Жилье для бедных подорожало
Выходя на рынок с суммой менее $15 тыс., покупатель недвижимости может сегодня рассчитывать только на низкокачественное жилье с крайне невысокими потребительскими характеристиками. Да и то где-нибудь на городских окраинах.
Дешевое тянет дорогое
По словам специалистов, самоге дешевое на сегодняшний день жилье в столице находится в ценовом диапазоне $4–20 тыс. и включает в себя как комнаты в коммуналках и всем известные гостинки, так и хрущевки, старые "чешки", а также новые квартиры, продающиеся на ранних стадиях строительства на отдаленных от центра массивах, и низкокачественные "двушки" и "трешки". Кстати, именно эти виды квартир подорожали более всего: стоимость их выросла за год на 40%, а за полтора года — на 50–60%.
Всеобщее подорожание в наибольшей степени сказалось на однокомнатных квартирах: спрос на недорогие варианты "единичек" был беспрецедентным. Если год назад самая дешевая бэушная однокомнатная квартира в Киеве оценивалась в $7,5–8 тыс., то теперь стоит $10,5–11 тыс. Качество же такого жилья не изменилось: это, как и прежде, плохонькая гостинка с 4-метровой кухней и 12-метровой комнатой, расположенная в крайне отдаленных от центра районах (ДВРЗ, дальние Нивки и Борщаговка, Харьковский район (Харьковское шоссе, Армянская). Самое же дешевое жилье на рынке — комнаты в коммуналке: от 18-метровой за $4 тыс. с печным отоплением в частном секторе на улице Ягодная до более достойных вариантов на Харьковском массиве и Подоле за $7 тыс. Подобное жилье год назад вряд ли бы оценивалось более чем в $2,5 тыс. и $4–5 тыс. соответственно.
По словам ведущего специалиста агентства "Благовест" Ирины Луханиной, столь высокие темпы роста цен на дешевое жилье связаны с тем, что 70% всех операций на вторичном рынке — обмены, большинство из которых заключается в размене большей квартиры на две меньшие. Естественно, одно- и двухкомнатные квартиры более востребованы, как результат — стоимость квадратного метра в них выше, чем в трехкомнатных, и дорожают они интенсивнее. "Дорожая, самое дешевое жилье тянет за собой повышение цен на квартиры более дорогих категорий, кроме того, ценовой рост рынка в целом, как правило, определяется наличием на нем дешевых "единичек". Чем их меньше, тем быстрее растут цены, — говорит Ирина Луханина. — А поскольку летом прошлого года на рынке отмечался самый низкий уровень предложений "единичек", расселение многокомнатных квартир оказалось под угрозой: с ускорением роста цен рушились сложные цепочки, завязанные на однокомнатных квартирах, продавцы стремились выставить свои объекты по более высоким ценам. Все дешевые варианты мгновенно вымывались с рынка, и время их пребывания в прайсах риэлторских компаний составляло всего день-два". В ход активно пошли даже не пользовавшиеся ранее особым спросом комнаты в запущенных коммуналках, поскольку у многих при разъездах стало не хватать денег и на плохонькую гостинку.
Что почем
Самое дешевое жилье в столице располагается в таких районах, как ДВРЗ, Борщаговка, дальние Нивки и Сырец, Воскресенка, окраины Отрадного и те улицы Харьковского массива, которые удалены от метро. Если вас не устраивает 4-метровая кухня, где невозможно разместиться даже одному человеку, за дополнительные $1,5–2 тыс. можно поменять такую квартиру на улучшенную гостинку в этих районах — либо с 16–17-метровой комнатой и малюсенькой кухней, либо со стандартно маленькой комнатой, но более просторной кухней.
Около $13–13,5 тыс. стоят первые этажи хрущевок на Нивках и Сырце с маленькими комнатами, а также более-менее приличные гостинки на окраинах. За $14–14,5 тыс. покупатель может претендовать на квартиру с низкими качественными характеристиками на дальней Соломенке (улицы Мишина, Фучика и т. д.), нижнем Печерске (например улица Киквидзе) либо более качественное жилье на вышеперечисленных окраинах, к которым добавляется Лесной массив и ближний Святошин. Таким образом, более приближенный к центру район или же больший метраж комнаты оценивается на рынке в $1–1,5 тыс.
По словам специалиста агентства "Ваш дом" Александра Гуляева, основными покупателями жилья ценой не выше $14,5 тыс. являются люди, у которых нет другого выхода: продавшие у себя жилье регионалы, стремящиеся переселиться в столицу, скопившие деньги рыночные торговцы и разъезжающиеся из нецентральных районов киевляне, не имеющие возможности взять кредит, а также скопившие деньги молодые семьи и приезжие студенты.
В $14,5–16 тыс. оценивается малогабаритное жилье недалеко от метро, а также хрущевки на отдаленном Подоле, дальнем Печерске, Соломенке и центральной Борщаговке, а также довольно качественное жилье на Троещине. Изредка по этим ценам проскакивает и популярная нынче Оболонь. Наиболее же богатый выбор малогабаритных квартир предлагается за $16,5 тыс., и именно на этом ценовом уровне в прайсах риэлторских компаний начинают появляться низкокачественные двухкомнатные квартиры на первых этажах хрущевок с крайне маленькими комнатами и смежными ходами.
