Правила для галочки
Сейчас в Украине действует около 1 тыс. нормативных документов государственного уровня, регулирующих вопросы строительства. Почти половина из них утверждена еще во времена Союза и уже безнадежно отстала от жизни.
В такой ситуации опытные застройщики легко лавируют среди строительных норм и правил и в итоге возводят то, что хотят, в любом приглянувшемся месте. Чтобы прекратить бессистемную и хаотичную застройку городов, необходимо разработать современные градостроительные нормативы и заставить строителей их выполнять.
Отставшие от времени
Уплотнительная застройка — одна из самых болевых точек украинских мегаполисов. Новостройки вырастают прямо посреди жилых кварталов, лишая жителей домов газонов, детских площадок и автомобильных парковок. При этом строительные компании беззастенчиво нарушают нормативы застройки городского пространства.
Особенно нелюбимой у застройщиков является норма инсоляции (требования к освещению помещения прямыми солнечными лучами), которая не позволяет возводить дома-колодцы или здания "окна в окна".
Этот норматив был введен в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы с туберкулезом и рахитом, а также как средство профилактики инфекционных заболеваний. По сей день существует правило: продолжительность инсоляции должна составлять для жилых помещений не менее 2,5 часов в день, для детсадов, школ, детских и спортивных площадок — не менее трех часов.
Кстати, в большинстве стран Европы нет жесткой нормы по инсоляции — там действуют комплексные требования по освещенности жилых помещений, включающие и солнечный, и искусственный свет. Впрочем, отечественные застройщики без труда обходят данный норматив.
К примеру, по документам проводят жилой дом как апартаменты, а поскольку в нашем законодательстве понятие "апартаменты" отсутствует, то новостройка оформляется как коммерческая недвижимость, на которую не распространяются не только нормы инсоляции, но и требования о наличии детских садов, школ и поликлиник. А нормы по обеспеченности парковками намного ниже, чем для жилого дома.
Серьезно ограничивают плотность застройки и противопожарные нормы, по которым, к примеру, расстояние между зданиями должно составлять от 6 до 18 м.
Многоэтажки со всех сторон следует окружать пожарными проездами шириной не менее 3,5 м с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на определенном расстоянии от дома (от 5 до 10 м в зависимости от этажности здания), поскольку пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом.
В итоге получается достаточно большая противопожарная территория вокруг дома. Поэтому инвесторы стараются компенсировать потерянные метры участка повышением этажности. Застройщики говорят, что давно следует отказаться от технологически устаревших противопожарных мероприятий.
Ведь во многих странах мира применяются другие нормы — изменение планировок зданий с созданием нескольких альтернативных способов эвакуации людей (включая спуск по тросам и лебедкам), масштабное использование огнеупорных материалов, возможность применения спасательных вертолетов и т. д.
(Кликните, чтобы увеличить)
Выжать все
Большинство строительных проектов изначально невозможно реализовать без нарушения градостроительных норм и правил. Основная проблема — небольшая площадь надела, на котором возводится жилой дом или офисный центр практически впритык к его границам.
Выбирая участок под строительство, застройщику необходимо учитывать санитарные разрывы до существующих зданий, какую площадь должны занять пожарные проезды, парковки, детские, спортивные, хозяйственные площадки и многое другое.
Если соблюдать все эти нормативы, то дворовая территория для 100-квартирного дома (пять этажей, пять парадных) должна составлять 2,5–2,8 тыс. кв. м. Понятно, что девелоперу невыгодно покупать столько земли, чтобы возвести там всего один дом.
Да и его будущие жители вряд ли захотят платить за уборку такой большой придомовой территории. Поэтому приобретается крошечный надел, с тем чтобы выжать из него максимально возможные продаваемые квадратные метры. О таких "высоких материях", как создание благоприятной, комфортной городской среды, даже и речь не идет.
"Большинство застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике, стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка", — заявил "ДС" представитель столичной строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Чтобы прекратить бессистемную и хаотичную застройку городов, необходимо разработать современные градостроительные нормативы. Причем они не могут быть застывшими.
