Кредиторов загнали в угол
Нацбанк забеспокоился о своих залогах. На прошлой неделе регулятор письмом №12-204/4858 потребовал от финучреждений, получавших его кредиты и предоставлявших в качестве обеспечения недвижимость, подтвердить правильное оформление этих залогов. Соответствующую документацию банки обязали предоставить до 25 апреля 2013 г. По сути, нацбанковцы хотят, чтобы подопечные выполнили вступивший с 1 января 2013 г. Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений", которым прекращается деятельность трех государственных реестров: Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек и Государственного реестра обременений движимого имущества. И основывается единая база данных, в которую сводятся все сведения, — Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. В НБУ настаивают на том, чтобы его банки-заемщики проверили, перенесены ли данные об оформленной на центробанк ипотеке в новый реестр, и предоставили ему соответствующие выписки (в них должно быть указано, что права на недвижимость переданы Нацбанку). "Данная регистрация производится прежде всего в интересах НБУ как заимодателя. Она позволит оперативно получать текущую информацию из госреестра прав", — сказала "ДС" советник юридической группы LCF, адвокат Анна Олифиренко.
Выполнить требования регулятора удастся далеко не всем финансистам. Сложнее всего придется банкам, которые закладывали в НБУ не свою собственную недвижимость (центральные офисы или сети отделений), а переуступали ему квадратные метры клиентов — квартиры и дома заемщиков. "Для внесения данных в новый реестр обязательно необходимо согласие собственника имущества, которое должно быть предоставлено письменно либо содержаться в самом договоре", — объяснил "ДС" старший партнер адвокатской компании "Кравец и Партнеры" Ростислав Кравец. Хорошо, если договариваться о предоставлении письменного согласия придется с лояльными и дисциплинированными заемщиками, которые своевременно гасят кредиты и нормально относятся к тому, что банк переуступил права требования по их залогу третьей структуре. Куда сложнее будет с неаккуратными плательщиками, которые уклоняются от выплат, и совсем непросто — с конфликтными заемщиками, уже переставшими платить по кредиту и начавшими в судах оспаривать ипотечные договоры. Те и другие наверняка не дадут согласия на внесение данных в новый реестр и постараются использовать непростую ситуацию, в которую попал банк. "Это может стать дополнительным козырем в переговорах между финучреждениями и заемщиками. Дав согласие на нужную регистрацию, клиент может получить от банка самые разные поблажки: списание пени, снижение процентной ставки, продления сроков выплат и пр.", — считает г-н Кравец.
Собственно, у банков, набравших кредиты НБУ, останется два варианта: договориться со своими заемщиками либо предоставить регулятору другое обеспечение. Причем чиновники вряд ли снова захотят иметь дело с недвижимостью и потребуют классические залоги: облигации внутреннего госзайма, или Государственного ипотечного учреждения, депозитные сертификаты Нацбанка. Уже сейчас понятно, что договориться с заемщиками банкам будет значительно проще, чем изыскать свободные средства на покупку облигаций. Особенно если этих средств катастрофически не хватает, а заложенная недвижимость лежит на балансах мертвым грузом.
"Основные продажи банками залогового имущества пришлись на 2009–2010 гг., когда они более всего нуждались в капитале. Сейчас же они реализуются уже не так активно: финансисты проводят собственные торги, и стартовые цены лотов очень близки к рыночным", — рассказал "ДС" юрист юрфирмы "Василь Кисиль и Партнеры" Дмитрий Бойко. "В большинстве случаев залоги покрывают существующую задолженность заемщиков перед банками где-то на 35–60%. Причем основная часть обеспечения до сих пор не переведена в новый реестр из-за противления собственника имущества, а также отсутствия в договорах залога соответствующих оговорок", — дополнил его Ростислав Кравец. В ближайший месяц юристы гарантируют новый виток переговоров между банками и проблемными заемщиками.
