Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Инвестиции в первичку. Как вложиться без ненужного риска

Вторник, 16 Октября 2018, 07:55
Существуют два основных вида инвестиций в жилую недвижимость на первичном рынке - покупка квартир с целью перепродажи и под аренду. Чтобы не потерять деньги, инвесторам необходимо учесть много нюансов

Фото: shutterstock.com

Спрос на недвижимость остается по-прежнему высоким, а часть покупателей приобретает квартиры с целью заработать на них. К примеру, в ЖК "Новопечерские Липки" порядка 40% продаж происходит с целью инвестирования, а четверть инвесторов после перепродажи квартиры тут же вкладывают деньги в квартиру в следующей очереди. По данным столичных застройщиков, доходность от перепродажи квартиры в готовом доме, купленной на этапе котлована, составляет порядка 25-40%. В то же время консультант по недвижимости Иван Кудояр предостерегает: не все инвестиции в недвижимость с целью перепродажи будут выгодными. "Рынок недвижимости неустойчивый, а цена на жилье колеблется в пределах 10%, - объясняет он. - К тому же рынок очень сегментированный, и если один класс недвижимости "работает", то инвестировать в другой может быть совсем невыгодно".

Деньги в кармане

Первый вопрос, который возникает у потенциального инвестора, - какой суммой нужно располагать, чтобы рискнуть инвестировать в недвижимость. К примеру, для покупки квартиры на Соломенке в ЖК "Медовый" достаточно порядка 540 тыс. грн, спустя год она будет стоить 624 тыс. грн. "Если покупатель инвестирует всю сумму еще на старте, то, получив скидку от застройщика в размере 10%, он уже сэкономил, а значит, заработал", - объясняет директор департамента продаж и маркетинга ХК "Киев­горстрой" Татьяна Маркова. Эксперт уверена, что в данном случае инвестировать в квартиру можно, имея на руках только 30% от цены, а недостающую сумму выплачивать в рассрочку. Заработок в конечном итоге все равно будет, но меньше, потому что стоимость остатка не фиксируется и цена на квадрат вырастет. А по мнению маркетолога ЖК "Новопечерские Липки" Дмитрия Новикова, минимальная сумма инвестиций - 100% стоимости квартиры. "Все, что идет с рассрочкой или кредитованием, - это не инвестирование, поскольку такие варианты всегда получаются немного дороже", - считает он.

Оттолкнуться от котлована

Любое вложение приносит максимальную прибыль, если делать его на самом раннем этапе реализации проекта, и строительство - не исключение, отмечает пресс-секретарь корпорации "Укрбуд" Глеб Шемовнев. "Стартовая цена, которую предлагают при открытии продаж в новостройке, всегда самая низкая и с течением времени будет только повышаться", - добавляет он. Кроме низкой цены, по словам Татьяны Марковой, у инвестора на начальном этапе еще есть и самый большой выбор планировок квартир, и самая лояльная скидка при полной оплате. Среди факторов, которые помогут инвестору заработать, эксперт называет правильный выбор места расположения и ликвидности будущего объекта, концепции жилищного комплекса. На конечной стоимости построенного жилья также скажется уровень развития транспортной и социально-бытовой инфраструктуры района. Увеличить стоимость и ликвидность построенной квартиры инвестор может и в том случае, если, например, сделает в ней востребованный рынком ремонт.

Высокие риски

Важно также правильно выб­рать самого застройщика, иначе можно ничего не заработать или, еще хуже, все потерять. "Большое внимание следует обращать на репутацию строительной компании, на количество и качество построенных ею объектов, на ее "запас прочности", устойчивость в случае возникновения кризисных ситуаций, - советует Глеб Шемовнев. - Важно проанализировать и сам проект: проверить наличие всех разрешительных документов, изучить механизм инвестирования, при необходимости проконсультироваться с юристом". Иван Кудояр советует дельцам, которые инвестируют на уровне котлована, учитывать в том числе и массу других рисков политического и экономического плана. "Если стоимость доллара резко повысится, то многие застройщики снизят темпы строительства. Случится непредвиденный политический кризис - рынок может притормозить развитие на полгода-год", - объясняет он. Еще одна общая проблема - дефицит строителей, из-за которого многие застройщики могут отставать от графика строительства. Существуют и документальные риски, а в последнее время у застройщиков всплывают все новые сложности, связанные с изменением законодательной базы - введением новых ГСНов, требований по высотности зданий.

