Падение вверх
"У нас осталась только одна трехкомнатная квартира площадью 138 кв. м, цена — $1000 за метр. Но многие инвесторы готовы будут переуступить свое жилье в нашем комплексе за $800/метр", — откровенничают с корреспондентом "ВД" в отделе продаж одного из харьковских жилкомплексов. Интересуемся причинами и в ответ слышим следующее: "Мы немного задерживаем сроки, многие, наверное, успели купить себе другую квартиру". Этот диалог как нельзя лучше иллюстрирует текущую ситуацию на рынке недвижимости и в точности повторяет ту, которая сложилась в начале кризиса 2008 года.
Хуже не будет
Накануне кризиса застройщики упорно повторяли: "будет только дорожать", а падение спроса объясняли традиционным летним затишьем. Факт кризиса они начали признавать только в ноябре, когда строительство на 80% объектах было заморожено. По данным компании SV Development цены на первичное жилье поползли вниз еще в конце лета 2008-го (снизились с $2645 за кв. м в августе до $2629 за кв. м в сентябре), а в начале января 1 кв. м на "первичке" подешевел до $1194.
То же самое произошло и со спросом. Удостоверившись, что даже снижение цен не привлекает инвестора к недостроям, застройщики уже к лету 2009-го охотно раздавали скидки, вплоть до 25% стоимости при условии 100%-й оплаты.
Сегодня застройщики значительно менее щедры, а их прогнозы как всегда оптимистичны. Причина тому — позитивная динамика сделок и цен на первичном рынке (с начала года среднемесячное число сделок выросло в пять раз — до 1704 в октябре) и ограниченное предложение строящегося жилья. Падение гривни (с начала месяца наличный доллар вырос с 8,17-8,19 до 8,23-8,27), промпроизводства (на 7% в сентябре в годовом исчислении) и экономические неурядицы в Европе не убавляют оптимизма игрокам рынка.
"Основные средства для приобретения недвижимости покупатель аккумулирует, как правило, в валюте, поэтому курсовые колебания не затронут его платежеспособность. Кроме того, этот фактор на покупку жилья сегодня влияет меньше, чем в 2009-2011 гг. Сегодня основной драйвер — потребность в жилье. В итоге цены на первичную недвижимость снижаться не будут", — прогнозирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ.
С коллегой согласна и Юлия Горох, заместитель начальника отдела продаж ЖК "Паркові озера" (Киев): "Более 70% сделок на рынке первичной недвижимости приходится на квартиры эконом-класса стоимостью до $100 тыс. В то же время количество качественных объектов по доступным ценам ограничено. В ближайшее время снижения цен не будет, в том числе и из-за роста спроса, вызванного психологическим фактором (ожидание нового витка кризиса побуждает людей вкладывать в недвижимость, особенно что касается гривневых сбережений).
С начала осени на наших объектах увеличилось количество просмотров и заключенных сделок, а это говорит о том, что цены в эконом-сегменте будут удерживаться, а там, где цена привязана к курсу — даже увеличиваться".
Еще один излюбленный застройщиками аргумент против снижения цен — игроки и так работают с минимальной рентабельностью, да, к тому же, еще и с импортными стройматериалами. Сергей Костецкий, ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development, несколько развеивает этот миф. По его словам, доля импорта в используемых на рынке материалах не превышает 20%, а рентабельность строительного бизнеса на данный момент составляет 35-40%. Так что, допускает эксперт, застройщики могут пойти на уменьшение показателя до 25%, в т. ч. и за счет снижения цен.
Только вниз?
На условиях анонимности бывший топ-менеджер одной из крупных строительных компаний страны назвал "ВД" две ключевые причины, способные подтолкнуть компании к снижению цен. Во-первых, снижение цен на вторичном рынке — они являются ориентиром при ценообразовании на недострои. Вторая причина — финансовое состояние самих застройщиков.
По данным НБУ, на сентябрь сего года строительная отрасль получила кредитов на сумму чуть более 39,5 млрд грн., почти четверть этой суммы — средне- и долгосрочные долларовые займы, которые застройщикам придется возвращать уже подорожавшими долларами. "Если квартиры не продаются, а по банковскому кредиту застройщику нужно ежемесячно платить проценты, то он скорее снизит цену и попробует продать быстрее. Кроме того, если у застройщика появится риск потери проекта, если банк захочет забрать его за долги, то для девелоперов есть смысл даже продавать квартиры с убытком с целью сохранить проект", — считает эксперт.
В то же время Михаил Артюхов, управляющий директор ARPA Real Estate, полагает, что будущее строительной отрасли не столь мрачное. "Самый пессимистичный сценарий, которого можно ожидать — это замедление роста количества сделок. Считаю, что в 2013 году этого не произойдет, в том числе за счет активной поддержки государством строительной отрасли".
МНЕНИЕ. Светлана Шуст, заместитель директора компании "Литой камень" (ЖК Elegant):
— В период кризиса 2008-2009 гг. иностранные инвесторы покинули строительный рынок, банки перестали кредитовать как застройщиков, так и покупателей, стоимость залоговой недвижимости была переоценена. Платежеспособные покупатели тогда заняли выжидательную позицию. Сейчас же динамика цен и продаж говорит о том, что экономических причин для спада нет. Поэтому инвесторы готовы покупать и понимают, что завтра будет дороже.
По нашим прогнозам, цены на рынке первичной недвижимости в ближайшем будущем снижаться не будут, но может замедлиться темп их роста. Главными трендами станут повышение стоимости и качества строительных материалов, использование в строительстве новейших технологий, ужесточение конкуренции между застройщиками и уход слабых игроков с рынка, увеличение спроса на "первичку" по сравнению с вторичным рынком.
МНЕНИЕ. Юрий Ушенин, исполнительный директор компании One Baltic Investment Group (инвестор и застройщик ЖК "Дипломат", Ялта):
— Накануне кризиса в 2008 году рынок недвижимости был переоценен гораздо больше, чем сейчас. Да и самого жилья было значительно больше. Поэтому ожидать какого-то существенного снижения цен на рынке элитной недвижимости вряд ли стоит. Скидки на объекты возможны только у тех застройщиков, которые в своем строительстве используют кредитное финансирование, потому что стоимость кредитов может "съедать" прибыль в случае, если реализация проекта затягивается на более длительный период, чем планировалось. И в данном случае продать быстрее и со скидкой выгоднее. В то же время это не распространяется на застройщиков, которые самостоятельно финансируют свое строительство, свой проект (каковым, например, и является "Дипломат").спроса на "первичку" по сравнению с вторичным рынком.
