовавшие с правилами Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) свои типовые ипотечные договоры, не смогут получить под эти программы рефинансирование главного банка. "Получить рефинансирование можно будет только по стандартным ипотечным договорам", — заявил председатель НБУ Сергей Тигипко.

Банкиры не скрывают, что рефинансирование Нацбанка существенно отразилось бы на развитии ипотечных программ, причем не только средних банков, но и финучреждений первой десятки. На долгосрочное кредитование НБУ под 8–9% годовых надеются очень многие. В Нацбанке же пока не определились с объемами рефинансирования ипотечных программ. Единственное, о чем сейчас говорят уверенно, так это о том, что банки смогут рассчитывать на помощь в средствах ближе к началу 2005 г. (о существенном уменьшении объемов рефинансирования в 2004 г. НБУ предупредил еще в конце прошлого года).

Утвержденные стандарты ипотечного кредитования коснутся всех участвующих в процессе — банков, их партнеров — страховых компаний и рядовых заемщиков. Отметим сразу: далеко не со всеми правилами УНИА согласны участники рынка. Например, главным попиранием права клиента уже сейчас называют норму, запрещающую ему досрочно погашать свой кредит. Мораторий на преждевременное погашение займа составляет год с момента подписания договора, по прошествии которого клиенту могут позволить досрочно гасить кредит. Данная норма должна быть прописана в договорах, и в случае ее нарушения клиента будут штрафовать", — сказал "ДС" начальник центра индивидуального бизнеса банка "Финансы и Кредит" Андрей Радченко. Финансисты не рассчитывали получить лишнюю сумму денег и не смогли вложить ее в активные операции, то есть с нее не была получена прибыль. Вообще, согласно стандартам УНИА, вся задолженность заемщика перед банком будет разбиваться на равные части, а не так, как это делается сейчас, — выплаты насчитываются по убывающей: от наибольших в начале до минимальных под конец погашения.

Как ущемление прав клиентов также был воспринят пункт в правилах, говорящий о том, что минимальный срок ипотечного кредитования не может быть меньше трех лет. Таким образом, заемщика, по сути, лишают права брать заем на меньшие сроки. И это при том, что, оформив формальный кредит на три года (несмотря на то что можно вернуть его раньше), он не сможет преждевременно погасить долг без финансовых потерь для себя. Еще одна уравниловка кроется в требовании о том, что минимальная сумма ипотечного кредита не должна быть меньше 5 тыс. у. е.

Из требований к банкам можно выделить следующее: максимальный размер кредита не может превышать 70–80% стоимости жилья (таким образом, банкам придется отказываться от своих программ, направленных на уменьшение первичного взноса для заемщика), минимальная кредитная ставка не должна превышать стоимости соответствующего депозита в банке.

Страховка подорожает

Стандартами также определены требования к страхованию предметов ипотеки. Документ порадовал лайфовые компании, поскольку предусмотрел необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщиков при получении жилищного ипотечного кредита. Зато рисковых страховщиков, а точнее компании, чьими основными акционерами являются банки, ждал неприятный сюрприз. Одна из норм стандартов оговаривает, что страховщик не должен быть лицом, связанным с кредитором. Это означает, что кэптивные компании, которые занимали практически монопольное положение в этом сегменте, могут выпустить из рук довольно значительную часть своего бизнеса, связанного со страхованием предметов ипотеки. "В нашей компании платежи по страхованию предметов ипотеки составляют около 90% общего объема собираемых премий. Поэтому если компания не сможет больше работать с клиентами банка "Аркада", это станет для нас серьезным ударом. Налаживать сотрудничество с другими банками достаточно сложно. В основном они хотят работать лишь с теми страховщиками, которые размещают у них депозиты. Нам же запрещено размещение депозитов в чужих банках. Поэтому, скорее всего, нам придется активизировать работу на широком рынке и осваивать новые виды страхования", — говорит первый заместитель председателя правления ОАО "Аркада-Гарант" Елена Астафьева-Куприенко.

Впрочем, страховщики не слишком опасаются за свою дальнейшую судьбу. Как рассказали "ДС" в одной из компаний, возможно, крупные банки (практически каждый из них имеет свою страховую компанию) пролоббируют отмену этой нормы. Есть и другой выход из ситуации. "Если банкам будет запрещено страховать ипотечные договоры в "дочерних" структурах, то они смогут работать через посредников. А именно — страховать заложенное имущество в посторонних страховых компаниях, однако перестраховывать эти сделки в своей компании", — сообщил "ДС" управляющий Киевской областной дирекции Укрсоцбанка Андрей Онистрат. Правда, появление посредника неотвратимо повлечет за собой удорожание страховки для клиента.