Инвесторы заинтересовались складами

В прошлом году столичные инвесторы обратили внимание на сегмент складских помещений, дефицит которых в последнее время достиг рекордных показателей. Благодаря этому рентабельность загородных проектов профессиональных складов достигает вполне приемлемых показателей.

Мест нет и цены растут

По данным компании Colliers International, общая площадь складских помещений в Киеве на сегодняшний день составляет около 500 тыс. кв. м, из которых на специализированные оборудованные склады приходится всего 50 тыс. кв. м. При этом порядка 80-85% всех складских площадей города сдается в аренду и только 15-20% выставляется на продажу.

Тем не менее предложение в последнее время уже не может удовлетворить стремительно растущий спрос - существующие складские площади уже загружены практически на 90%. <Неудовлетворенная потребность в складах за последние полгода достигла отметки в 200-300 тысяч квадратных метров, - говорит ведущий специалист АН .

Все более увеличивающийся дефицит помещений под хранение приводит к росту арендных ставок на склады всех форматов. Риэлторы отмечают, что аренда за последние полгода подорожала на 15-30% (на дешевые склады - до 100%). На сегодняшний день арендаторам приходится выкладывать от $1,5-2 кв. м/мес. за неотапливаемый ангар в отдаленных от центра районах и до $10-12 кв. м/мес. за помещения в профессиональных складских комплексах европейского уровня.

Пригород становится популярен

Несмотря на то что дефицит складов отмечается во всех ценовых сегментах, наиболее существенно подорожали за последние полгода дешевые помещения. Если еще полгода назад в столице можно было найти ангар под склад по $1 кв. м/мес., то сейчас минимальные арендные ставки на такие помещения выросли как минимум в два раза. По словам ведущего специалиста АН C.I.T. Натальи Нестеренко, более чем в 2,5 раза подорожали и пользующиеся повышенным спросом небольшие складские помещения в приближенных к центру районах города ($5-8 кв. м/мес. против $2-3 кв. м/мес.). Риэлторы говорят, что поскольку такие склады обслуживают расположенные поблизости торговые точки с небольшим оборотом, собственникам которых не приходится выбирать (в отличие от крупных компаний они не могут себе позволить иметь склады за городом), владельцы этих помещений даже при новом уровне цен не могут пожаловаться на отсутствие спроса.

Тем не менее, по словам директора АН <Новый город> Дениса Седакова, поскольку цены на некоторые склады сегодня необоснованно завышены, это приводит к острому дефициту на рынке помещений по реальной стоимости. Так, огромный спрос существует на склады площадью 100-500 кв. м в черте города по цене до $5 кв. м/мес., выставляемые сейчас, как правило, уже по $6-7 кв. м/мес., а также площади от 800 кв. м в оборудованных всем необходимым складских комплексах по цене не более $5-6 кв. м/мес. (рыночная цена таких помещений на данный момент порядка $8-10 кв. м/мес.). Не находя предложения по устраивающей их цене, новые арендаторы все чаще вынуждены обращать свои взгляды на пригород.

<В пригороде расценки на складские помещения ниже на 20-50%, в зависимости от удаленности от Киева, - рассказывает Денис Седаков. - И крупные операторы, заинтересованные в больших площадях, в последнее время все чаще предпочитают аренду именно пригородных складов. При этом наибольшей популярностью пользуются окрестности таких населенных пунктов, как Бровары, Вишневое и Обухов>.

Арендаторы вынуждены ждать

Аналогичные тенденции отмечаются и в сегменте дорогих профессиональных складов, площади в которых снять сегодня практически невозможно. <Несмотря на то что в прошлом году в эксплуатацию было введено порядка 25 тысяч квадратных метров профессиональных складских помещений, все они были построены для собственных нужд логистических компаний, которые не просто сдают помещения в аренду, а предлагают своим клиентам целый комплекс услуг, включающих в том числе и использование высококачественных складских помещений, - говорит аналитик отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International Аркадий Вершебенюк. - Тот факт, что цены на профессиональные склады, в отличие от сегмента дешевых помещений, практически не изменились и по-прежнему составляют $5-10 за кв. м/мес. (арендаторы, снимающие склады площадью 2-15 тыс. кв. м, платят за них еще меньше - до $4-7 за кв. м/мес.), при возросшем спросе говорит о том, что компании вынуждены приобретать помещения либо самостоятельно строить>.

