Иностранцев загнали в подвалы. Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях
Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях — более чем на 50%. Основная причина — острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах.
Девелоперы просчитались
По данным компании Global Solutions, в настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая пере-строенные квартиры) составляет около 4 млн кв. м. По словам генерального директора Global Solutions Сергея Тумасова, базовые арендные ставки на помещения класса А выросли сегодня до $40–45 за кв. м в месяц, а в некоторых проектах, находящихся в центре города, они фигурируют на уровне $45–70 за кв. м, что на треть выше, нежели полгода назад. "Не менее значительно увеличилась цена аренды на офисы класса В, которая сейчас составляет от $26 до 35, а также на непрофессиональные помещения в административных зданиях — если еще полгода назад их можно было найти за $10 за кв. м в месяц, то сегодня средние ставки по рынку на такие офисы составляют $15–18 за кв. м", — говорит г-н Тумасов.
Главной причиной ценового скачка, по мнению аналитиков Colliers International, стал дисбаланс между спросом и предложением, который длится уже более года. По данным специалистов компании, сегодня свободных помещений на рынке насчитывается не более 2% в сегменте профессиональных и 6–8% — непрофессиональных офисов, в то время как нормальным считается показатель от 10 до 14%. "Проблема в том, что всего за три года количество построенных и уже занятых профессиональных помещений в столице выросло в разы, и такой исход событий не рассматривался даже в самых смелых прогнозах той поры. Если в 2003 году на рынке было занято 60 тыс. кв. м профессиональных офисов и предполагалось, что этот показатель будет расти не более чем на 30–40 тыс. кв. м ежегодно, то сегодня в Киеве занято порядка 500 тыс. кв. м, а потенциальный неудовлетворенный спрос исчисляется на уровне 100–120 тыс. кв. м в год. К такому всплеску не были готовы девелоперы, которые еще двумя годами ранее предпочитали вкладывать деньги не в офисную, а в жилую недвижимость", — отмечают в компании Colliers International.
По словам экспертов, причина столь интенсивного роста популярности офисных помещений одна — значительный подъем деловой активности в столице. Сергей Тумасов также добавляет, что дефицит вызван как отсутствием правильных прогнозов насчет ожидаемого cейчас уровня спроса (что не дало возможности девелоперам вовремя перераспределить в эту сферу капиталы), так и плохим менеджментом в сфере строительства бизнес-центров. "На большинстве строящихся БЦ сроки сдачи задерживаются на год–три, что связано прежде всего с неудовлетворительным менеджментом, а также с нерегулярным поступлением финансовых потоков", — говорит г-н Тумасов.
Аренда воздуха
По данным Сергея Тумасова, до конца следующего года в столице следует ожидать ввода лишь трех офисных центров — "Ренессанса" ($28–30 за кв. м в месяц), "Европы-Плаза" и "Айсберга" (до $32), общая площадь которых составит порядка 70 тыс. кв. м, а также частичную сдачу в аренду БЦ "Парус" (40 тыс. кв. м, от $40), ввод в эксплуатацию которого намечен на середину 2007 г. По словам начальника отдела маркетинга компании ASTERA Ольги Юдиной, возможно (однако весьма проблематично), успеют сдать также БЦ "Дом Техники" на улице Луначарского и "Львовские врата" на Артема, 17, а также бизнес-центр на улице Заболотного, 150. "Однозначно не стоит ожидать введения до конца 2006 г. в эксплуатацию офисных центров на улицах Светлицкого, 3, и Михайловской, 12 и 24, "Альянс-Центра" на Ярославовом Валу, 23, "Лыбедь-Плазы" на Антоновича, 176, БЦ на Харьковском шоссе, 19, "Олимпа" на Спортивной площади, 1, которые ранее были заявлены на этот год и могли пополнить рынок более чем на 70 тыс. кв. м", — говорит Ольга Юдина.
Отсутствие достойного предложения в профессиональном сегменте, по словам Сергея Тумасова, порождает и чрезмерное давление на рынок офисных помещений в административных зданиях. "Если еще полгода назад в Киеве можно было найти более-менее нормальный офис в админздании за $10 за кв. м в месяц, то сегодня даже самые непрезентабельные помещения со старым ремонтом предлагаются по $15–18. За площади в более солидных зданиях придется выложить до $25 за кв. м в месяц против $20 весной. Подорожали и представительские офисы в нежилом фонде в центре города — до $35–50", — сообщил г-н Тумасов.
Специалисты сходятся во мнении, что стремительно возросшие арендные ставки не снизили дефицит на рынке. "Сегодня компании, подыскивающей помещение в бизнес-центре, вполне возможно снять 100 кв. м, поскольку в этом формате происходит постоянная ротация, но найти достойный офис площадью 500 кв. м — это уже будет уникальный случай для рынка. Компаниям приходится арендовать помещения в центрах, которые будут сданы только через полгода", — рассказывает Сергей Тумасов.
Донецкие забрали все лучшее
Среди главных потребителей киевских профессиональных офисов — международные компании, в том числе и с мировым именем, российские представительства, фирмы из украинских регионов, желающие открыть в столице свои представительства либо перенести сюда центральные офисы, а также киевские компании, расширяющие свой бизнес.
Интересно, что самыми напористыми в деле поиска оказываются донецкие компании, у которых, по словам специалистов, после парламентских выборов дела с поиском подходящих помещений по неизвестным причинам обстоят гораздо лучше, чем у международных фирм, принявших решение о заходе на украинский рынок. По словам экспертов, например, известная в сфере недвижимости компания Jones Lang LaSallе сегодня вынуждена снимать виртуальный офис в 10 кв. м в БЦ Regus, а не менее известная Baker&Mckenzie работает в еще не введенном в эксплуатацию БЦ "Ренессанс" — фактически на стройке.
Говоря о будущем рынка офисных помещений столицы, эксперты сходятся во мнении, что соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только при условии ввода в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых площадей. "Ожидать полного насыщения рынка можно только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 БЦ, находящихся сейчас на начальной стадии строительства", — говорит Ольга Юдина.
С таким мнением согласен и Сергей Тумасов, который отмечает, что до конца года арендные ставки на офисы в среднем по рынку вырастут еще на 10–15% в секторе админзданий и до 5% — в сегменте профессиональных офисов. Таким образом, украинская столица и дальше останется по этому показателю гораздо дороже, чем такие центры деловой активности Европы, как Стокгольм, Рим, Амстердам, Брюссель, Берлин, Вена и Варшава, где максимальный уровень арендных ставок за офисные помещения составляет от $23 до 40 за кв. м. "Рост арендных ставок в Киеве будет продолжаться еще в течение пяти-шести лет", — отмечают специалисты компании ASTERA.
