• USD 27.9
  • EUR 33.8
  • GBP 38.9
Спецпроекты

Госкомзем выиграл битву за реестр

Реклама на dsnews.ua

Принятый ВР перед началом парламентских каникул Закон «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» наконец разрешил старую дилемму о владельце соответствующего реестра, наделив полномочиями по его ведению Госкомзем. Зато для покупателей недвижимости, похоже, проблемы только начнутся — им придется привыкать к новому, не совсем удобному для них, порядку вступления в права собственника.

Минюст сдал пост
Споры между Минюстом и Госкомземом о том, кто же станет хозяином реестра прав на недвижимое имущество и, соответственно, будет контролировать финансовые потоки, связанные с его администрированием, ведутся не первый год. При этом периодические обострения этого конфликта не раз угрожали рынку остановкой заключения сделок. Пожалуй, самое серьезное столкновение пришлось на начало прошлого года, после решения Минюста в обязательном порядке подключить все БТИ к реестру прав на недвижимость, который начало вести госпредприятие «Информационный центр». Мотивация министерства была, безусловно, логичной: в его ведении находится нотариальная система, через которую проходит регистрация всех транзакций. Поэтому для удобства клиентов в ведении министерства должен находиться и соответствующий реестр. Однако такое решение вызвало бурный протест со стороны органов БТИ, являющихся коммунальными предприятиями и усмотревших в действиях Минюста посягательства на права местного самоуправления. В частности, БТИ г. Киева в судебных инстанциях доказало, что согласно закону о местном самоуправлении именно оно должно заниматься регистрацией прав собственности, а значит — оформлять соответствующие документы и выдавать нужные справки.

Тем не менее до принятия закона казалось, что у Минюста есть все шансы одержать победу в этом споре — текст документа прописан явно под министерство. Да и утвержденный не так давно Кабмином временный порядок государственной регистрации договоров о передаче права собственности на недвижимость, предполагающий введение единого реестра документов, отдавал полномочия госпредприятию «Информационный центр». Однако законодатель распорядился иначе — обязанность регистрировать недвижимость и землю возложена на государственный орган по земельным ресурсам — Госкомзем. Таким образом, Минюст и Бюро технической инвентаризации от регистрации отстраняются. В соответствии с законом регистрация будет проводиться по принципу «единого окна» в одном учреждении, а земельный участок и объект, расположенный на нем, будут рассматриваться как единое целое. По мнению народных избранников, предложенная в законе система позволит учитывать иерархию прав и ограничений на них различных субъектов в отношении земли, зданий и сооружений, а также отдельных квартир. Кроме того, установленный законом порядок регистрации прав на недвижимость призван сократить расходы на ее прохождение, минимизировать бюрократические процедуры и снизить возможные операционные риски. Стоит сказать, что Минюст не стал артачиться и уже сообщил о том, что готов передать Госкомзему свои наработки по созданию реестра. Зато БТИ заняло несколько иную позицию. В частности, заместитель начальника Киевского городского бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимости Николай Сушко уже заявил, что его структура не будет менять порядок регистрации до подписания главой государства упомянутого закона. «Если Президент закон подпишет, мы будем думать, что менять в своей работе», — говорит он.

Новые правила — новые проблемы
Впрочем, Государственному комитету по земельным ресурсам в ближайшее время будет не до мелочных выяснений отношений — ведомству предстоит освоить новый реестр. Согласно закону держателем этого реестра определен Госкомзем, администратором — Центр земельного кадастра (государственное хозрасчетное предприятие, подчиненное Госкомзему). Отделения центра на местах становятся соответственно местными органами государственной регистрации. При этом закон обязывает проводить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, других имущественных прав на чужую недвижимость (право владения и право пользования, а также право постоянного пользования земельным участком, в том числе сельскохозяйственного назначения, право застройки). А сам реестр будет содержать следующие базы данных: учета земельных участков и другой недвижимости, а также информации по сделкам с ними, технической инвентаризации объектов недвижимости, кадастровых планов земельных участков, заявлений о госрегистрации прав и их ограничений.

Однако, как полагают скептики, нынешних возможностей Госкомзема для проведения такой работы явно недостаточно. «Прежде всего, у нового хозяина реестра недостает юридически подкованных специалистов. Кроме того, если у Минюста и нотариусов уже есть готовая и отработанная нормативная база, сеть и каналы связи, доступ к различного уровня сложности базам данных, что главное — в режиме он-лайн. У Госкомзема же такие технические возможности на сегодняшний день отсутствуют. К тому же, скажем, для ипотечных кредиторов очень важно одновременное нотариальное заверение сделки и госрегистрация обременения на недвижимость, передающуюся в залог. А в соответствии с новым законом процедура нотариального удостоверения разорвана с процедурой внесения необходимой информации в единый реестр прав на недвижимость и их ограничений», — говорит президент адвокатской фирмы «Грамацкий и партнеры» Эрнест Грамацкий.

К слову, новый закон вообще изменяет психологию сделок с недвижимостью, к чему явно не готовы ни покупатели, ни продавцы. «Согласно новому закону регистрация прав на недвижимость может быть проведена в течение месяца. При этом покупатель земельного участка или квартиры становится их собственником именно с момента госрегистрации. Получается, что, заплатив деньги, покупатель еще какое-то время может остаться лишенным прав собственности на купленную недвижимость. Прежде всего, такая система разрушит схему проведения столь популярных сегодня «цепочек» по разъездам, где все покупки и продажи задействованных в них квартир тесно увязаны между собой», — рассказывает директор агентства недвижимости С.I.T. Эдуард Бразас. Наконец, не менее серьезной проблемой может оказаться и то, что законом не предусматривается интеграция госреестра прав на недвижимость и их ограничений с базами данных Единого реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, госреестра сделок, ипотек, а также реестра залогов движимого имущества, что бы позволило кредиторам получать информацию относительно предмета сделки. Впрочем, все упомянутые проблемы могут быть решены на уровне подзаконных нормативов и путем внесения изменений в действующие законы. Новый закон обязал правительство подготовить проекты соответствующих документов и подать их на рассмотрение Верховной Рады. А пока действующее законодательство не откорректируют должным образом, регистрация недвижимости будет проводиться по старым правилам.

    Реклама на dsnews.ua