Жилье близится к "потолку"
Весь прошлый год в столице прошел под знаком удорожания стоимости квадратного метра жилья. Однако теперь риэлторы прогнозируют стабилизацию, хотя несколько расходятся во мнении, как именно цены будут вести себя в дальнейшем.
Рынок продавца
За прошлый год столичные квартиры подорожали в среднем на 30–40%, причем удорожание коснулось как вторичного рынка, так и новостроек. Киевские строительные компании существенно подхлестнули гонку, за год повысив цены на 30%, и сейчас стоимость жилья практически достигла самых высоких отметок, наблюдавшихся в 1997 г.
По словам ведущего специалиста агентства недвижимости "Благовест" Ирины Луханиной, цены подтолкнули прошлогодние выборы, после которых недвижимость в столице активно стала скупаться провинциалами, и активная работа банков по развитию программ кредитования. "Сегодня 30–35% денег на рынке жилья — это кредиты, — говорит Ирина Луханина. — Размер ежемесячных выплат за довольно значительные кредиты стал доступен практически всем киевлянам с доходом выше среднего, и поэтому весь прошлый год спрос на ликвидное жилье значительно превышал предложение, и на нем не отразилось даже 20–25%-ное летнее повышение стоимости недвижимости. Покупатели, не мешкая, соглашались на очередное удорожание квадратного метра и тем самым поощряли аппетиты продавцов".
Директор Центра недвижимости и оценки "Мегакон-В" Владимир Винокур помимо перечисленных причин удорожания жилья называет еще укрепление тенденции приобретения жилья для сохранения и умножения капитала, продолжающееся улучшение экономической обстановки в стране, активизацию частного бизнеса, а также возрастающее среди населения недоверие к доллару США и уменьшение объема вывоза денег из Украины.
"Сегодня, по официальным данным, на руках населения находится порядка $20–25 млрд и поэтому деньги давят на рынок недвижимости, — отмечает Владимир Винокур. — Кроме того, ликвидная квартира дает гораздо больше дивидендов, чем банковский депозит и увеличивает размер основного капитала. Так, $30 тыс. с 8% годовых в надежном банке дадут вам $2,4 тыс. ежегодной прибыли, тогда как купленная за эти деньги однокомнатная квартира с очень дорогим ремонтом в престижном районе Киева дает порядка $3–3,5 тыс. в год, при том что размер основного капитала (стоимость квартиры) постоянно увеличивается".
Цены росли вместе
В прошлом году темпы роста цен были наиболее значительными в сегменте квартир небольшого метража в непритязательных домах и недорогих по расположению районах (одно- и двухкомнатные квартиры с малыми кухнями в 9–12-этажных домах брежневского периода и хрущевках). Цена за 1 кв. м в них выросла за год до 40%.
По словам Ирины Луханиной, самая дешевая квартира в столице (гостинка с четырехметровой кухней и десятиметровой комнатой на городских окраинах) оценивается сегодня на уровне $11 тыс. Оценивавшиеся же ранее на уровне $2–3 тыс. комнаты в коммуналке сейчас дешевле $4 тыс. не выставляются. Низкокачественные 14-метровые гостинки, однокомнатные хрущевки и старенькие чешские проекты на дальней Борщаговке, ДВРЗ, дальних Нивках оцениваются на уровне $13 тыс., стоимость же более качественных проектов (ППС, большие "чешки", малосемейки) в приближенных к центру и престижных районах начинаются с отметки в $15 тыс., достигая отметки в $19 тыс. (например на Оболони).
Продолжался ощутимый рост цен и на новостройки. По словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, больше всего (30–35%) цены выросли на квартиры в районах массовой застройки, центр же поднял ценовую планку всего на 15%. Причем подорожание не зависело от качества проекта дома.
После Нового года цены на жилье стабилизировались. И поскольку в рождественские каникулы традиционно отмечается затишье на рынке, специалисты прогнозируют, что до середины февраля он будет довольно вялым, что может спровоцировать некоторые ценовые уступки со стороны продавцов, которым срочно необходимо продать квартиру.
"Коммерсанты" ничего не решают
По оценкам риэлторов, на сегодняшний день почти половина потенциальных покупателей готовы рассмотреть вариант приобретения квартиры в строящихся домах, оценивая его как достаточно выгодный и надежный способ вложения денег. Ведь реальная экономия при такой покупке составляет до 30%, хотя "достать" качественную "единичку" или "двушку" в доме, где построено хотя бы пять этажей, практически нереально: к моменту, когда на месте будущего дома появляется котлован, в нем уже, как правило, продано 10–20% квартир, половина строящегося жилья продается к началу строительных работ, а к сдаче дома нераспроданными могут оказаться только "трешки" с плохим видом из окна. Причем тенденция эта наблюдается во всех районах Киева. Данный факт активно используется частными инвесторами, которые скупают квадратные метры на самых ранних стадиях строительства и зарабатывают на разнице цен.
Тем не менее специалисты опровергают чаяния некоторых покупателей, которые ожидают, что при достижении пика цены "коммерсантами" будет выброшено на рынок значительное количество квартир, появление которых приведет к снижению ценовой планки. Люди, зарабатывающие на рыночном росте цен, на вторичном рынке составляют не более 1–2% покупателей. Те же, кто вкладывает деньги в первичку, зарабатывают на разнице в цене между стоимостью квадратного метра дома, находящегося в стадии проектирования, и дома, строительство которого заканчивается, — и такие квартиры появляются на рынке регулярно. "Несмотря на то что люди, вкладывающие деньги в первичку в целях ее перепродажи, занимают порядка трети этого рынка, они не делают на нем погоды: не задерживают жилье, пуская его в оборот и вкладывая деньги в новые проекты, как только в новостройке заканчиваются все свободные квартиры или же повышается отпускная цена строителей, — говорит директор агентства недвижимости "C.I.T." Эдуард Бразас. — Выброс на рынок новостроек наблюдался весь прошлый год и не повлияет на ситуацию года следующего".
