• USD 27.7
  • EUR 33.4
  • GBP 38.5
Спецпроекты

Нормированная жадность

Реклама на dsnews.ua

В том, что во многих домах, только что сданных в эксплуатацию, холодные стены, косо вставленные окна и неровные потолки, виноваты отнюдь не устаревшие строительные нормы. Основная причина появления некачественных зданий — «рачительность» их заказчиков, которые пытаются сэкономить на всем: проекте, материалах и оплате труда.

Изменчивые требования

Качество объектов на рынке недвижимости Украины остается одной из наиболее острых проблем отрасли. У нас продолжают строить жилье, не соответствующее современным требованиям по планировке, шумо-, тепло- и гидроизоляции. Девелоперы подобных проектов зачастую ссылаются на то, что им приходится пользоваться устаревшими Государственными строительными нормами (ГСН), которые регламентируют параметры и характеристики объектов. Но, как выяснила «ДС», в таких объяснениях есть только доля правды.

ГСН в стране постоянно обновляются и уже заметно отличаются от советских СНиПов. К примеру, жилые дома не возводятся по старинке с 1 января 2006 г., с момента вступления в действие ГСН В.2.2-15-2005 «Жилые здания». «При этом нельзя сказать, что и отмененные СНиПы позволяли строить некачественные дома. Просто они не допускали некоторые планировочные решения, которые сейчас актуальны. Также в течение последних десяти лет заменены на национальные ГСН основные СНиПы по другим видам зданий: гражданским, спортивным, культурно-зрелищным, торговым, высотным и гостиницам», — говорит директор проектного бюро «Архиматика» Александр Попов. С архитекторами согласны и в ведущих строительных фирмах. По словам инженера инжинирингового центра компании ТММ Татьяны Гибаленко, строительные нормы постоянно совершенствуются и приоритеты смещаются с экономии расходных материалов к экономии энергоресурсов после сдачи объекта в эксплуатацию. «25 лет назад коэффициент теплопроводности стены в Украине был ниже двух. Сейчас минимальная планка 2,7. Это значит, что панельный дом можно построить только с утеплением наружных стен. Прежние СНиПы этого не требовали. Правда, в этой связи устарели нормы по инсоляции (количеству проникающего в помещение солнечного света), которые стесняют в проектировании. Например, применяемые двухкамерные стеклопакеты снижают инсоляцию, но повышают энергоэффективность здания», — отметила эксперт.

Отечественные строительные нормы, созданные по запретительному принципу, нельзя назвать совершенными. В них подробнейшим образом прописано, чего делать нельзя, но при этом многие пункты остаются нечеткими и могут трактоваться по-разному. Зачастую это делает проекты более затратными. Руководитель отдела продаж ЖК «Квартал-Авиа» компании «Траектория» Илона Крамаренко приводит в пример отсутствие конкретизированного пункта о том, должен ли заказчик самостоятельно сооружать объекты инфраструктуры (например, новые электроподстанции) или инженерные сети за пределами отведенного ему земельного участка. Ведь, как правило, технические условия, согласованные с местными властями, требуют тянуть коммуникации на большие расстояния, до магистральных теплотрасс или водоводов. В результате застройщик несет очень большие необоснованные финансовые затраты, которые могут достигать 20% себестоимости проекта и, естественно, закладываются в конечную цену квадратного метра жилья. В большинстве европейских стран девелоперы лишь оплачивают городу подключение объекта к внешним инженерным сетям, но при этом никаких дополнительных работ по устройству сетей за пределами стройплощадки не проводят.

Непрофессиональный подход

Низкое качество новостроек связано не столько с огрехами в применяемых в Украине ГСН, сколько со стремлением компаний-заказчиков сэкономить и заработать сверхприбыли. Многие из них изначально просят проектантов предельно удешевить объект и уменьшить сроки окупаемости, выжимая максимум полезной площади в ущерб функциональности. «Строительный бизнес на Западе сулит максимум 12% годовых и 15–20 лет окупаемости. У нас же инвесторы хотят вернуть деньги, вложенные в жилые проекты, не позже чем через три года. Мало кого интересует, что будет потом с этим домом и городом», — сетует вице-президент Киевской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный. Еще один удар по качеству квадратов наносится непосредственно в ходе строительства. На рынке бывали случаи, когда подрядные организации не выполняли и половины решений проектировщиков в части применяемых материалов и технологий их монтажа. Причем, принимая решение сложить дом из дешевых и недолговечных кирпичей или иных конструкций, они не ставили в известность тех, кто разрабатывал проект.

Реклама на dsnews.ua

Отдельная проблема — отсутствие на стройплощадках квалифицированных кадров, начиная от инженеров и заканчивая штукатурами. Нередко рабочих, готовых трудиться за кров и стол, на стройку набирают прямо с улицы, а один прораб может разрываться сразу между двумя объектами и не располагать даже детальным планом выполнения работ. Естественно, все это не способствует качеству возводимого сооружения и затягивает сроки ввода его в эксплуатацию. Особенно много откровенно плохих домов, как уверяет Татьяна Гибаленко, не в самом Киеве, а в его пригородах — в Белогородке, Ирпене, Вышгороде, Василькове, Броварах можно встретить объекты, строящиеся по старым СНиПам без соблюдения современных требований по шумоизоляции, утеплению стен.

К сожалению, покупателям практически невозможно определить на глаз качество новостройки. Обычно огрехи строителей начинают проявляться через несколько месяцев после окончания работ (трескается штукатурка, «сифонят» окна, протекает потолок). «На этапе выбора жилья покупателя прежде всего должна насторожить цена. Если она ниже средней по району в похожих новостройках, стоит подробнее узнать, в чем причина демпинга. Возможно, у застройщика проблема с введением дома в эксплуатацию, что может быть связано с нарушением технологии строительства», — советует руководитель отдела маркетинга и продаж компании «К.А.Н. Девелопмент» Анна Попруга. По ее словам, очень важна репутация компании-застройщика. Если ранее она сдавала хорошие объекты, то можно рассчитывать, что следующие будут не хуже.

Чтобы изменить ситуацию к лучшему, необходимо просто выполнять все нормативные требования по организации строительства, а для этого нужно усилить авторский надзор за ходом работ. Эффективно создание компаний замкнутого цикла, в которых есть архитектурные, строительные и даже эксплуатационные подразделения, обслуживающие объект недвижимости уже после его ввода в строй. Такие фирмы, как уверяют эксперты рынка, не смогут откровенно халтурить, поскольку позже потеряют деньги на обслуживании здания. Но пока застройщики не стремятся работать по данной схеме и передают свои готовые объекты на баланс другим специализированным организациям.

Ведь девелоперы в большинстве своем не заинтересованы повышать качество работы. «Отечественный рынок еще не готов к очень уж высоким стандартам, которые в свою очередь обязательно скажутся на себестоимости строительства и цене квадратного метра для конечного потребителя — удорожание в среднем может составить 20–30%. При этом для тех девелоперов, которые все-таки хотят создать действительно качественный продукт, нет особых ограничений. Главное, чтобы проектирование и строительство выполнялись в соответствии с нормативной документацией», — говорит г-жа Попруга. По данным экспертов, норма прибыли застройщиков составляет сейчас 30–40% в зависимости от спроса на квартиры в том или ином доме.

    Реклама на dsnews.ua