ИНСТИНКТ КОППЕРФИЛЬДА
В официальных заявлениях риелторы единодушны: сделки с вторичной недвижимостью интенсивно "светлеют". В качестве эксперимента звоним в одно из столичных агентств под видом покупателя. Но на вопрос о том, как владелец недвижимого товара желает сегодня оформить продажу, посредник безапелляционно отвечает: "Продавец всегда хочет получить на руки всю сумму, а указать — минимальную".
Скажем прямо: продавцы в большинстве своем не видят риска в занижении в официальных документах стоимости объекта реализации, что позволяет им сэкономить на уплате госпошлины (при нотариальном заверении сделки), а в ряде случаев — еще и на уплате налога на доходы. Если у покупателя иной взгляд на вещи — что ж, пусть и оплачивает дополнительные издержки, связанные с легализацией полной стоимости недвижимости — такова логика продавцов. А поскольку желающих обзавестись собственным жильем меньше не становится, несмотря на запредельные цены, давно перешагнувшие планку разумного, покупателям в большинстве случаев не остается ничего иного, как нести это бремя. Но, как говорится, голь на выдумку хитра.
Занижение рыночной стоимости жилья. В договоре указывается его нормативная оценка БТИ. Но этот прием позволяет разве что сэкономить на уплате взноса в Пенсионный фонд (1% от суммы, указанной в договоре). Если учесть, что оценка БТИ, как правило, в два-три раза меньше рыночной, экономия на означенной статье расходов выходит существенная.
Этот же прием используется в случае, когда подтверждение источников дохода для покупателя является делом проблематичным. Скажем, захотят поинтересоваться налоговики, откуда деньги на домик на Печерских холмах. И если средства эти — отнюдь не наследство, полученное от дальних родственников, объяснения с мытарями могут приобрести довольно бурный характер. В таких случаях ради собственного спокойствия покупатель настаивает на уменьшении в договоре суммы до того размера, который он может подтвердить официально.
А вот на оплате услуг агентства недвижимости (брокера), которая, как правило, ложится на плечи покупателя, занижение суммы на бумаге никак не отразится. Посредники охотно закроют глаза на "серую" сделку и даже помогут ее подстраховать, но изначально в договоре с покупателем пропишут стоимость своих услуг — сумму в виде комиссии (2-5%) от фактической цены квартиры.
Риски :
Если будет доказано умышленное уклонение от уплаты взносов в Пенсионный фонд — штраф от 300 необлагаемых минимальных доходов. Прецеденты пока единичны.
Вероятность потери средств, уплаченных сверх суммы, указанной в договоре в случае его расторжения: к примеру, если вдруг обнаружатся совладельцы жилья или несовершеннолетние дети. В качестве подстраховки используется расписка, которая берется с продавца о получении денег, не прошедших по договору (если он согласится ее написать). Удастся ли по ней, в случае чего, вернуть деньги — вопрос спорный (как указать основание для возврата суммы, не привязываясь к нелегальной сделке с квартирой?). "Как правило, получить позитивное решение суда о взыскании задолженности по расписке реально, а вот вернуть деньги — сложнее, — считает Роман Рудаков, юрист-аналитик компании "Аурум Терра". — Через год-полтора, которые уйдут на суды и обжалования, оказывается, что у продавца нет имущества, за счет которого можно удовлетворить требования покупателя: об этом он позаботился заблаговременно, переоформив право собственности на других лиц. Можно, конечно, подавать иск о взыскании задолженности по расписке еще на стадии признания недействительным договора купли-продажи и наложить запрет на отчуждение "несчастливой" квартиры. Но для этого надо четко контролировать все стадии судебных процессов, а суды в Украине нередко принимают решения, о которых стороны даже не знают". По данным риелтеров, ежегодно расторгается 2-5% договоров купли-продажи недвижимости.
Расплатиться сполна при перепродаже, если государство решит облагать подоходным налогом разницу между ценой приобретения жилья и его продажи. Однако в ближайшее время такие изменения не планируются.
В отличие от покупателя, затраты продавца недвижимости в большинстве случаев невелики и ограничиваются уплатой госпошлины за нотариальное заверение сделки (1% от указанной в договоре суммы). Если к тому же площадь жилья превышает 100 кв.м, продающей стороне предстоит потратиться еще и на уплату налога с дохода (1% от стоимости метража, который превышает означенную площадь), а в случае, если сделка — далеко не первая в году, необходимо выложить и все 5%, но от суммы всех средств, вырученных от реализации недвижимости (независимо от ее площади). Чтобы избежать перечисленных трат, продавцы используют несколько приемов.
Легальный шантаж. Чем дороже квартира, тем ощутимее душевные терзания продавца, восстающего против дележа с государством частью полученных средств. На самом же деле его "экономию" зачастую вынужден оплачивать из своего кармана покупатель, который взамен на указание полной рыночной стоимости покрывает часть расходов — все то, что превышает платежи, рассчитанные исходя из нормативной стоимости жилья (по БТИ). Продавец же старается в таких случаях обставить ситуацию таким образом, будто в указании реальной стоимости жилья заинтересован не он, а покупатель. А коль так — пусть и платит тот, кто заинтересован больше.
