Сетевики пошли в регионы. В Днепропетровске будет больше крупных торговых центров, чем в Лондоне
В ближайшие два года объемы строительства новых торговых и торгово-развлекательных центров в областных центрах страны превысят показатели столичного рынка в пять раз. Такие темпы прироста объектов ритейла, по мнению специалистов, смогут к 2007 г. остановить в некоторых городах сегодняшнее стремительное увеличение арендных ставок.
Профессионалам не хватает площадей
По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", в настоящее время в областных центрах Украины представлено около 600 тыс. кв. м профессиональных торговых площадей в формате торговых и торгово-развлекательных центров. По количеству таких площадей на тысячу жителей сегодня среди регионов лидируют Днепропетровск, Львов, Луганск и Донецк, где этот показатель составляет порядка 55–58 кв. м. В среднем же по нашей стране он не превышает 12,5 кв. м. По словам генерального директора Украинской Торговой Гильдии Вадима Непоседова, доля современных форматов торговли по Украине пока колеблется в пределах 10–15%, в то время как на европейском рынке она перешагнула 50%-ную отметку. Однако специалисты рынка сходятся во мнении, что отечественный ритейл будет продолжать начавшуюся в последние два года активную экспансию в регионы. По прогнозам аналитических компаний, после того как в провинции откроются запланированные на 2006– 2007 гг. торговые центры и мультикомплексы, их общая площадь может в 5 раз превысить масштабы комплексов, построенных за это же время в столице, и удвоить сегодняшний объем рынка профессиональных ТЦ регионов. В частности, сеть "Караван" к середине 2006 г. намерена одновременно открыть 3 торгово-развлекательных центра — в Днепропетровске, Запорожье и Харькове. Существенный рост профессиональных торговых помещений ожидается и в Виннице, Львове, Хмельницком, Луганске и Запорожье, где будут строить и местные, и киевские девелоперы. Лидером же рынка профессиональных торговых помещений, без сомнения, останется Днепропетровск, где к 2007 г. на 1000 жителей будет приходиться порядка 280 кв. м профессиональных торговых помещений, что соответствует уровню крупных европейских городов, например Лондона.
По словам Вадима Непоседова, привлекательность развития торговой недвижимости в том или ином областном центре напрямую зависит от потенциала и экономического уровня развития этого города. "В регионах сегодня наблюдается 20–25%-ный рост официальной заработной платы, 20–40%-ное увеличение розничного товарооборота. Это говорит о перспективности их рынка, — уверен он. — Поистине же стремительное развитие коммерческой недвижимости в Днепропетровске объясняется тем, что это стимулируется городскими властями. Под новые торговые объекты здесь планируется освободить самые лакомые участки земли: новый Генплан Днепропетровска предусматривает полную реконструкцию центральной части города".
Одесса отпугивает ритейлоров ценами
По словам специалистов Украинской Торговой Гильдии, Днепропетровск лидирует и в потребительских предпочтениях сетевиков и крупных ритейлоров. Согласно опросу, проведенному компанией среди сетевых операторов, он занимает второе после Киева место по привлекательности для развития сетей в 2006 г. Далее следуют Одесса, Харьков и Донецк. Приход новых, особенно всеукраинских торговых операторов и ритейлоров, без сомнения, простимулирует развитие торгового сегмента в этих городах, а также вызовет рост цен на торговую недвижимость.
По словам директора одесского агентства недвижимости "Монарх" Тельмана Абассова, с начала текущего года повышение стоимости торговых помещений в Одессе составило порядка 20–25% и на сегодняшний день один квадратный метр торговой недвижимости в центральной части города оценивается в $1,5–5 тыс., а в спальных районах на первом этаже с окнами на проезжую часть — в $1–1,2 тыс. В то же время арендные ставки в Одессе за год увеличились несущественно и исчисляются в среднем от $15 до 30/кв. м в месяц. В современном ТЦ аренда сдаваемых площадей достигает $40 за квадрат и, несмотря на то что ритейлоры заявляют о своем интересе к городу, половина таких площадей простаивает — желающих снять помещение в Одессе по такой цене пока немного.
