Состоятельные киевляне осваивают частный сектор

Дефицит земли и недорогих коттеджей в столице вынуждает состоятельных киевлян осваивать все новые и новые пригородные районы. В то же время и дома в черте города популярности не потеряли.

Бесплатное приложение к наделу
Как утверждают эксперты, сегодня спрос на частные дома в столице в несколько раз превышает существующее предложение. "Все больше состоятельных киевлян хотят жить не в городской квартире, а отдельно — в комфортабельном коттедже", — говорит менеджер агентства недвижимости "Татьяна" Сергей Тарковский. В то же время достойного предложения на столичном рынке домов не так много. Хорошие коттеджи по реальной цене уходят практически моментально, добавляет г-н Тарковский.

Эксперты объясняют невысокое предложение несколькими причинами. Во-первых, в Киеве не так много подобных построек, и со временем их количество вряд ли будет увеличиваться пропорционально росту спроса — уже сейчас получить земельный участок под застройку весьма проблематично. Во-вторых, большинство современных коттеджей были построены не так давно и волна продаж еще не началась.

Столичные агентства недвижимости делят киевский рынок коттеджей и частных домов на несколько сегментов: дома, построенные до 90-х годов (площадью до 80 кв. м), коттеджи современной постройки площадью до 300 кв. м и фешенебельные дома площадью 600–800 кв. м. Ситуация в каждом из них имеет свои особенности.

По словам специалистов, домов, построенных до 90-х годов, в столице достаточно много. Причем преобладают строения 50–60-х годов минувшего столетия, успевшие основательно обветшать. Такие "памятники" советской архитектуры в больших количествах можно наблюдать на Печерске, Нивках, в Жулянах. Впрочем, неприглядный вид старых домов нисколько не отталкивает потенциального покупателя. Как отмечают риэлторы, такая недвижимость пользуется достаточно высоким спросом. "Хотя дом в этом случае рассматривается в качестве бесплатного приложения к земле", — говорит ведущий специалист отдела продажи домов агентства недвижимости "Благовест" Юрий Буфиус. Как отмечают эксперты, такой способ наиболее выгоден для застройщика, так как лишает его головной боли, связанной с выбиванием земельного участка. Кроме того, новые земельные участки (в отличие от старых домов) расположены в достаточно необжитых местах.

Цены на такие дома зависят от стоимости земли. Риэлторы отмечают, что самыми дорогими районами в Киеве на сегодняшний день являются Печерск (до $15 тыс./сотка), Нивки ($5 тыс./сотка), Батыева гора ($3 тыс./сотка), Александровская слободка ($3 тыс./сотка). Сравнительно дешево стоит земля в Жулянах ($1 тыс./сотка), Петропавловской и Софиевской Борщаговке ($500/сотка).

Недорого можно купить земельный участок на Осокорках, Вишенках на территории дачно-садовых товариществ ($5 тыс. – 15 тыс. за участок). По словам риэлторов, невысокая цена объясняется небольшими размерами участков — не более шести соток. Такие наделы покупают в основном под строительство небольших дач. Для современных коттеджей требуется куда больше места — от 25 до 50 соток.

Большие коттеджи не безразмерны
Юрий Буфиус говорит, что не все потенциальные покупатели домов готовы платить исключительно за землю. "Приблизительно 50% наших клиентов не хотят влезать в строительство, предпочитая купить уже готовый дом", — отмечает он. Эксперты считают, что в столице наибольшей популярностью среди респектабельных киевлян пользуются сравнительно небольшие коттеджи — площадью до 300 кв. м и стоимостью от $100 тыс. Естественно, за такие деньги покупатель хочет получить современный дом с хорошей планировкой и отделкой помещения, тремя-четырьмя спальнями, каминным залом, сауной, бильярдной, восемью–десятью сотками свободной земли во дворе. Однако попытка выбрать дом, отвечающий таковым требованиям, нередко заканчивается неудачей. "Коттеджей стоимостью $100 тыс. в Киеве достаточно. Но зачастую эта цена неоправданно завышена", — говорят специалисты. В результате в столице повышается спрос на недострои. "Дома (от $70 тыс.), построенные на 90–95%, покупают очень активно. Спрос на коттеджи 50%-ной готовности (от $25 тыс.) чуть ниже, но все равно такие объекты долго не задерживаются", — утверждает Сергей Тарковский.