По утверждению Ирины Луханиной, качественная однокомнатная квартира в 5–20 минутах от метро, расположенная в нестаром доме с чистым парадным и исправно функционирующим лифтом, оценивается на уровне $16–18 тыс. и не может, по всей видимости, претендовать на статус дешевого жилья. Аналогичные "двушки" выставляются на рынок по $25 тыс., "трешки" — по $30–32 тыс. Дефицит более дешевого жилья на рынке весьма ощутим — среднее время его пребывания в прайсах риэлторских компаний составляет всего несколько дней. Самая дешевая трехкомнатная квартира, расположенная на улице Межевой, с 52 кв. м общей площади стоит около $17,5 тыс., в пределах же $20 тыс. покупатель может позволить себе комфортабельные старые "чешки-двушки", находящиеся в том числе и на Оболони.
Дешевого нового нет
По мнению риэлторов, сегодня, чтобы состоялся разъезд, например, из трехкомнатной квартиры на окраине, одна жилплощадь для переселения должна быть коммуналкой, а если речь идет о трехкомнатной в центре или приближенных к нему районах — гостинкой в отдаленных районах. Поэтому подобные операции происходят крайне активно и на такие квартиры ощущается острый дифицит.
В настоящее время рынок испытывает и дефицит недорогих новостроек. По словам заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы Аркадия Бондарева, наиболее дешевые проекты его управление, как правило, направляет на государственные программы, в частности на программу "50 на 50" и программу жилищного молодежного кредитования. Речь идет о панельных проектах, стоимость строительства которых официально составляет 1465 грн. за кв. м (с учетом прибыли подрядных организаций, но с нулевой прибыльностью для девелопера) и, следовательно, которые могли бы попасть на рынок по 1600–1700 грн. за метр. В ценовом диапазоне до 2000 тыс. грн. за метр сейчас на рынке представлено всего 12 объектов: жилые дома ХК "Киевгорстрой" в Новобеличах (1797 грн. за кв. м), на Троещине (1637–1675 грн.), Харьковском шоссе (1627–1857 грн.), проспекте Бажана (1733 грн.), Позняках (1797–1977 грн.), Осокорках (1971–1987) и дом ГХО "Житло-Інвест" в Бортничах (1700 грн.). Тем не менее общую стоимость квартир в них за счет немаленьких метражей вряд ли можно назвать низкой: трехкомнатная квартира на Троещине тянет на $28,3 тыс. (92 кв. м), а в Бортничах — на $21,6 тыс. (68 кв. м), в то время как стоимость квартиры с меньшей площадью в этих районах на вторичном рынке составляет $25 тыс. и $19 тыс. соответственно. "Единичек" и "двушек" в домах с невысокой стоимостью квадратного метра на рынке уже не осталось.
Что будет дальше
Остатки дешевого жилья раскупаются весьма активно, и решить квартирный вопрос с минимальными затратами скоро не удастся вовсе. Эксперты утверждают, что к середине 2003 г. квартиры на первичном рынке подорожают еще на 10–15%.
По словам вице-президента Холдинговой компании "Киевгорстрой" Василия Можара, независимо от действий компании рынок в этом году неминуемо придет к тому, что к сентябрю цены поднимутся как минимум на 8%, а в случае принятия закона, отменяющего льготы по уплате НДС для частных инвесторов, и на все 16–17%, причем в первую очередь от данных тенденций пострадает дешевое жилье. Аркадий Бондарев предполагает, что рост цены до сентября следующего года составит порядка 15%, а в случае принятия закона — до 23–25%. Главной причиной роста цен, по мнению застройщиков, станет неудовлетворенный спрос. Кроме того, они говорят, что эра дешевого нового жилья через три-пять лет подойдет к своему завершению — такие обжитые массивы, как Троещина и Новобеличи, уже не будут составлять самый нижний ценовой этаж на рынке, поскольку их массовая застройка близится к завершению. В дальнейшем рынок займут массовые новостройки, которые планируется возводить в Вышгороде, Вишневом и Гатном.
Несколько иначе обстоит дело на "вторичке". По словам Ирины Луханиной, самое дешевое жилье в столице на сегодняшний день настолько дорого, что дальше по ценовой лестнице ему расти уже некуда и люди предпочтут скорее пользоваться кредитами для покупки более качественного жилья, нежели приобретать за столь немалые деньги четырехметровые кухни и стоячий душ. "По всей видимости, цены на дешевые однокомнатные квартиры достигли своего предела, — говорит директор агентства "C. I. T." Эдуард Бразас. — Сложно представить, чтобы квартира с площадью кухни в 4 квадратных метра стоила больше, нежели сейчас. Однако запас роста цен несомненно имеют недорогие двухкомнатные квартиры. Самая дешевая, расположенная на дальнем Подоле, сравнима по стоимости с качественной однокомнатной на центральной Борщаговке". Хотя Александр Гуляев думает иначе: "Сегмент дешевого жилья наиболее сильно зависит от общей ситуации в экономике страны. Поэтому если экономика и дальше будет развиваться такими темпами, уже до июня цены на наиболее дешевое жилье могут подняться на 10–15%, после чего возможны незначительные колебания в сторону их уменьшения".
