Торговцы мигрируют по столице
Продавцы товаров массового спроса начали блуждать по рынку. В надежде вычислить места, где бывает платежеспособная публика, они регулярно меняют месторасположение своих магазинов, переселяясь из одного торгового центра в другой. Миграции арендаторов позволили владельцам наиболее ходовых ТЦ повысить цены и заставили их менее успешных коллег соглашаться на торг. Так как предложение торговых площадей в столице только растет, тенденция снижения арендных ставок может стать массовой уже в следующем году.
Эффект несовершенной покупки
Столичные торговцы затеяли массовое переселение. Девелоперы говорят, что лучшие киевские ТЦ буквально трещат по швам. По данным UTG, их вакантность сейчас не превышает 1,5%, что вдвое ниже, чем минувшей осенью. В некоторых центрах ("Глобус", "Караван", Dream Town и пр.) сформировались даже листы ожидания, причем потенциальным арендаторам нужно ждать своей очереди на заселение едва ли не по году. Девелоперы поспешили связать движение на рынке с активизацией торговли в Киеве. Якобы рост благосостояния жителей столицы способствует увеличению посещаемости магазинов. Ритейлоры же, оценив повышение спроса, начали открывать новые торговые точки.
Магазины действительно растут как грибы после дождя. Особенно активно расширяются продуктовые сети и продавцы бытовой техники. По словам руководителя отдела аренды АН "Благовест" Татьяны Сытник, спрос на помещения площадью от 2 тыс. кв. м под супермаркеты сейчас бьет все рекорды. Появляются также новые одежные и обувные торговые точки, в том числе и за счет увеличения списка брэндов, ранее не присутствовавших в нашей стране.
О своих планах завоевать столичную розницу заявили более 30 продавцов новых модных марок. Только в этом году в Киеве открылись магазины Dolce&Gabbana, Furla, расширилась сеть Trussardi, о выходе на украинский рынок заявил Oliver и пр. Как правило, продавцы одежды и обуви ищут небольшие помещения от 150 до 200 кв. м. Как сказала Татьяна Сытник, такие объект уже попали в список дефицитных.
Но похоже, что торговцы пока играют на опережение. Ведь покупателей в магазинах больше не стало. Наоборот, ритейлоры жалуются на снижение объемов выручки. За последний год средний чек в магазинах уменьшился как минимум на 10%, что поясняется как невысокими доходами горожан, так и увеличением конкуренции за их кошельки.
В погоне за самыми денежными покупателями торговцы постоянно чистят сети, закрывая наименее прибыльные магазины и открывая взамен новые точки в местах, где, по их мнению, нет отбоя от богатых клиентов. Поэтому наименее раскрученные торговые центры и владельцы отдельно стоящих помещений, которые не смогли предоставить арендаторам вожделенного покупательского потока, теряют постояльцев.
По данным SV Development, в среднем по рынку вакантность площадей составляет не менее 5%, что на 1–1,5% превышает прошлогодние показатели. Причем текучесть арендаторов стремительно растет. Некоторые бутики меняют дислокацию буквально каждые полгода. "Как только в микрорайоне открывается новый ТЦ, арендаторы массово начинают туда переселяться из уже старых центров и отдельных магазинов. Если же и там дела идут плохо, ищут новое место", — говорит аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Если ранее торговцы выбирали в основном площади в центре города, то сейчас повышенным спросом пользуются ТЦ в наиболее густонаселенных микрорайонах (на Харьковском массиве, Оболони, в районе метро "Левобережная" и пр.). Там активно сдаются в эксплуатацию новые дома, следовательно, увеличиваются шансы получить доступ к более-менее состоятельной публике.
Магазины пошли в рост
Перебирать помещениями торговцам позволяет растущее предложение. Если в прошлом году в Киеве было введено в эксплуатацию всего два новых торговых центра (вторая очередь Dream Town на 45 тыс. кв. м и InSilver на 10 тыс. кв. м), то в этом сезоне девелоперы идут на рекорд. До конца года предложение увеличится более чем на 400 тыс. кв. м и достигнет 1,2 млн кв. м. Среди новых крупных объектов следует выделить первую очередь Ocean Plaza на Лыбедской площади (более 70 тыс. кв. м), ТЦ "РайON" на Троещине (23 тыс. кв. м), ТРЦ "Мармелад" на пересечении улиц Борщаговской и Вадима Гетьмана (около 40 тыс. кв. м), "Гулливер" на улице Спортивной (32 тыс. кв. м) и Alacor на Столичном шоссе (37 тыс. кв. м).