Фешенебельных домов площадью 600–800 кв. м в столице продается немного. Причем потенциальные покупатели не хотят приобретать их по нескольким причинам. Во-первых, такие дома не отличаются ничем, кроме внушительных размеров. Во-вторых, стоимость коттеджа слишком высока даже для состоятельных киевлян — до $1 млн. Да и его содержание стоит недешево — как минимум 1 тыс. грн. в месяц.

Элита уходит в пригород
Ограниченное количество недорогих коттеджей в столице повысило спрос на загородные дома. Сегодня коттеджи под Киевом покупают достаточно активно, причем цены на эту категорию жилья ничуть не ниже, чем на дома в пределах города. Впрочем, платить такие же деньги, как и за жилье в столице, потенциальные покупатели готовы только в том случае, если к набору из комфортабельного дома с камином, сауной, гаражом и ухоженным двором прилагается живописная местность. "Если рядом с домом нет речки или леса, он стоит как минимум на 20% дешевле, чем аналогичный в городе", — говорят специалисты. Еще одно требование потенциальных покупателей — удаленность от города не более чем на 30 км. Наиболее полно соответствуют этим запросам коттеджи в Конче-Заспе и Пуще-Водице. Там современный дом площадью до 300 кв. м стоит не менее $100 тыс. Их достаточно активно покупают как под дачи, так и в качестве постоянного жилья. Пользуются спросом и дома в Пуховке, Иванкове, Зазимье и других живописных районах. Причем в последнее время возрос спрос не только на готовые коттеджи, но и на земельные участки под Киевом. Респектабельные покупатели готовы платить по $1,5 тыс./сотка в Конче-Заспе или Пуще-Водице только в том случае, если размер участка не менее 50 соток.

Эксперты утверждают, что потенциальные покупатели земельных участков предпочитают строить собственными силами. В то же время дома в элитных коттеджных городках не пользуются ажиотажным спросом. Впрочем, это свидетельствует вовсе не о том, что они не нужны состоятельным киевлянам. "Один из городков, "Золотые ворота", расположен на новой Обуховской трассе, рядом с шоссе, ведущим к городской свалке. Естественно, такой фактор не способствует привлечению покупателей", — говорит Сергей Тарковский.

Как отмечают риэлторы, покупателям элитных коттеджей не нравится и планировка домов — земельные участки слишком малы, а из окон одного дома просматриваются окна другого. Они не оценили и высокого сервиса (в коттеджных городках есть охрана, развитая инфраструктура и т. д). По мнению специалистов, причиной недовольства клиентов является то, что сервис слишком навязчив, — владельцу коттеджа приходится платить за полный перечень услуг, независимо от того, пользуется он ими или нет. В новом городке "Сосновый бор", который строится в Конче-Заспе, как говорят специалисты, подобные недостатки будут устранены. Однако риэлторы не предвидят высокого спроса и на усовершенствованные коттеджи. "Цена на них слишком высока. Дом, построенный рядом силами другого застройщика, обойдется как минимум в два раза дешевле", — отмечают специалисты.

По мнению риэлторов, в ближайшие три-четыре года на столичном рынке частной недвижимости сохранится дефицит земли и коттеджей среднего уровня. Впрочем, цены на них, как считают специалисты, уже сейчас достигли верхнего предела и повышаться не станут. А слишком большая разница между спросом и предложением, скорее всего, будет компенсироваться за счет активного освоения пригорода и более отдаленных от столицы районов.