Предварительные подсчеты

Если инвестор готов вложиться на старте строительства объекта и подождать два-три года, то капитализация вложения за это время может увеличиться на 50%. "Инвестируя накануне повышения цены квадратного метра, можно увеличить ценность своего вклада, - уверяет Глеб Шемов­нев. - В ближайшие месяцы на киевском рынке ожидается повышение цены в среднем на 10%. И если вложиться в новостройку сейчас, еще по старой цене, то после подорожания те самые 10% добавятся к капитализации квартиры".

Наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Впрочем, как отмечает пресс-секретарь "Укр­буда", покупатель найдется на любой товар, но при равной ценовой политике "единичку", вероятнее всего, удастся продать быстрее, чем "трешку". Впрочем, во втором случае доходность инвестиции будет значительно выше. "Выбирая между вариантами - инвестировать в две однокомнатные квартиры или в одну трехкомнатную, нужно понимать, что это вопрос компромисса между скоростью перепродажи и объемом сопряженных хлопот, - объясняет Глеб Шемовнев. - Делать один ремонт или два, искать одного покупателя или двух, закрывать одну сделку или две и так далее".

По информации Дмитрия Новикова, доходность от перепродажи квартиры при условии покупки на стадии котлована в комфорт-классе составляет несколько тысяч долларов, в бизнес-классе - более ощутимая, до $10-20 тыс. В "Новопечерских Липках", которые относятся к бизнес-классу, уровень доходности стабильно составляет 12-15%. Наиболее удачное время для продажи, по мнению эксперта, - перед введением дома в эксплуатацию при условии покупки через ценные бумаги. "Тогда покупатель может перепродать свои ценные бумаги по переуступке другому человеку, поскольку сделка не облагается налогами, экономия составляет до 8% от стоимости квартиры. Как только дом вводится в эксплуатацию, сделка купли-продажи облагается налогами", - отмечает эксперт.
Оценивая ситуацию на рынке, Иван Кудояр приходит к выводу, что жилье в нижнем ценовом сегменте - до $70 тыс. - продается и покупается достаточно активно: за последние четыре месяца наблюдается рост спроса и стоимости таких квартир. А вот недвижимость ценовой категории повыше пока находится в "полуанабиозном" состоянии: сделки проводятся, но назвать сегмент устойчивым нельзя.

Многие бизнесмены считают покупку квартиры с перспективой сдачи ее в аренду достаточно перспективным бизнесом и вкладывают в него свободные средства. По данным участников рынка, прибыль в 30% от инвестиции в квартиру можно будет получить за 2,5-3 года. "Впрочем, практика показывает, что на самом деле такой бизнес не очень ликвидный по многим причинам", - комментирует консультант по недвижимости. Пос­кольку часто недвижимость покупают на этапе котлована и без ремонта, то это предполагает временные и финансовые затраты. К затратной статье нужно отнести и покупку мебели, бытовой техники и ее установку, а позже - амортизацию и ремонт.

Вложить в коммерческую

Коммерческую недвижимость также часто покупают для сдачи в аренду. Но прежде чем инвестировать, стоит учесть, что требования к ней не настолько универсальны, как к жилью. Татьяна Маркова советует определиться с видом бизнеса, для чего просчитать, чего именно не хватает жителям этого дома или микрорайона - аптеки, магазина, парикмахерской или детсада. Помещение должно соответствовать задачам того бизнеса, который в нем разместится. Для кафе или магазина хорошо бы учесть наличие отдельного входа и то, насколько он будет удобен и доступен для жителей, наличие витринных окон. Если покупатель намерен обустроить детсад, необходимо понимать, где будет площадка для прогулок детей, насколько она будет безопасной и полезной, учесть инсоляцию помещения, где будут дети, и многое другое. Если речь идет о ресторане, то стоит помнить, что после 22 часов шум от заведения не должен мешать жителям отдыхать. Из общих требований можно выделить хорошее энергообеспечение, эффективные системы вентиляции. Если инвестор приобрел объект с учетом всех факторов, то инвестиции отбиваются намного быстрее, чем сдача квартиры в аренду.

"Я знаю, почему вы разочаруетесь в купленном жилье через год": откровенно об опыте покупки квартиры

Около 20% людей, покупающих квартиру впервые, через год оказываются недовольны своим выбором. В чем причина? Ведь выбор места для жизни - это тщательно обдуманное, 100 раз взвешенное решение, с десятками просмотренных вариантов. Кажется, ошибиться в такой ситуации невозможно. Но...обо всем по порядку.

На момент первой покупки вас больше всего радует перспектива иметь свою собственную квартиру. Потому что это возможность завести собаку, купить собственную большую кровать с мягким матрасом и завтракать в ней, нарисовать картину прямо на стене, приглашать в гости друзей в любое время, создать семью и завести ребенка. Своя квартира - это шанс вырваться в новую свободную жизнь. И в такой момент о большем и не мечтается.