Девелоперы заявляют, что большая часть площадей в них уже сдана, хотя арендные ставки отнюдь не "пригласительные" и достигают $100–200/кв. м. Судя по всему, это лишь начало торгового бума в Киеве. До 2014 г. планируется ввод в эксплуатацию еще порядка 750 тыс. кв. м, так что общее предложение площадей в торговых центрах вплотную приблизится к 2 млн кв. м.
В следующем году на левом берегу должны открыться четырехуровневый ТРЦ River Mall с аквапарком и мультиплексом "Планета кино" (40 тыс. кв. м) и ТРЦ Kyiv Mall с большой зоной развлечений (порядка 14 тыс. кв. м). Так как развлечений в этой части столицы пока не так много, новое предложение наверняка заинтересует местных жителей, что на руку торговцам самых разных товарных групп.
На Столичном шоссе предполагается ввести в эксплуатацию ТЦ "Домосфера life" (30 тыс. кв. м). Уже подписаны договоры аренды с несколькими десятками продавцов модных брэндов (Isaia, Sutor Mantellassi, Billionaire, Ones, Red Valentino, Pinko и пр.). Среди других запланированных к вводу объектов ТЦ "Парк Горького" на Антоновича (156 тыс. кв. м), Shopping Park на Окружной (более 300 тыс. кв. м), Nivki City Shopping Mall (более 120 тыс. кв. м).
За счет сдачи новых жилых домов существенно расширится также предложение непрофессиональных торговых площадей. В итоге, если сейчас на каждого киевлянина приходится порядка 285 кв. м торговых залов, то уже в следующем году эта цифра превысит 350 кв. м. Правда, эксперты не исключают, что если страну накроет вторая волна кризиса, то строительство многих ТЦ могут заморозить. Но даже если это произойдет, предложение все равно существенно превысит спрос, так что бороться за арендаторов собственникам помещений придется с утроенной силой.
Торг уместен
Скорее всего, тенденция массового блуждания торговцев по объектам будет только усугубляться. Это обещает в корне изменить процесс ценообразования в сегменте торговой недвижимости. За последний год арендные ставки в среднем по рынку выросли на $10/кв. м (до $90/кв. м). Но положительную динамику обеспечивают в первую очередь раскрученные ТЦ, где арендные ставки в некоторых случаях уже достигают $300/кв. м, что на треть больше, чем год назад.
Такие деньги требуют у арендаторов небольших площадей ("островков" в торговых переходах, бутиков до 30–50 кв. м) и у продавцов товаров, которые, по мнению собственников помещений, приносят ритейлорам сверхдоходы: ювелирных изделий, лекарств, бижутерии, мобильных телефонов.
Скорее всего, столь высокие арендные ставки еще больше увеличат текучесть постояльцев, но, поскольку на их место уже выстроилась очередь новичков, на ценах аренды это не отразится. Но вот в торговых центрах, из которых арендаторы массово выселяются, ситуация другая. Они изо всех сил стремятся удерживать постояльцев, предлагая им более лояльные условия сотрудничества.
В некоторых ТЦ в спальных районах арендные ставки с начала года упали на 20% и сегодня не превышают $50. Новые торговые центры пока декларируют высокие цены ($100/кв. м), но итоговый тариф будет зависеть от того, удастся ли им переманить постояльцев у конкурентов. Не исключено, что те, кто не сможет заполнить пустующие площади, в течение ближайшего времени будут снижать расценки. По словам Сергея Костецкого, предвидя сложности, некоторые девелоперы уже сейчас предоставляют крупным арендаторам пригласительные условия и готовы сдавать большие площади от $20/кв. м.
Увеличивается и количество предложений по продаже бутиков в ТЦ, но, так как цены на них слишком высокие (до $10 тыс./кв. м), желающих приобрести их практически нет. В сегменте непрофессиональных помещений наблюдается та же тенденция. Собственники готовы снижать цены на треть (от $20–30/кв. м) при условии заключения договора аренды хотя бы на год. Понятно, что это правило не касается объектов в центре города, на которые всегда есть повышенный спрос и которые появляются в свободных базах риэлторов крайне редко. Там ставки по-прежнему растут и уже достигли $200/кв. м.
