Провинциально тихо. В городах с малым количеством торговых площадей начала дорожать аренда
Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
В Полтаве мода на "бутики" по 10 квадратов
В Полтаве, по словам эксперта по недвижимости местного АН "Фикон" Людмилы Шапошник, в последние месяцы не появилось ни одного сетевого ритейлора и спрос на торговые помещения остается крайне низким. С начала года среднестатистическая риэлторская компания оформила в лучшем случае по две сделки на аренду торговых площадей, потенциальных же покупателей в агентствах не видели довольно давно. Хоть какое-то движение на рынке обеспечивают разве что местные предприниматели, открывающие небольшие точки по продаже продовольственных товаров, одежды и обуви. "В основном они охотятся за до неприличия маленькими помещениями по 10-20 кв. м, стоимость аренды которых к тому же не должна превышать 100 грн. за квадрат. К примеру, на магазин в 40 кв. м, расположенный в самом центре города, возле рынка, который в прежние времена не пустовал бы и дня, мы уже несколько месяцев не можем найти арендатора. Потенциальных клиентов не устраивает сравнительно большая площадь и высокая цена — 5 тыс. грн. в месяц", — отмечает г-жа Шапошник. Ее слова подтверждает эксперт АН "Полтавская недвижимость" Оксана Ляхова, по словам которой большинство заказчиков сейчас подбирают объект в первую очередь по цене. Сдать помещение за две-три недели собственник может лишь в том случае, если согласится отдать его по 70-80 грн./кв. м, в противном случае площади простаивают месяцами.
Еще хуже обстоят дела с продажей. Немногочисленные торговцы, располагающие свободными средствами, готовы вложить их в помещения в центре Полтавы (ул. Октябрьская, Фрунзе), но лишь при условии, что цена будет не выше $1 тыс./кв. м, что втрое меньше докризисных тарифов. Однако собственников, желающих расстаться с недвижимостью на таких условиях, немного, поэтому выставленные на продажу объекты плавно переместились в сегмент аренды, способствуя дальнейшему снижению ставок. По словам Оксаны Ляховой, уже сейчас владельцы согласны уступать конкретному клиенту до 10 грн. в месяц с каждого квадрата.
Спрос исключительно на небольшие помещения по низким ценам определяет и развитие сегмента профессиональных торговых площадей. Сейчас в Полтаве работают до десятка относительно крупных объектов ритейла общей площадью свыше 60 тыс. кв. м (показатель насыщенности торговыми площадями в Полтаве — 250 кв. м на 1 тыс. жителей), среди которых ТЦ "Конкорд", "Экватор", "Паровоз", "Сити.Ком". Избежать проблемы пустующих площадей удалось владельцам выгодно расположенных ТЦ, на треть снизившим по сравнению с докризисными арендные ставки — до 150 грн. в месяц за квадрат. К тому же постояльцев привлекает готовность хозяев объектов "нарезать" площади под маленькие бутики. А вот торговать на окраине Полтавы желающих немного. К примеру, не удается заполнить открывшийся в прошлом году на выезде из города ТЦ "Киев", хотя ставки там стартуют со 120 грн. за квадрат в месяц.
В Чернигове пристроили пустующие объекты
Черниговские риэлторы, в отличие от своих полтавских коллег, наоборот, отмечают активизацию торговцев: с начала года спрос на помещения вырос на 10-15%. Данная тенденция стала полной неожиданностью для экспертов, ведь никаких видимых причин для оживления ритейла в регионе нет. "Уровень платежеспособности местных жителей остается достаточно низким", — уверяет директор Черниговского центра консалтинга Елена Иванова. Основными претендентами на торговые площади являются все те же местные предприниматели, которые ищут небольшие объекты по 20-50 кв. м, намереваясь приспособить их под одежные и обувные магазины. Активизировались также продавцы косметики, что г-жа Иванова поясняет крепкими связями черниговских бизнесменов с белорусскими производителями, поставляющими в регион продукцию по уходу за кожей. В отличие от других областей, где основным претендентом на торговую недвижимость является продуктовый ритейл, в Чернигове новые магазины подобного формата практически не открываются. Эксперты поясняют этот факт достаточно высокой насыщенностью города уже действующими продуктовыми точками, а также традиционно большой популярностью у местных жителей многочисленных специализированных рынков.