"В европейских странах представление о том, каким должен быть современный город, меняется каждые 10–15 лет, и установленные правила корректируются с учетом новых реалий", — подчеркивает главный архитектор Луцка Юрий Казмирук.
Кроме того, нужно заставить застройщиков соблюдать эти нормы. Сейчас согласование строительных проектов — это умение договориться с нужными чиновниками. Нередки случаи, когда нормальный проект, полностью соответствующий всем градостроительным нормативам, в процессе реализации трансформируется до неузнаваемости. Поэтому необходимо усиление ответственности за правонарушения в сфере градостроительства, причем не только со стороны проектировщиков и застройщиков, но и представителей власти, которые должны контролировать соблюдение строительных норм и правил.
Почему не хватает парковок
Обеспечение парковочными местами является необходимым требованием при проектировании и строительстве любого объекта недвижимости. Теоретически при несоблюдении этих норм проект не будет согласован, а соответственно, нельзя начинать строительство и объект не может быть введен в эксплуатацию. В реальности все иначе.
Согласно Государственным строительным нормам застройщики должны обеспечить жителей дома парковками. Нормативы расчета машиномест зависят от месторасположения здания, его статуса и уровня комфорта.
К примеру, на каждую двухкомнатную квартиру новостройки в центре города (где самая дорогая земля) полагается одно парковочное место. А вот для такого же дома, но расположенного в отдаленном районе, одного машиноместа достаточно на две квартиры. Впрочем, застройщики могут сэкономить на автостоянках, если назовут свой объект не элитным жилым комплексом, а социальным жильем.
Если в строящемся доме хотя бы несколько квартир можно купить по программе "Доступное жилье", то норматив составляет всего одно машиноместо на 2,5 квартиры. Практически освобождены от необходимости обустраивать парковки строительные компании, которые возводят социальное жилье. Для жителей социальных домов полагается одно парковочное место на 10 квартир.
В соответствии с действующими нормами размещать парковочные карманы на 10 автомобилей следует не менее чем в 10 м от жилых домов, и чем больше площадь стоянки, тем дальше ее надо отодвигать. В итоге парковку можно запроектировать на расстоянии 10–50 м от жилья, но в условиях существующей городской застройки сделать это практически невозможно.
Поэтому строители попросту не проектируют данные объекты, а жильцам в итоге приходится оставлять машины непосредственно под подъездами, на тротуарах и газонах. Выходом из сложившейся ситуации может стать разрешение проектировать парковочные карманы ближе к домам и даже вплотную к торцевой части зданий без окон.
Явно оторваны от реальности и парковочные нормативы для офисных центров. На 100 офисных сотрудников и посетителей полагается всего 10 паркомест.
Но некоторые девелоперы пытаются сэкономить, убеждая представителей контролирующих и согласовывающих структур, что в проектируемом офисном центре будет работать мало сотрудников, а большинство помещений являются вспомогательными. В результате арендаторы офисных помещений вынуждены оставлять свои автомобили на тротуарах или в соседних дворах.
А вот нормативы для торговых центров значительно завышены. К примеру, для ТЦ с площадью торговых залов свыше 5 тыс. кв. м на каждые 100 кв. м торговой площади полагается иметь 12 парковочных мест (получается одно машиноместо на 8,3 кв. м торговой площади).
То есть киевский ТЦ "Пирамида", торговая площадь которого составляет 12 тыс. кв. м, по нормативам должен располагать парковкой на 1,4 тыс. машиномест (тамошний паркинг вмещает 505 авто).
Для ТЦ "Альта-центр" с торговой площадью 17 тыс. кв. м следует иметь стоянку на 2 тыс. машиномест (парковка возле этого ТЦ может вместить 500 автомобилей). Девелоперы уверяют, что для нормального функционирования торгового комплекса в центральной части города достаточно одного парковочного места на 30–35 кв. м арендуемой площади, а для ТЦ в жилом районе — на 25 кв. м.
