Вторичке не сложат цену

Оформить сделку купли-продажи жилья по заниженной стоимости, что широко практиковалось до недавнего времени, сейчас практически нереально: с 1 февраля начали действовать новые правила оценки, заметно ужесточающие ее критерии. Это заставляет хозяев квартир, не желающих делиться с государством своими деньгами, массово снимать объекты с продажи.

Только за первую декаду этого месяца риэлторы насчитали около 8 тыс. отказников. На числе сделок данная тенденция пока не сказалась, ведь количество продающихся в Киеве апартаментов в разы превышает число желающих их приобрести.

Но вот выбор у потенциальных покупателей заметно сузился, что позволяет собственникам самых привлекательных объектов отказаться от торга или максимально сократить размер скидок.

Квартирная "сетка"

Необходимость проводить предпродажную оценку недвижимости по новым правилам отбила желание многих собственников выставлять свое имущество на реализацию. Если в сентябре в риэлторских базах данных числилось порядка 55 тыс. выставленных на продажу апартаментов, то сейчас покупателей ищут всего 22 тыс. владельцев киевской недвижимости.

Горожане побаиваются, что их квартиры будут оценены по завышенной стоимости, и, соответственно, им придется заплатить большую сумму налогов. Для тех, кто владеет квартирой более трех лет, — 2% от стоимости, менее трех лет — 1% в Пенсионный фонд, 1% — госпошлина, 5% — подоходный налог.

Сейчас объекты оцениваются по аналогии с подобными им (по площади, месторасположению, уровню ремонта). Но во внимание берутся лишь базовые составляющие, а такие нюансы, как, скажем, марка сантехники или материал отделки, не учитываются, хотя на деле они могут существенно сказаться на стоимости квартиры.

В итоге одинаковые по площади апартаменты в одном и том же доме выставляются по совершенно разным ценам (одинаковые "двушки" на Оболони могут стоить как $80 тыс., так и $100–120 тыс.). Естественно, владелец первой явно не заинтересован, чтобы его имущество оценили на $20–40 тыс. дороже, чем он может получить от потенциального покупателя.

Впрочем, на практике гражданам придется переплачивать государству, даже если их имущество будет оценено по реальной стоимости. Ведь ранее с оценщиком почти всегда можно было договориться, и за сходную сумму ($100–300) он занижал стоимость, указанную в договоре купли-продажи, как минимум на 10–20%. Теперь найти общий язык с оценочными конторами намного сложнее.

Фонд госимущества, которому поручили контролировать оценщиков, нагнал на экспертов страха, а список лиц, допущенных к оценочному бизнесу, заметно сократился. Если ранее в национальном профильном реестре числилось 4 тыс. фирм и частных специалистов, то теперь их осталось всего порядка 500. Армия столичных оценщиков уменьшилась вдесятеро (с 1 тыс. до 100).

Те, кто прошел чиновничий "кастинг", изрядно потратились на повторную сертификацию и обучение (до 10 тыс. грн.), поэтому не хотят рисковать репутацией. Кроме того, за оценщиками ужесточили контроль: их отчеты перепроверяют независимые эксперты, а все объекты внесены в специальную базу данных, поэтому подтасовка в ценах может всплыть в любой момент.

Кто заплатит лишнее?

Пока способов обхода оценочных требований не придумали, вторичка взяла паузу. Многие владельцы жилья снимают свои объекты с продажи: за последние две недели в среднестатистическое агентство недвижимости поступило по меньшей мере 50 таких отказов.

Передумали продавать квартиры в основном хозяева дорогих апартаментов, для которых увеличение отчислений в бюджет может составить несколько тысяч долларов. Повысить же цены они не могут, так как спрос на элитное жилье остается невысоким и потенциальные покупатели, наоборот, рассчитывают на дополнительные скидки.

Инертность продавцов пока не сказалась на количестве сделок. Ожидается, что их в этом месяце будет заключено не меньше, чем в прошлом, — порядка 1,4 тыс. Но выбор у потенциальных покупателей заметно сузился. Если ранее среднестатистическому клиенту АН предлагалось на выбор 15–20 объектов, то сейчас риэлторы могут предложить ему не более 10–13.

Это позволяет собственникам наиболее востребованного жилья уходить от торга или максимально сокращать сумму скидок. Еще в декабре хозяева были готовы уступать 3–5% от заявленной цены, то в феврале они вовсе не торгуются или уступают 1–2%, аргументируя это увеличившимися расходами на бюджетные "взносы".

У покупателей стало меньше возможности выхватить и "горящую" квартиру. Продать ее срочно, ради чего, собственно, владелец и готов был подвинуться в цене, сейчас практически нереально, так как сроки оценки выросли с прежних одного-двух до 14 дней. Впрочем, риэлторы не теряют надежды, что им удастся приучить клиентов к новым условиям работы.

"Сейчас действительно нельзя указать заниженную стоимость объекта, как это иногда делали ранее. Но мы уже давно работаем по принципу адекватной оценки и убеждаем в ее выгодности своих заказчиков (по полной оценке у нас проходило до 75% сделок)", — говорит генеральный директор АН Park Lane Галина Мельникова.

Вопрос в том, кто будет оплачивать дополнительные издержки — продавцы, уменьшая собственный заработок на квартире, или покупатели, согласившиеся на повышение цены.

Судя по всему, пока ни одна из сторон не готова делиться с государством своими деньгами, поэтому предложение объектов будет и дальше сокращаться, а потенциальным покупателям придется мириться с небогатым выбором или переплачивать за понравившиеся апартаменты.