Когда же вы успешно осваиваете роль владельца квартиры, делаете ремонт мечты и реализуете все задуманное, что-то необратимо меняется в ваших приоритетах и взглядах на комфортную жизнь.

Наступает момент, когда, выходя из дома, вам хочется сразу попадать в красивый просторный двор, полный деревьев и цветов, а не машин и мусорных баков. Хочется чувствовать себя в безопасности на улице даже в час ночи, отпускать ребенка гулять во двор и не переживать что он без присмотра, по выходным устраивать пикники с соседями и друзьями на траве у дома.

Однажды вам, уставшим после работы, надоедает каждый вечер ездить куда-то за покупками и носить тяжелые пакеты. Вы подумаете, что хороший супермаркет у дома, а заодно и спортклуб, салон красоты, курсы иностранных языков, детский сад и аптека - это отличное решение.
В конце концов, вы окончательно устанете стоять утром и вечером в пробках.

В этот же момент вы осознаете, что ваше жилье - это гораздо больше, чем просто квартира. И зададите себе только один вопрос: почему я не подумал обо всем этом раньше? Вы захотите жить в другом месте, возможно, даже точно будете знать название идеального жилого комплекса. Но ничего не сможете изменить, поскольку деньги уже потрачены...

Чтобы не было этого разочарования, мы вывели шесть работающих правил удачного выбора жилья с первого раза:

1. Наличие большой собственной территории, закрытой для автомобилей и посторонних. Это поднимает качество вашей жизни на несколько пунктов сразу. Ни с чем несравнимые ощущения - выходить во двор абсолютно расслабленным, наслаждаться свежим воздухом, детским смехом, деревьями, солнечным светом. Именно этим завоевывают сердца людей пригородные жилые комплексы, а для города - это невиданная роскошь, ввиду очень плотной застройки и отсутствия дворов как таковых. Более того, это еще и безопасность вашей семьи, поскольку ни авто, ни посторонние люди не попадают внутрь территории. Предвос-хищая возможные вопросы, отметим, в таких комплексах для вашего авто предусмотрены подземный паркинг и наземные паркоместа, но не во дворе, а по периметру жилого комплекса.

2. Собственная инфраструктура. Начиная от паркингов до супермаркета, детских садов и спортклуба. Экономит массу времени, сил, денег на проезд и нервов, дает возможность решать все вопросы в одном месте и в один момент.

3. Развитая транспортная инфраструктура. Наличие дорог с хорошей пропускной способностью, по которым вы легко сможете доехать в часы пик в нужном направлении, а также наличие метро в пешей доступности. Метро важно даже для владельцев авто, потому что бывают дни, когда весь город внезапно засыпало снегом, наземный транспорт безнадежно стоит в пробках, такси не едет и ваш единственный шанс попасть домой - это метро.

4. Социальная среда, в которой вам предстоит жить. Насколько близки по духу вам соседи? У вас может быть прекрасная квартира, но полностью неадекватные соседи-алкоголики, которые регулярно устраивают пожар и драки. А может быть неблагополучный контингент во всем районе. Если не хотите так, то смотрите на местность, на то, какие дома стоят рядом и какие люди здесь живут. Кстати, именно на эти дома, скорее всего, вы и будете смотреть из окна. А смотреть хочется на что-то красивое.

5. Состояние инженерных коммуникаций, сетей и обслуживающая компания. Речь идет о том, что при строительстве масштабных объектов, как правило, все коммуникации прокладываются новые, а о комфорте и порядке заботится современная обслуживающая компания. Если же это единичные дома, то велика вероятность, что при прорыве старых труб в соседнем дворе или на соседней улице, вы окажетесь без воды или отопления вместе с жителями рядом стоящих сталинок и хрущевок.

6. Ликвидность и окупаемость инвестиций. Квартира, купленная на стадии котлована в отдельно строящемся доме к моменту его сдачи (на это уходит около двух-трех лет), может вырасти в цене на 25-30%. Далее привлекательность такого объекта может снижаться, т.к., появляются более современные дома. С масштабными жилыми комплексами ситуация несколько иная. Такие проекты строятся 7-10-15 лет, очередями.

Соответственно, девелопер проектирует такое жилье более тщательно, на перспективу, понимая, что и через 15 лет оно должно быть актуальным и очень привлекательным. Особенно это важно для первых очередей строительства, которые служат визитной карточкой и живой рекламой проекта в течение всего времени. Стратегия "продал и забыл" здесь не работает. Таким образом, квартира, купленная на этапе котлована в первой очереди большого жилого комплекса, продолжает расти в цене все 15 лет и плюс 200% к начальной цене.

