Домик в деревне
Жизнь в коттеджном городке избавляет от городской суеты. Избавит ли она от суеты бытовой, во многом зависит от расторопности будущих домовладельцев
"Мама, папа и двое детей, веселящиеся на густом зеленом газоне на фоне огромного дома - таким был сюжет рекламы коттеджного городка, в котором мы купили наш дом. Тот визуальный образ как нельзя лучше отражал нашу с мужем мечту об условиях семейной жизни, - вспоминает столичный рекрутер Анна Ванина. - Дом и газон есть - как в рекламе. Главной же проблемой для нас стало то, что мы оказались не готовыми к особенностям жизни вне столицы, а условия в коттеджном городке - не соответствующими нашим запросам. Нас не устроила цена детсада в городке. В ближайший садик в соседнем селе, за шесть километров, ездить каждый день нерационально. Да, тут свежий воздух, но "ржавая" вода из-под крана. Своя охрана в городке, но мы и платим внушительную сумму обслуживающей компании".
Инфраструктурная пустыня
"Целевая аудитория коттеджных поселков - семьи с детьми, и поэтому одним из главных приоритетов для застройщиков является развитие именно инфраструктурных объектов: это не только детская площадка, но и прогулочная зона и детский сад. Безусловно, люди, много лет проживающие в мегаполисе, не всегда готовы к особенностям жизни в коттеджных городках, а именно - к не очень близкой доступности школы для ребенка, бассейна или фитнес-клуба" - признает Ирина Малашенко, директор по продажам компании "Парк-Хауc" (КГ Park House).
Чтобы не попасть впросак, Владислав Мищук, директор по продажам компании Independence, настоятельно рекомендует обращать внимание на класс выбранного городка: чем он выше, тем более автономен в инфраструктурном плане проект. "Одно дело, если вы, скажем, покупаете дом в Конча-Заспе, и совсем другое - в 25 километрах от Киева" - говорит эксперт.
Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании, детализирует: "К "обязательным" благам коттеджного городка эконом-класса относят охрану, наличие контрольно-пропускного пункта, детской и спортивной площадок, подведенные коммуникации и офис управляющей или обслуживающей компании. В коттеджных городках бизнес-класса набор объектов инфраструктуры побогаче: желательным будет мини-маркет, аптека, фитнес-центр с бассейном. У покупателей недвижимости элитного сегмента запросы еще выше, и именно для них инфраструктурная составляющая играет большую роль. Здесь предпочтение отдается благоустройству, озеру, садику, школе, SPA, фитнесу, кортам, ресторану, бассейну и т. д. Но объекты инфраструктуры серьезно удорожают стоимость "квадрата", и их содержание ложится на плечи будущих жильцов".
Выбирая место жизни за городом, необходимо не только выяснить, что подразумевает застройщик под инфраструктурой городка. Важно еще осведомиться о том, в какие временные сроки эти объекты будут возводиться. Чтобы, к примеру, не получилось так, что детсад появится в городке на 5-й или 6-й год, как раз к тому моменту, когда чаду придется идти в школу.
"Объекты инфраструктуры возводят после того, как все дома в поселке уже построены. Или, если городок строят очередями, объекты инфраструктуры начинают создавать вместе со второй очередью строительства", - отмечает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development.
Если же застройщики позиционируют инфраструктурные объекты близлежащих населенных пунктов как "доступные", то будущим обитателям стоит самостоятельно проверить, так ли это на самом деле. Сделать это не сложно - достаточно поинтересоваться о степени загрузки соответствующих заведений. К примеру, в отделе продаж одного из городков Киево-Святошинского района корреспондента "ВД" заверили, что ребенка с радостью примут в один из 10 детских садов, расположенных в соседних городе и селе. Но когда мы задали этот же вопрос руководству самих учебных учреждений, то нам сообщили, что садики и так переполнены - мол, даже жителям населенных пунктов приходится возить чад в столичные дошкольные учебные заведения. "У человека, который покупает дом или квартиру в городке, есть только право собственности на свой объект и нет никаких прав требовать, чтобы то, что написано в рекламном проспекте, было построено", - резонно замечает Юрий Кобзаренко, партнер "Консалтинговой компании "Ю.Д.К.".
Жители городков должны быть морально и финансово готовы к тому, что пользование инфраструктурными объектами и сервисами в коттеджном поселке будет обходиться дороже, чем, скажем, в мегаполисе. Это касается не только дошкольного образования, но и медицинского обслуживания (частные кабинеты специалистов разного профиля на территории поселков), и цен в мини-маркетах. Если в столице в конкретном районе услуги интернет-провайдера готовы предоставить сразу несколько компаний, то в отдаленный поселок, как правило, проводит оптоволоконную линию одна структура. Что соответствующим образом сказывается и на цене подключения к интернету.
Коммунальный (р)АЙ!
Судя по обсуждениям, которые ведут обитатели коттеджных поселков на профильных форумах в интернете, больше всего их беспокоят не столько темпы возведения объектов инфраструктуры застройщиками, сколько качество предоставляемых коммунальных услуг.
Одна из самых распространенных жалоб - качество воды. "В докризисные времена девелоперы, как правило, не экономили на скважинах, то ли дело сейчас. В Киевской области для питья пригодна вода юрского и сеноманского горизонтов, они залегают на глубине 300-160 м, а застройщики часто ограничиваются скважинами до 100 м, это Бучацкий слой, в воде которого содержание железа в три-шесть раз превышает норму. Соответственно, около 30% наших клиентов на установку очистных фильтров и бурения скважин на пригодную для питья воду- именно жители коттеджных городков" - поясняет Мирослав Шевага, коммерческий директор компании по водообеспечению "Бурвод". Установка и обслуживание такого фильтра обойдется жителю коттеджа в 1-2 тыс. грн. ежегодно.
Вместе с договором купли-продажи покупатель, как правило, подписывает и договор с обслуживающей (управляющей) компанией застройщика, которая обеспечивает услуги по охране, уборке территории и вывозу мусора за ежемесячную обязательную плату, а также ремонт, уборку на территории двора, услуги садовника за дополнительные деньги.
Регулярная плата за подобное "содержание" городка, по данным компании SV Development, колеблется, в зависимости от класса поселка, в пределах $0,5-2 за 1 кв. м домовладения. В редких случаях каждый домовладелец самостоятельно заключает договор с поставщиками коммунальных услуг (облэнерго, службой газа, водоканалом), но, как правило, по словам Юрия Кобзаренко, "эти службы заключают договоры именно с компаниями-посредниками (т. е. обслуживающими компаниями КГ).
Поставщикам коммунальных услуг не выгодно иметь прямые договоры: в этом случае надо самим взыскивать долги с каждого потребителя, другое дело - отключить весь городок за долги". А обслуживающая компания-посредник может сама устанавливать тарифы на свои услуги (для этого в договоре, как правило, фиксируют и возможность "индексации" тарифов на официальный уровень инфляции), поэтому зачастую они несколько выше тех, по которым платят за услуги жители ближайших населенных пунктов.
Андрей Якимчук, директор ЧП "Империя С" (КГ "Калиново") считает, что "содержание дома в коттеджном городке обходится немного дороже, чем квартиры, но за это домовладелец получает и совершенно другой уровень сервиса и качества коммунальных услуг. В коттеджных городках часто налажена система аварийного электрообеспечения, то есть его бытовой комфорт не зависит от аварий на электросетях.
А профессиональная охрана и действительно тщательная уборка территории - это те услуги, которых не предоставит ЖЕК большого города. Кроме того, коттеджный городок - это обособленность жилья, высокий уровень безопасности и однородная социальная среда".
