Свободное падение. В октябре на 10–20% упали цены на непрофессиональную торговую недвижимость
Столичный рынок торговой недвижимости не остался в стороне от наблюдаемого в стране экономического кризиса. В октябре количество сделок по аренде помещений сократилось на 10%, а по продаже — на треть. Это в свою очередь привело к снижению цен на непрофессиональные площади на 10–20%, а также к замораживанию арендных ставок в киевских торговых центрах.
Рынок замер
Последние годы от желающих торговать в столице не было отбоя, что позволяло владельцам помещений с завидным постоянством повышать арендные ставки. Но во втором полугодии энтузиазма у ритейлоров заметно поубавилось. Как рассказал "ДС" генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур, нынешней осенью количество сделок по продаже помещений под торговые объекты сократилось на 20%, а по аренде осталось на уровне аналогичного периода 2007 г. "Данная тенденция является нетипичной для осени, так как традиционно в это время число сделок как по аренде, так и по продаже росло на 10–15%", — говорит он. Подтверждает это и ведущий специалист по коммерческой недвижимости агентства "Планета Оболонь" Юлия Супруненко, добавив, что падение интереса к торговым площадям наблюдается с октября. По ее данным, количество сделок по их продаже уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 30%, а по аренде — на 10%.
Эксперты сходятся во мнении, что главной причиной данной динамики стало замораживание развития торговых сетей различной направленности: продуктовых, строительных, одежных и обувных, IT-розницы. Свою роль сыграло и снижение активности со стороны финансовых учреждений, открывавших офисы в торговых центрах. "Если еще нынешним летом к нам обращались банкиры, которые подыскивали помещения для запуска новых отделений, то в октябре не поступило ни одной заявки", — отмечают в "Планете Оболонь". В свою очередь замораживание развития торговли связано с возникновением проблем в сфере кредитования. По оценкам г-на Сокура, за заемные средства приобретались две трети помещений. "Сейчас во многих СМИ ежедневно появляется информация о грядущем обвале цен на недвижимость, поэтому даже покупатели, у которых есть "живые" деньги, заняли выжидательную позицию", — говорит он, добавляя, что на сегодняшний день в базе данных их агентства насчитываются около 3 тыс. выставленных на продажу объектов, что на 20% превышает показатели марта–апреля.
Руководитель департамента инвестиций компании DTZ Наталья Стельмах считает, что сегодня торговые площади в Киеве переоценены. "Предлагаемая владельцами стоимость помещений на Крещатике может доходить до $30–50 тыс. за кв. м, тогда как цена спроса как минимум в два раза ниже", — подчеркивает она. Аналогичная ситуация наблюдается и с арендой. По данным агентств недвижимости, в первом полугодии ставки повысились в среднем на 15%, в результате чего стоимость аренды 1 кв. м помещения для торговли достигала в некоторых случаях $350 в месяц, тогда как наибольшим спросом пользуются площади до $80 за кв. м.
Встроенные помещения падают в цене
Наблюдатели отмечают, что в сегменте непрофессиональной торговой недвижимости популярным остается центр столицы, а наиболее ликвидными являются помещения площадью около 100 кв. м, фасады которых выходят на улицы Крещатик, Красноармейскую, Владимирскую, Институтскую, Большую Житомирскую. "Как правило, в этих районах свои магазины открывают продавцы брэндовой одежды и обуви, часов, парфюмерии и драгоценностей, которые могут себе позволить ставки в $150–250 за кв. м в месяц", — рассказывает Андрей Сокур. Заместитель директора Real Estate Solutions Андрей Борщ добавляет, что точки продаж в центральной части города в основном открывают ритейлоры, товары и цены которых рассчитаны на VIP-клиентов. "Концепция продаж некоторых именитых марок запрещает открывать объекты в составе торговых центров", — говорит он.
Для ритейлоров "попроще" популярным местом является Петровка, которая считается одной из главных торговых улиц столицы. Этот район пользуется спросом у продавцов бытовой техники и электроники (желаемые площади 1,5–4 тыс. кв. м), компьютерной техники (300–400 кв. м), одежды и обуви (200–300 кв. м), а также у мебельных магазинов и торговых точек, специализирующихся на реализации по каталогам (20–30 кв. м). Арендные ставки тут более демократичные — $50–60 за кв. м в месяц, а приобрести помещение можно за $3,5–6 тыс. за кв. м. Также, по словам Юлии Супруненко, ритейлоры охотно размещают свои объекты на Харьковском массиве и Оболони. Здесь наиболее востребованными являются помещения площадью 40–100 кв. м рядом со станцией метро. Арендные ставки колеблются в пределах $40–70 за кв. м, а цена продажи — $4–6 тыс.