Продающая сторона выигрывает вдвойне: сделка легальная, а траты — минимальные, как при "сером" оформлении. К примеру, при легализации полной стоимости квартиры площадью 130 кв.м и реализованной за $350 тыс. затраты продавца составили бы $4,3 тыс. (госпошлина — $3,5 тыс., налог на превышающие нормативы 30 кв. м — $810). Если же покупатель согласен на "компромисс", продавец заплатит в среднем $1 тыс. Шантаж хорошо действует, когда жилье приобретается в кредит, — банки, как правило, не допускают заключения "серых" сделок, так что покупатель изначально заинтересован в легализации рыночной стоимости жилья. Если учесть, что за счет ипотечных кредитов на вторичном рынке приобретается около 40% квартир, можно предположить, что такая схема оптимизации расходов живет и здравствует.
Риски:
Потеря покупателя, не желающего взваливать на свои плечи траты продавца, которые тот должен нести по закону.
Манипуляции с цифрами. В договоре указывается цифра, отличная от той, которая фигурирует в реальной сделке. Как правило, этот прием используют либо особо нуждающиеся, либо особо жадные продавцы. Чаще других этот подход задействуют те, кто умудряется за год продать больше двух квартир, ибо траты в этом случае возрастают, а переложить их на плечи покупателя не представляется возможным в силу большего размера налоговых платежей: закон обязывает уплатить налог на доход в размере 5% от цены продажи недвижимости, а если это еще и нерезиденты, бремя возрастет до 30%.
Редко, но встречается и обратная ситуация. "Я сталкивался со случаями, когда продавцы просили указать в договоре сумму, превышающую реальную цену продажи, — чтобы легализировать другие имеющиеся у них средства, — рассказывает Владимир Винокур, директор центра недвижимости "Мегокон-В". — При этом оплачивали из собственных средств и лишние расходы, как свои, так и ложащиеся на покупателя".
Риски:
"У продавца или его родственников могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией относительно источника происхождения доходов и, соответственно, расходов на приобретение другой квартиры, организацию бизнеса и т. д., — комментирует Владимир Винокур. — Если продавец — нерезидент Украины и средства от продажи жилья собирается направить за границу, он обязан указать реальную сумму, чтобы избежать проблем с легальным перечислением денег". За уклонение от уплаты налогов грозит как минимум штраф (от трехсот необлагаемых минимальных доходов), как максимум — лишение свободы на срок до десяти лет.
Потеря "серого" дохода по иску покупателя. Основание — расписка самого продавца, которую тот выдает покупателю при получении денег, свыше тех, что указаны в договоре купли-продажи. "Если покупатель окажется недобросовестным, он может в любой момент обратиться в суд с иском о взыскании суммы по расписке, и высока вероятность того, что суд удовлетворит такой иск", — утверждает Роман Рудаков.
Уголовная ответственность (лишение свободы на срок от трех лет) в случае, если будет доказан факт отмывания доходов, полученных незаконным путем.
ЕЛЕНА МОТРУК. Исполнительный директор АН "Ковчег-7"
— Сейчас примерно в 70% случаев в договорах купли-продажи фигурирует реальная стоимость квартир. Способствует чистоте сделок активное развитие кредитования — банки вынуждают покупателей показывать истинную сумму. Нет смысла занижать стоимость, когда квартира страхуется. Если одной из сторон выгодно указать полную стоимость (как правило, это покупатель), продавец выплачивает госпошлину по балансовой стоимости, остальное берет на себя заинтересованная сторона. В основном не указывают реальных сумм те, кто экономит на транзакционных выплатах (бедный социум). В таких случаях мы берем с продавца расписку в присутствии двух свидетелей о получении реальной суммы. Если нас вызовут в суд, мы сможем доказать факт передачи денег, хотя это и не совсем законно.
ОЛЕГ ОЛОФИНСКИЙ. Частный нотариус
— Цена (согласно ст. 632 ГК Украины) на квартиру устанавливается по согласованию сторон, и нотариус не может регулировать ценовую политику — он лишь следит за правильностью проведения сделки. Если нотариус отказывается удостоверить договор купли-продажи, его действия могут быть обжалованы через суд, который заставит совершить сделку. На практике в договорах купли-продажи на вторичном рынке указываются различные суммы. Начиная от оценочной БТИ (люди по каким-либо причинам боятся ставить реальную рыночную стоимость, например, опасаясь вопросов налоговых органов относительно источника средств на приобретение квартиры), до реальной рыночной — при получении кредита на приобретение квартиры. По моим оценкам, около 2-3% сделок по покупке квартир от общего числа имеют печальные последствия для покупателей.
ЮЛИЯ ПАНАСЬКО. Директор компании "Д.Ю. Консалтинг"
— Экспертная оценка при продаже квартиры отнюдь не обязательна, да и нотариальных контор по Киеву около сотни, поэтому борьба за клиента располагает к неполной декларации стоимости отчуждения. До недавнего времени нецивилизованное состояние рынка, законодательная неурегулированность давали возможность для различных квартирных афер. Сейчас, учитывая сложившийся уровень цен, львиная доля покупок недвижимости финансируется за счет ипотечного кредитования, и банки играют своеобразную роль аудиторов, вменяя в обязанность 100%-ю декларацию сумм. И все же около 6% потерь на транзакциях стимулируют людей по старинке использовать малейшую возможность сэкономить. Лишь 15-20% покупателей предпочитают перестраховаться и действовать в рамках закона.