Для тех,
кто не делает
поспешных выводов

Рынок жилья обвалился?

Понедельник, 19 Декабря 2005, 00:00

Падение цен на столичную недвижимость в обозримом будущем не остановится. Доходы украинцев, по мнению риэлторов, уже не могут угнаться за заоблачной стоимостью столичного квадратного метра. Часть некачественного жилья уже подешевела на 5–15%, и похоже, что это далеко не предел. Отдельные квартиры потеряли в цене от $20 тыс. до 40 тыс. Риэлторы прогнозируют не менее чем 15%-ное снижение стоимости самого дешевого жилья в течение ближайших месяцев.

Покупатели покинули рынок
Риэлторы признают, что на сегодняшний день продавцы каждой пятой киевской б/у квартиры уже снизили цены. Как показывает анализ объявлений о продаже недвижимости, снижение цен по сравнению с 30 сентября текущего года на отдельные квартиры достигает $10–14 тыс. Причем некоторые квартиры, которые предлагались в сентябре по явно завышенным ценам, за 2,5 месяца потеряли в цене до $40 тыс. Так, например, квартира общей площадью 78 кв. м на последнем этаже сталинки по улице Васильковской, выполненная в виде студии с итальянским дизайном, в конце сентября предлагавшаяся к продаже по цене $150 тыс., сейчас выставлена уже по цене $110 тыс. До 10% стоимости потеряли в цене многие квартиры в центре столицы, обвально — на 18–23% — снизилась цена на отдельные квартиры в Днепровском районе столицы. Например, двухкомнатная «чешка» на улице Плеханова (Русановка) общей площадью 46,8 кв. м, за которую в сентябре просили $79 тыс., сейчас выставлена на продажу уже по цене $60 тыс., трехкомнатная квартира площадью 90 кв. м на улице Алма-Атинской, выставленная в конце сентября за $108 тыс., сейчас опустилась до $88 тыс. (см. таблицу).

Риэлторы признают, что количество сделок по купле-продаже б/у жилья по сравнению с летними месяцами упало в 2–3 раза: в столичные агентства недвижимости обращаются все меньше покупателей, а база предложения стремительно растет. По сравнению с теми же летними месяцами сейчас в столице только через газету AVIZO предлагаются к продаже в 3–4 раза больше квартир, 20% из которых к тому же значительно дешевле, нежели осенью.

По словам ведущего специалиста АН «Благовест» Андрея Игнатенко, сейчас на рынке наблюдается нешуточное противостояние продавцов и покупателей б/у недвижимости. «Обе стороны в этом процессе заняли выжидательную позицию — 70% продавцов пока не спешат снижать цену (имеется в виду цена предложения, а не окончательной продажи. — «ДС»), еще 10% продолжают ее поднимать, покупатели же, в свою очередь, не спешат с приобретениями». Риэлторы отмечают, что переломный момент на рынке б/у недвижимости столицы наступил в «чистый четверг» (8 сентября нынешнего года), когда Президент отправил в отставку правительство Юлии Тимошенко. Столичные жители настолько заинтересовались политическими событиями, что телефоны агентств в это время полностью молчали на протяжении как минимум десяти дней. Приковавшая внимание столичных жителей к телевизору отставка Тимошенко, по словам риэлторов, совпала по времени с массовыми прогнозами банкиров и прочих специалистов о грядущем удешевлении столичного рынка недвижимости. В итоге начиная с середины сентября рынок б/у недвижимости ощутил на себе массовый отток покупателей, а октябрь дружно признается специалистами самым тихим месяцем последних лет. Выжидательная позиция покупателей логично привела к началу снижения цен — по словам экспертов, первые случаи падения цены на объекты, которые владельцы хотели реализовать по каким-либо причинам как можно быстрее, начали наблюдаться уже в конце октября — начале ноября этого года. Тогда цена «скидки» составляла в среднем $3–6 тыс. Таким образом, всего за полтора месяца уровень понижения цены б/у квартиры в столице вырос как минимум в два раза, а количество квартир, на которые были снижены цены, — в четыре раза (с каждой двадцатой до каждой пятой).

«Трешки» еще держатся
По словам специалистов, не особо спешат сегодня падать в цене трехкомнатные квартиры в обжитых столичных массивах (Оболонь, Теремки, Соломенка, Комсомольский массив и т. п.). Чаще же всего на снижение цены своих б/у квартир решаются продавцы 1–2-комнатных квартир, расположенных на окраине столицы (Борщаговка, Днепровский р-н, Старая Дарница и т. д.). «Это объясняется тем, что дешевое жилье всегда быстрее всего реагирует на начинающиеся тенденции на рынке, будь то подорожание либо удешевление. Такая недвижимость наименее капиталоемкая, и поэтому решение о снижении цен принимаются в этом сегменте наиболее оперативно: по сравнению с дорогостоящими квартирами цена потери здесь наименее существенна», — отмечают в АН «Планета Оболонь».

Риэлторы отмечают и падение стоимости на однокомнатные квартиры в центре, которые на сегодняшний день не являются особо ликвидным товаром и к тому же зачастую в преддверии ожидавшейся на рынке осенней активности были выставлены по завышенным ценам. Очень активно, по наблюдениям риэлторов, начинают снижать цены и продавцы всех видов недвижимости, на которых оказывают сильное воздействие какие-либо субъективные факторы, связанные с бизнесом или семейными делами. «Таким людям, как правило, необходимо срочно продать жилье, и отсутствие просмотров толкает их на снижение цены», — рассказывает директор АН «Планета Оболонь» Алексей Котенко.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александра Бондаренко, главными причинами падения цен в столице стал, во-первых, перегрев рынка, во-вторых, явное отставание роста доходов населения за ростом цены квадратного метра и, в третьих, наличие предкризисных состояний в некоторых сферах экономики. «Тем не менее спекулянты пока не начали играть на понижение, они еще рассчитывают отыграться», — отмечает Александр Бондаренко.

Донецкие оставили Киев в покое
Помимо самих цен, по наблюдениям риэлторов, существенно изменилось и лицо покупателя б/у жилья. Существенно упало количество регионалов, приобретающих киевское жилье. Если год и более назад, в преддверие президентских выборов, оно составляло 50% от всех покупателей, а летом — 30–40%, то сегодня количество регионалов среди покупателей столичного жилья не превышает 10–15%, причем киевские квартиры практически перестали покупать жители восточного региона страны. По словам г-на Котенко, ушли с рынка молодые покупатели, рассчитывавшие на молодежный кредит, спекулянты, игравшие на росте рынка, а также люди, инвестировавшие в недвижимость средства с целью их сбережения. Кроме того, по информации специалистов, сейчас на рынке отмечается явное преобладание солидных покупателей, приобретающих дорогие — от $150 тыс. — квартиры. Говорят, что они относятся к тенденциям падения цен более спокойно.

Что дальше?
Риэлторы сходятся в мнении, что уже через неделю и до 20-х чисел января рынок недвижимости столицы традиционно замрет и количество сделок на нем в этот период будет близко к нулю. После новогодних праздников, по мнению опрошенных «ДС» риэлторов, выборочное падение цен на рынке продолжится. «Мы вполне допускаем возможность, что в наиболее неликвидных секторах недвижимости после новогодних праздников цена «просядет» еще больше и такая ситуация продолжится вплоть до выборов в парламент», — отмечает Алексей Котенко.

С этим мнением солидарен и Александр Бондаренко, отмечая, что тенденция к понижению стоимости вторичной недвижимости столицы после Нового года будет доминировать и снижение цены на неликвидное жилье вполне может в среднем достигнуть отметки в 15%.

загрузка...