Перечисленным критериям более всего соответствуют объекты формата "город в городе". Это масштабные жилые комплексы, строящиеся на больших территориях, предусматривающие создание полноценной инфраструктуры и закрытую территорию. В Киеве на данный момент есть около семи таких проектов в разных районах города. Остается выбрать, в каком из них ваша квартира.

Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд"

Среди множества доступных способов инвестирования средств - банковские депозиты, паевые фонды, акции, облигации, форекс, накопительное страхование, золото и драгоценные металлы - наименее рискованными и наиболее выгодными являются вклады в недвижимость. Инвестиции в недвижимость - это эффективный способ не только сохранить накопленные средства, но и приумножить их. В пользу того, что инвестиции в квадратные метры могут стать актуальным решением этой задачи, свидетельствуют несколько весомых аргументов. Среди преимуществ такого рода инвестиций в первую очередь нужно назвать низкий риск потери капитала - при условии, что застройщик надежный. Второй аргумент - это высокая ликвидность актива, поскольку квартиру можно в любой момент продать, подарить, передать по наследству или сдать в аренду.

Еще один довод - прогнозируемая доходность актива: квартира считается надежным инструментом для инвестирования, поскольку цена на недвижимость в новостройках столицы или растет, или остается стабильной. Без сомнений, инвестиции в недвижимость имеют высокую степень надежности, в отличие от вклада на депозит, который может пострадать в результате финансового кризиса, банкротства банка, девальвации и т. п. Еще один аргумент - минимум операционных расходов, а именно: инвестиции в недвижимость требуют меньше текущих расходов, чем другие виды бизнеса.

Для получения гарантированного дохода от приобретенной квартиры возможны как минимум два варианта ее использования. Первый - получение средств от сдачи квартиры в аренду. Для этого она должна быть оснащена техникой и необходимой мебелью. Второй - покупка жилья с последующей выгодной перепродажей. Неоспоримым преимуществом покупки квартиры для сдачи в аренду является высокая ликвидность самого жилья, особенно в столичном регионе. Сдача недвижимости будет приносить стабильный доход, независимо от того, как меняются процентные ставки в украинских банках. При желании владелец квартиры в любой момент может прекратить сдавать ее в аренду и продать, выручив существенно большую сумму, чем была вложена им изначально.

Более подробно рассмотреть плюсы правильного вложения средств как для проживания, так и в качестве инвестиции в жилую недвижимость на первичном рынке можно на примере жилого комплекса "Владимирский". Цена квадратного метра в нем доступна и для бизнес-сегмента, а расположение по праву можно назвать выгодным. Сам объект можно охарактеризовать следующим образом: это статусный и престижный комплекс, организованный таким образом, чтобы его могли посещать не только жители, но и их гости. Например, провести деловую встречу в кафе или организовать курсы в коворкинге на первых этажах - идеальном месте для сферы услуг.

В отделке комплекса используются дорогие материалы и дизайнерские элементы из натурального камня, дерева и металла. В доме предусмотрены услуга "консьерж-сервис" и система "умный дом".

Добраться до жилого комплекса будет удобно и его жителям, и гостям, поскольку дом имеет выгодное расположение - до метро "Дворец "Украина" можно добраться за пару минут, до метро "Лыбидская" - за пять, до станции "Олимпийская" - за семь минут, а дорога до Крещатика займет 10 минут. К дому ведут удобные подъезды для водителей, рядом расположены остановки наземного транспорта. В пешеходной доступности - Национальный дворец искусств "Украина", спорткомплекс "Олимпийский", мини-ботанический сад - парк им. М. Зань-ковецкой, ТРЦ Ocean Plaza, центр современного искусства М12, а также школы, детские сады, банки, рестораны, магазины и маркеты.
Для наглядности наши специалисты подготовили ориентировочный расчет рентабельности и окупаемости вложения в приобретение недвижимости в жилом комплексе "Владимирский". Вложение полностью окупится через шесть-семь лет, и это очень быстро для квартир бизнес-сегмента, а также для недвижимости в целом.

В настоящее время компания "Интергал-Буд" только в столице и пригороде строит 14 жилых комплексов общей площадью более 900 тыс. кв. м. Приобрести квартиры можно в жилых комплексах, которые расположены в разных районах столицы, на разных стадиях строительства. Вложить деньги в квартиру и таким образом получать стабильный доход в долгосрочной перспективе, безусловно, один из наиболее эффективных путей сохранения и приумножения средств.

Больше новостей о финансах, бизнесе и промышленности читайте в рубрике Экономика