Офисные центры сбились с ритма. Растущие арендные ставки вынуждают столичные компании перебираться в низкокачественные помещения
В нынешнем году девелоперы дружно отметились срывом сроков сдачи новых бизнес-центров. Это, по мнению специалистов, приведет к тому, что в следующем году цена аренды на офисы продолжит повышаться. А так как она и сегодня уже беспрецедентно высока, ряду компаний придется переехать в 2006 г. в помещения более низкого качества.
Построили лишь половину
По данным компании ASTERA, сейчас площадь офисных помещений в столице, включая профессиональные бизнес-центры, административные здания, здания бывших НИИ и переоборудованные под офис квартиры, оценивается на уровне 4,6 млн кв. м. При этом профессиональные офисы, которые представляют основной интерес для нынешних арендаторов, занимают не более 8–9% рынка — это около 100 бизнес-центров с офисной площадью, превышающей 400 тыс. кв. м, большая часть из которых относится к классу В. Общая же потенциальная потребность в профессиональных офисных помещениях всех классов (А, В и С), согласно данным исследования, проведенного компанией Global Solutions, составляет в столице на сегодняшний день 5 млн кв. м и будет расти в дальнейшем.
Столь колоссальный дефицит не в состоянии ликвидировать даже новые бизнес-центры. "В течение этого года на рынок будет введено порядка 90 тыс. кв. м новых офисных площадей, что практически соответствует объемам, построенным в прошлом году, и несколько превышает показатели 2003 г.", — рассказывает аналитик компании DTZ Марта Костюк.
По словам директора компании ASTERA в Киеве Андрея Плюгина, в 2005 г. рынок так и не дождался выхода ранее заявленных на текущий год 120 тыс. кв. м офисных помещений. На первый квартал 2006 г. перенесен срок сдачи БЦ "Львовские врата" на улице Артема, 17 (14,7 тыс. кв. м), в следующем году откроются БЦ на улице Светлицкого, 35 (9 тыс. кв. м), БЦ "Ренессанс" на улице Воровского, 24 (с 14,5 тыс. кв. м), БЦ на улице Михайловской, 12 и 24-а (всего 20 тыс. кв. м), БЦ "Альянс-Центр" на улице Ярославов Вал, 23 (1,6 тыс. кв. м). Перенесены на будущий год и некоторые крупные объекты, которые первоначально заявлялись к открытию на этот год. Это касается БЦ "Эльсбург Плаза" (30 тыс. кв. м) и БЦ "Лыбидь-Плаза" на улице Антоновича, 176 (20 тыс. кв. м). Сдвинут срок сдачи и заявленного на этот год БЦ на Харьковском шоссе, 19 (10 тыс. кв. м), который, по мнению специалистов, вряд ли будет открыт даже в 2006 г. По всей видимости, несколько позже будет введен и БЦ "Европа Плаза" на углу бульвара Шевченко и улицы Саксаганского (12 тыс. кв. м), который, по словам девелоперов, должен быть сдан в декабре этого года. "Часть из этих помещений даже в недостроенном виде уже арендуется по предварительным договорам и средним ставкам $40–60 за кв. м /мес. для офисов класса А, $25–40 за кв. м /мес. — класса В и $15–25 за кв. м /мес. — класса С", — рассказывает Андрей Плюгин. По его мнению, своевременная сдача этих центров в эксплуатацию могла бы стабилизировать стремительно растущие арендные ставки на рынке, которые за год поднялись для офисов класса А на 5–10 %, для офисов класса В и С — на 10–15%.
Основными причинами задержки ввода данных бизнес-центров специалисты называют непрофессионализм девелоперов, некачественно разработанные бизнес-планы, а также сложности с оформлением разрешительной документации и получением прав собственности на земельные участки. По словам специалистов, только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей, и компании часто нереально оценивают необходимые на их получение сроки. Кроме того, как отметил Андрей Плюгин, некоторые собственники офисных объектов сознательно объявляют сроки сдачи раньше назначенного времени для привлечения большего внимания к проекту.
В следующем году будет хуже
Неутешительная ситуация сложится и в следующем году. Аналитики компании ASTERA утверждают, что, по их данным, и в 2006 г. графики ввода в эксплуатацию большинства офисных центров опять будут сорваны и на рынок поступит не более 100 тыс. кв. м таких помещений, которые к тому же будут сразу заняты. Эксперты сходятся во мнении, что постоянные задержки со сдачей новых объектов уже в будущем году приведут к очередному витку роста арендных ставок.
Специалисты компании "Украинская Торговая Гильдия" заявляют, что существующий на рынке высокий спрос способен в краткие сроки поглотить все новое предложение и не сможет прекратить повышение арендных ставок на рынке. Поэтому в 2006 г. цена аренды на высококлассную офисную недвижимость столицы вырастет еще на 5–10%.
По словам генерального директора компании Global Solutions Сергея Тумасова, сегодня спрос на профессиональные офисные помещения превышает рыночное предложение в 8–10 раз, а существующие площади заняты практически полностью. "Почти 100%-ная заполненность бизнес-центров нехарактерна для рынка офисной недвижимости развитых стран", — говорит он, отмечая, что такая разбалансированность и приводит к постоянному росту арендных ставок. По мнению Сергея Тумасова, уже сейчас ввиду дефицита престижных помещений под офисы и их повышающейся цены многие крупные компании выбирают путь строительства собственных офисных корпусов для размещения своих представительств и дочерних предприятий. По данным "ДС", по такому пути пошла компания METRO, которая в этом году переехала из бизнес-городка "Форум" на улице Пимоненко в отдельно стоящее здание на Харьковском массиве, построеное собственными силами.
Эксперты также прогнозируют, что в будущем году из-за беспрецедентного роста арендных ставок на офисные площади всех типов компании, для которых наличие представительного офиса не является жизненно необходимым (фирмы, работающие в IT-секторе и торговле, логистике и медиа), возможно, начнут снижать классность занимаемых помещений, с тем чтобы сдержать административные расходы. "Данная тенденция, правда, не сможет проявиться в полной мере из-за отсутствия в городе пустующих офисных помещений всех классов. Даже при наличии большого желания компании часто подолгу не могут найти приемлемого для переезда варианта", — отмечает Сергей Тумасов.
Относительное уравновешивание спроса и предложения специалисты рынка ожидают не ранее конца 2007 — начала 2008 гг., когда на рынок поступит более 300 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей. "Благодаря появлению такого количества новых бизнес-центров в начале 2008 г. можно ожидать снижения арендных ставок на помещения класса А и В на 10%, класса С — на 15%", — утверждает Андрей Плюгин. Компания DTZ прогнозирует, что баланс спроса и предложения ожидает столичный рынок еще позже — в 2010–2011 гг.