В конце прошлого года оживились и сетевые ритейлоры. В частности, в город зашли винный магазин "Поляна", арендовавший помещение площадью порядка 400 кв. м, и мебельный салон "Прогресс", занявший 600 кв. м. "Новые торговые точки открыли также сети Sela и "Фокстрот"", — добавляет директор АН "МКТ" Александр Панасюк. В итоге с осени доля пустующих объектов снизилась с 30 до 10%. Тем не менее, по словам Елены Ивановой, предложение все еще превышает спрос на 20%, что не позволяет владельцам поднимать расценки. Минимальные арендные ставки стартуют с 50-70 грн./кв. м, что вдвое ниже докризисных. Некоторые владельцы предлагают потенциальным постояльцам еще более лояльные условия. К примеру, несколько небольших ТЦ площадью по 200-300 кв. м обещают арендаторам платежные каникулы на три месяца с условием, что впоследствии те будут платить по 100 грн./кв. м.
Помимо локальных ТЦ, в 2009 г. в Чернигове открылись и несколько крупных, в частности, "Аквариум" в районе улицы Рокоссовского, "Рояль" на улице Щорса. Несмотря на достаточно высокие заявленные арендные ставки (до 200 грн./кв. м), желающих снять там площади много. Старожилам рынка удается сдавать квадратные метры еще дороже, в примеру, в ТЦ "Мегацентр" ставки достигают 300 грн./кв. м в месяц. Эксперты поясняют данный факт тем, что эти объекты пользуются популярностью у местных жителей.
Выставленных на продажу помещений активизация ритейлоров пока не коснулась. "Хотя за год цены на них упали втрое и сейчас составляют порядка $1 тыс./кв. м, потенциальных покупателей больше не становится", — констатирует Александр Панасюк. По его мнению, большинство предпринимателей просто не располагают свободными средствами, поэтому рассчитывать на оживление в этом сегменте в ближайшее время не приходится.
Сумчан порадуют профессиональными площадями
Об оживлении торговцев говорят и сумские риэлторы. По словам директора местного агентства коммерческой недвижимости Michel Михаила Гуменного, с конца 2009 г. активно ищут помещения как местные, так и сетевые компании. В числе первых — продавцы стоковой одежды, обуви, косметики и бытовой химии, которые просят подобрать объекты площадью 100-150 кв. м в центре города (ул. Петропавловская, Ильинская, Горького), а также на основных магистралях в крупных спальных районах (просп. Лушпы и Курский). Заезжие клиенты местных агентств недвижимости выказывают намерение открыть в Сумах продуктовые супермаркеты, которых там мало. Они заказывают помещения площадью по 600-1000 кв. м. Директор АН "Эксперт" Наталия Сорокина говорит, что высокий спрос на магазины в центре города позволил их владельцам пересмотреть арендные ставки: за март они увеличились на 10% и достигли 100-150 грн./кв. м. Сравнительно высокие расценки и на продающиеся объекты — порядка $2,5 тыс./кв. м, что всего на $500 дешевле, чем до кризиса. В более отдаленных районах тарифы на аренду стартуют с 80 грн./кв. м, на продажу — с $1 тыс. и, как прогнозируют эксперты, в обозримом будущем расти не будут, поскольку предложение выставленных внаем и на продажу объектов существенно превышает спрос.
Впрочем, вполне возможно, что придется снизить аппетиты и владельцам наиболее ликвидных объектов. Ведь в ближайшее время в Сумах будут введены в эксплуатацию несколько новых ТЦ, что заметно увеличит общую площадь сдающихся торговых площадей. В частности, на проспекте Лушпы уже построен крупный ТРЦ "Лавина" площадью свыше 25 тыс. кв. м. Пока массовый набор постояльцев не ведется, поскольку владельцы не определились с якорным арендатором (сейчас ведутся переговоры с двумя продуктовыми сетями). Согласно прогнозам новый ТЦ начнет заселяться уже летом.
В центре города, возле рынка, достраивают ТЦ "Днепр" площадью 8 тыс. кв. м. По мнению Михаила Гуменного, после ввода его в эксплуатацию, что, как ожидается, произойдет во второй половине текущего года, этот торговый центр станет основным конкурентом расположенного неподалеку универмага "Киев". Сейчас площади в последнем сдаются по 200 грн./кв. м, но не факт, что хозяевам объекта удастся сохранить столь же высокие цены. Среди анонсированных проектов можно отметить также ТЦ "Мануфактура" в центре города, в начале улицы Харьковской. Правда, сейчас строительные работы на этом объекте заморожены, и сроки приема первых постояльцев пока неизвестны.