Эксперты отмечают, что, начиная со второй половины этого года, стоимость аренды непрофессиональной торговой недвижимости перестала расти, а с октября — упала в среднем на 10%. К примеру, г-жа Супруненко говорит, что если пару месяцев назад при заключении договоров многие владельцы рассчитывали расценки исходя из курса 5,4–5,5 грн. за доллар (арендные ставки указываются в долларах, но оплата производится в гривнях), то сейчас — 4,8–4,85 грн. за доллар. "Первыми на этот шаг пошли бизнесмены, которые действительно заинтересованы в сдаче своих площадей в аренду в кратчайшие сроки", — сообщают наблюдатели. Андрей Сокур добавляет, что до 40% собственников помещений готовы идти на дополнительные уступки клиентам, например, оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и ремонт.
Схожая ситуация наблюдается и при продаже. По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании "Київ Житло-Інвест" Владимира Германова, за последние три месяца средняя стоимость объектов на первых этажах жилых зданий упала на 4,9% — до 17,5 тыс. грн. за кв. м. В сегменте премиум-класса цены снизились на 16,9% — до 34,2 тыс. грн., а в бизнес-классе — на 2% — до 18,4 тыс. грн. "Такая динамика связана с падением спроса и увеличением предложения. За последние три месяца на продажу были дополнительно выставлены 52 помещения в составе 17 жилых комплексов. Как правило, объекты премиум- и бизнес-класса расположены в центральной части города, где конкуренцию им составляют торговые центры", — рассказывает г-н Германов. Юлия Супруненко добавляет, что продавцы помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, готовы идти на уступки. "Известны случаи, когда в процессе торгов цены снижались на 20%", — говорит она.
Торговые центры держат оборону
В отличие от хозяев непрофессиональной недвижимости владельцы торговых центров пока не спешат снижать арендные ставки. Участники рынка считают, что это связано с недостаточным количеством таких объектов в Киеве. По данным Colliers International, в этом году были сданы в эксплуатацию ТРЦ "Квадрат" (полезная торговая площадь 19,1 тыс. кв. м) на бульваре Перова, ТРЦ "Материк" (18,4 тыс. кв. м) на Днепровской набережной, третья очередь ТРЦ "Большевик" (6 тыс. кв. м) на улице Гетьмана, четвертая очередь ТРЦ "Караван" (2 тыс. кв. м) на Луговой, а также РТЦ "Блокбастер" (25,5 тыс. кв. м) на Московском проспекте, что позволило увеличить суммарные площади столичных ТЦ с 356 тыс. кв. м в прошлом году до 430 тыс. кв. м. "По нашим прогнозам, по итогам 2008 г. количество профессиональных помещений на 1 тыс. киевлян составит 158 кв. м, что в два раза меньше, чем в большинстве европейских столиц. Это говорит о слабой насыщенности рынка", — рассказывает генеральный директор компании "Каскад" Анатолий Шахновский. Управляющий партнер Украинской Торговой Гильдии Виталий Бойко добавляет, что на сегодняшний день все качественные ТЦ заполнены на 98–100%. Именно это, по мнению Андрея Борща, позволило в первом полугодии некоторым собственникам расположенных на окраинах города ТЦ повысить арендные ставки на 15–20%. "В результате возникла парадоксальная ситуация: расценки в центре и на окраине почти сравнялись", — говорит он.
По данным г-на Борща, сейчас за право торговать в "Мандарин-плазе" нужно заплатить от $80 до $200, в "Глобусе" — $130–300, в "Метрограде" — $100–230, в "Материке" возле Индустриального моста — $60–200, в "Материке" на Осокорках — $100–270, в "Городке" — $100–180, в "Квадрате" на Перова — $50–160 за кв. м в месяц. При этом в Real Estate Solutions отмечают, что, начиная со второй половины этого года, рост арендных ставок прекратился. Умерить свои аппетиты владельцев ТЦ заставила наблюдающаяся ротация арендаторов, считают наблюдатели. "Пока что у них есть возможность замены съехавшего продавца на другого, что позволяет удерживать достаточно высокие цены. До конца года ситуация вряд ли изменится. Но если в следующем году ритейлоры начнут массово покидать ТЦ, то цены упадут", — прогнозируют аналитики.