Харьковский парадокс
По словам Вадима Непоседова, очень интересным в плане развития современных торговых форматов представляется другой лидер потребительских предпочтений ритейлоров — Харьков. "Здесь сложилась парадоксальная ситуация: во втором по величине и представленности сетевиков городе Украины отсутствуют современные торговые центры, — говорит г-н Непоседов. — На сегодняшний день в Харькове на 1 тыс. жителей приходится всего около 20 кв. м торговых площадей в ТЦ". Странно, что, несмотря на бурный экономический рост и повышение уровня жизни харьковчан, крупноформатная торговля в городе развивается медленно, а торговые центры в классическом понимании вообще отсутствуют. По словам специалистов, усиление интереса к региону национальных компаний и укрупнение местных вступает в противоречие с существующим предложением, что дает основания для беспрецедентного роста арендных ставок и цен на коммерческую недвижимость. В частности, по данным аналитиков департамента инвестиционного проектирования ООО "Проконсул-Девелопмент", стоимость торговых помещений, расположенных в центральных районах Харькова, с начала текущего года увеличилась в среднем на 47,7%. Объекты, находящиеся вблизи магистралей и транспортных развязок, подорожали на 38%. Сегодня квадрат торговой недвижимости в центральных районах города оценивается в $1–2,7 тыс., на магистральных и транспортных развязках — $0,4–1,8 тыс., в жилых районах — $ 0,34–1 тыс. Аренда торговых помещений за текущий год также подскочила в цене на 17% в центральных районах, на 12% — на окраинах и составляет в настоящее время от $13 до 30 за кв. м в месяц.
Восток и запад дорожают одновременно
Не отстает от Харькова и другой фаворит рынка — Донецк. По словам директора донецкого АН "Фемида-сервис" Сергея Тюрина, помещений для торговли в городе катастрофически не хватает. Если год назад цена объектов в центральных районах Донецка составляла $1,5–2 тыс./кв. м, то сейчас она находится в диапазоне от $2,5 до 3 тыс. за квадрат. Стоимость аренды помещения в центре в среднем оценивается в $40–45/кв. м в месяц, в районах, прилегающих к центральным улицам, — в $15–20.
Но наибольший годовой рост цен на торговые площади был зафиксирован специалистами во Львове: с конца прошлого года они увеличились в четыре раза. На сегодняшний день средняя цена продажи торгового помещения в центре Львова колеблется от $1 тыс. до 4 тыс./кв. м в зависимости от его состояния. Помещения в приближенных к центру районах оцениваются в $700–800, в спальных — $600–650/кв. м. Арендные ставки в центральной части Львова составляют сегодня $35–50, в прилегающих к ней районах — $25–30, в спальных — $10–20 за квадрат в месяц.
В целом, согласно данным операторов рынка, арендные ставки в регионах находятся сегодня на уровне $20–70/кв. м в месяц и абсолютно во всех областных центрах наблюдается тенденция к их росту, что связано с увеличивающимся спросом на качественные торговые площади. По данным операторов, средняя арендная ставка в городах-миллионниках на площади в новых ТЦ составляет порядка $50, а в старых зданиях — $20/кв. м. В таких областных центрах, как Винница, Полтава, Луганск, где новые ТЦ представляют собой в основном реконструированные здания, ставка аренды не превышает $30/кв. м в месяц. По мнению аналитиков рынка, украинские сети и брэндовые операторы будут более активно идти в областные центры с большим процентом нового строительства. "Будущее же рынка за крупноформатными мультикомплексами", — отмечает Вадим Непоседов.
Как считают специалисты Украинской Торговой Гильдии, ситуация с ростом цен на продажу и аренду торговых площадей продолжится в регионах и в следующем году, поскольку спрос превышает предложение в несколько раз. Но если будут введены в эксплуатацию все заявленные к открытию ТЦ, то уже в ближайшие два года ситуация в Днепропетровске, Донецке и Одессе существенно изменится.