Особо дефицитными в этом сегменте являются площади 1,5-4 тыс. кв. м, вероятность найти которые на сегодняшний день практически равна нулю. Поэтому, по словам риэлторов, потенциальные потребители таких площадей - быстро развивающиеся отечественные и зарубежные компании по торговле продуктами питания, бытовой техникой и т. д. - вынуждены перебиваться временными площадями, в совокупности покрывающими их потребности, и ждать выхода на рынок новых проектов, которые согласно афишируемым сегодня планам девелоперов будут располагаться преимущественно за пределами города.

Складов на Крещатике не будет

<Хотя прошлый год практически не прибавил предложений в сегменте профессиональных складов, столичные девелоперы в 2003 году практически впервые проявили интерес к складской недвижимости, следствием чего станет выход в 2004 году на рынок аренды порядка 10-15 тысяч квадратных метров профессиональных складов, а в течение ближайших полутора лет как минимум 50 тысяч квадратных метров, - отмечает Аркадий Вершебенюк. - Правда, поскольку строительство складов в границах города на данный момент из-за стоимости земельных участков довольно нерентабельно, девелоперы предпочли организовать свои проекты за городской чертой>.

Риэлторы говорят, что если сроки окупаемости проектов складских комплексов в городской черте в два-три раза ниже, нежели торговых и офисных проектов (12-15 лет), то загородные проекты складов позволяют достигнуть вполне пристойных для рынка показателей за 5-8 лет. При этом, несмотря на пригородное месторасположение складов, арендные ставки в таких проектах, согласно заявляемым девелоперами планам, будут ненамного ниже принятых сейчас ставок на склады в городской черте и в среднем составят $5-7 кв. м/мес.

<Время старых крупномасштабных складов в черте города уже заканчивается, - отмечают специалисты компании Colliers International. - Конечно, девелоперы и инвесторы могли бы построить склад и на Крещатике, но стоимость земли и политика городских властей говорят о том, что в сегменте складского строительства пришло время реализации загородных проектов, что соответствует мировой практике. Такие проекты, согласно той информации, которую заявляют девелоперы, будут значительно превосходить по своему качеству существующие на сегодняшний день в городской черте склады и в какой-то мере должны восполнить имеющийся острый дефицит площадей большого формата>.

Цены будут расти

Что касается продажи складских квадратных метров, то, по данным АН <Благовест>, цены в этом сегменте в настоящее время составляют от $100/кв. м на объекты, расположенные на территории предприятий, которые долгое время не использовались и имеют крайне неудовлетворительное состояние, до $400/кв. м за склады на обособленной территории, имеющие удобный подъезд и приличное состояние коммуникаций и сооружений. При этом, по оценкам риэлторов, общие поступления от сдачи столичных складов в аренду в прошлом году составили $25-35 млн, в то время как объем сделок по продаже подобных помещений не превысил планки в $20 млн.

Превалирование аренды складов над их продажей, по мнению специалистов, обусловлено спецификой рынка. <Аренда дает компании большую гибкость, - говорят в агентстве C.I.T. - Она позволяет более свободно вести себя на рынке, увеличивать или уменьшать арендуемые метражи в зависимости от оперативных потребностей компании, и не отягощает бюджет фирмы большими вложениями в недвижимость, которые необходимо окупить>.

Риэлторы сходятся во мнении, что аренда и дальше будет занимать доминирующее положение на рынке, однако рост цены <квадрата> будет происходить в основном в сегменте профессиональных складов с современным оборудованием (по причине высокой себестоимости новых проектов). Что касается старых низкокачественных складских помещений, то особых ценовых изменений в этом сегменте не ожидается.