Особенности года
Весь прошлый год разница в стоимости одно-, двух- и трехкомнатных квартир уменьшалась, что привело к тому, что плохонькие "двушки" оцениваются иногда ниже, нежели ликвидные однокомнатные квартиры. Поэтому категория разъезжающихся покупателей, составлявшая ранее порядка 70% рынка, уже практически не в состоянии разъехаться из трехкомнатной квартиры в две однокомнатные.
Интересной изюминкой минувшего года также стало повышение престижности таких районов, как Святошин и Оболонь, и улиц, приближенных к Лукьяновке (Павловская, Дмитриевская, Тургеневская, а также Герцена, Мельникова), где с началом нового жилищного строительства улучшилась инфраструктура.
По словам Эдуарда Бразаса, вкусовые предпочтения покупателей столичной недвижимости за год практически не изменились: ажиотажным спросом пользуется дешевое ликвидное жилье (малометражки и гостинки на массивах) и качественное жилье в новостройках. Заметная активизация произошла в минувшем году и в секторе самого дорогого жилья. Специалисты полагают, что эти тенденции не изменятся. "Наибольшим спросом будут продолжать пользоваться новые дома c новыми коммуникациями и с развитой инфраструктурой, повышенной комфортности, расположенные в удобных местах, а также дешевые малогабаритные квартиры, — говорит Эдуард Бразас. — Структура спроса не должна меняться, потому что продавцы рынка недвижимости переходят сейчас на нового клиента: верхушку среднего класса — менеджеров среднего звена и частных предпринимателей, которые практически не были представлены на рынке несколько лет назад и претендуют сегодня отнюдь не на фешенебельные квартиры".
Учитывая данные тенденции, застройщики включают в свои планы повышенное количество домов с одно- и двухкомнатными квартирами, уменьшая количество "трешек". Тем не менее, по мнению Аркадия Бондарева, спрос на такие квартиры не будет удовлетворен в течение ближайших десяти лет, поскольку на квартирной очереди в столице находится порядка 200 тыс. человек, и они, по мере появления у них денег, будут становиться покупателями квартир именно такого уровня. Как сообщили "ДС" в "Киевглавархитектуре", прежде всего жилье будет возводиться на Осокорках, Позняках и Оболони. Кроме того, поскольку сегодняшнее время диктует тенденцию уплотнения жилой застройки центра, элитное строительство в приближенных к Крещатику районах будет также весьма активно развиваться еще несколько лет.
Что нас ждет
Аналитики предрекают, что после зимней спячки незначительный рост цен на недвижимость продолжится. "Конечно, цены достигли сейчас своего разумного предела: $22–25 тыс. за "двушку"-хрущевку — это выше, чем ее реальная стоимость, — говорит Ирина Луханина. — Однако наш рынок регулируется не качественной стоимостью жилья, а наличием денег в кармане населения. Поэтому если банки будут совершенствовать ипотечные программы, можно ждать дальнейшего удорожания жилья — квартир на рынке и сейчас на всех не хватает. Новостройки также не насытят рынок в течение года — практически все, что запланировано к вводу в эксплуатацию на ближайший год, уже раскуплено. Потенциал роста цен составляет, по моему мнению, порядка 15%. Эпоха резких скачков цены на недвижимость, по всей видимости, уже прошла, но однозначно сказать, как поведет себя рынок в следующем году, трудно. Цены могут снизиться, но если это и произойдет, то не раньше, чем через полгода, и колебания также не превысят 15–20%".
С этим согласен Эдуард Бразас, по мнению которого сегодня на рынке недвижимости пришло время стабилизации. "В декабре у потенциальных покупателей впервые появилась возможность выбора, — говорит он. — Они начали торговаться, продавцы — уступать и, следовательно, темп роста цен, который наблюдался в последние два года, уже невозможен. Более чем на 15% может подняться лишь цена в отдельных сегментах рынка (хорошие апартаменты в центре и дешевые двух-трехкомнатные квартиры). Говорить же о падении цен рановато: конъюнктура этого не подсказывает, поскольку рынок вышел на новый уровень устойчивости, при котором возможны лишь незначительные колебания до 5% стоимости. Если мы не столкнемся с внешними причинами, как в 1998 г. (дефолт, мировой кризис), то цены будут держаться на нынешнем стабильном уровне".
И все-таки Аркадий Бондарев не считает планку в 15% высокой. "Рост цен на недвижимость будет продолжаться, — говорит он. — В Москве, например, цены на недвижимость в 2,5–3 раза выше, нежели в украинской столице, а свободных средств у населения все больше". "Если количество покупателей будет превышать количество продавцов, а недвижимость останется популярным видом вложения средств, то спасти рынок от более чем 15%-ного подорожания смогут лишь строители, введя огромное количество нового жилья, — считает Владимир Винокур. — Тем же, кто разъезжается, следует быстрее продавать свое жилье, поскольку однокомнатные квартиры растут в цене быстрее, чем двухкомнатные и трехкомнатные".
