Ненасытные коммерсанты. Дефицит офисов в центре Харькова заставляет местных бизнесменов активно осваивать новые деловые районы
Хотя в Харькове каждый год открываются не менее десяти крупных бизнес-центров, нехватка качественных помещений по-прежнему ощущается довольно остро. На сегодняшний день объем предложения на местном рынке офисной недвижимости составляет 640 тыс. кв. м, а дефицит превышает 400 тыс. Это позволяет владельцам площадей в БЦ постоянно поднимать арендные ставки, а хозяевам непрофессиональных объектов — увеличивать цену продажи квадратов. Эксперты прогнозируют, что такая тенденция сохранится еще как минимум ближайшие пять лет.
Бизнесменам нужен сервис
Несмотря на то что харьковские девелоперы активно возводят новые офисные комплексы, качественных предложений на рынке по-прежнему мало. Как сообщила "ДС" директор АН "Харьков-Риэлтер" Татьяна Фурса, более 80% помещений расположены в переоборудованных квартирах, административных корпусах промышленных предприятий, учебных заведений, НИИ, которые можно отнести к классам С и D. По мнению риэлторов, офисов категории А в городе пока вообще нет, хотя владельцы некоторых БЦ, например "Поэмы", "Миллениума" и "Инвест-Маркета" позиционируют их именно в таком классе. Председатель правления инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж" Юрий Костоглодов поясняет, что эти объекты дотягивают разве что до В+ по различным причинам: из-за недостаточного количества парковочных мест, невыгодного месторасположения и невысокого уровня сервиса.
Вместе с тем потенциальные арендаторы становятся все более требовательными к качеству офисов. "Доля арендаторов, отдающих предпочтения офисным площадям класса В, по сравнению с прошлым годом выросла на 8%", — отмечают специалисты компании "Проконсул". Как правило, солидные фирмы хотят работать в кабинетах с индивидуальной планировкой, современными системами телекоммуникаций. Среди распространенных пожеланий также наличие на территории бизнес-центра залов для переговоров, вместительных парковок, круглосуточной охраны, сервисных служб (банка, спортзала, ресторана и т. п.). Запросы сравнительно небольших предприятий куда скромнее — они отдают предпочтение помещениям на первых этажах. Их снимают, к примеру, владельцы агентств недвижимости, туристических и сервисных фирм. "Все зависит от вида бизнеса. Если арендатору нужен поток потенциальных клиентов, то нет смысла открывать офис на 12-м этаже БЦ", — говорит учредитель агентства "Альянс" Олег Дмитриев.
Меняются и "географические" вкусы клиентов АН. Центр города хоть и остается самым престижным, но становится все более неудобным из-за нехватки мест для парковки и постоянных автомобильных пробок. Поэтому более половины от общего числа бизнесменов, обращающихся к харьковским риэлторам, просят подыскать площади в бизнес-центрах или отдельно стоящих зданиях в районах с хорошей транспортной развязкой. Устойчивым спросом пользуются и объекты в спальных районах Харькова и даже в пригороде (Чугуеве, Дергачах, в поселке Солоницевка), что позволило их владельцам выставить довольно высокие арендные ставки. "Например, в Чугуеве офисы в перепрофилированных квартирах сдаются по $30/кв. м, а в Харькове такие же можно снять по $10/кв. м", — рассказывает генеральный директор АН "Квартал" Евгений Молчанов. Это объясняется тем, что на городской периферии выросла бизнес-активность — коммерсанты, которым уже не хватает места в центре, осваивают районы с неразвитой инфраструктурой.
В компании "Проконсул" отмечают еще одну тенденцию — предприниматели, уставшие ютиться в тесных комнатушках, в последнее время стремятся к размаху. Все чаще в агентства поступают заявки на офисные помещения от 100 до 300 кв. м. Более 60% из них приходится на "тихие" офисы, не предназначенные для приема клиентов. Такой недвижимостью интересуются преимущественно дизайнерские фирмы, конструкторские бюро, ІТ-компании.
Строители стараются
По данным аналитической службы группы компаний "Проконсул", совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости Харькова в начале 2008 г. составлял 639 тыс. кв. м. В прошлом году было сдано в эксплуатацию 126 тыс. кв. м офисных площадей. Крупные объекты коммерческой недвижимости появились на Салтовке: выставочный центр "Радмир-Экспо-холл" (55 тыс. кв. м) и торгово-офисный комплекс "Харьков-Сити" (32 тыс. кв. м) в районе Южного вокзала, парка имени Горького, возле станций метро "Ботанический сад", "Холодная Гора", "Метростроителей". В центре города построены БЦ "Велтон" по улице Иванова (7 тыс. кв. м) и офисное здание по улице Рымарской (1,1 тыс. кв. м). В нынешнем году уже введены в эксплуатацию три бизнес-центра — "Мегаполис" на Сабуровой даче (9,4 тыс. кв. м), "Ньютон" на проспекте Гагарина (5 тыс. кв. м) и "АртСтрой" в поселке им. Артема (4,8 тыс. кв. м).
В ИСК "Авантаж" говорят, что на сегодняшний день на различных стадиях строительства находятся еще около 20 объектов, причем только пять из них — в центре города, а остальные — ближе к проспектам Ленина и Московскому. Недалеко от станции метро "Ботанический сад" возводятся бизнес-центры "Міс-то", "Бриллиантовый город", "Капиталист", "Солярис", "Солярис Спэйс", многофункциональный комплекс "Саржин Яр". "Деловой центр города смещается сегодня в сторону пересечения улицы Яроша и проспекта Ленина", — говорит Юрий Костоглодов. Другой офисный "оазис" вскоре появится возле станции метро "Площадь Восстания", где к строительству заявлено несколько крупных проектов: многофункциональный комплекс и офисно-торговый центр на площади Восстания, а также ряд БЦ на Московском проспекте. Аналитики компании "Проконсул" прогнозируют дальнейшее усиление тенденции децентрализации офисной недвижимости, что связано не только с меняющимися предпочтениями арендаторов, но и с дефицитом земельных участков в центральной части города.
Однако, как ни стараются девелоперы, насытить рынок офисной недвижимости качественными объектами у них пока не получается. Юрий Костоглодов считает, что для этого понадобится около пяти лет. Примерно такие сроки прогнозируют в "Проконсуле". "Это обусловлено прежде всего существующими темпами строительства, которые не успевают обеспечить потребности стремительно развивающегося региона в офисных центрах высокого класса", — объяснили аналитики компании.
Нет денег на покупку
На фоне дисбаланса между спросом и предложением перманентно растет стоимость харьковских коммерческих площадей. По данным специалистов консалтинговой компании FIRST CAPITAL, арендные ставки в офисных помещениях за последний год увеличились в среднем на 19%, а цена продажи квадратного метра — на 42%. Неравномерное подорожание привело к тому, что многие коммерсанты, которые ранее стремились во что бы то ни стало стать владельцами своих кабинетов, пусть и не в профессиональных БЦ, теперь уже не могут себе этого позволить и вынуждены снимать офисы. Правда, как уверяют эксперты, в некачественных объектах, позиционирующихся в классах D и E, значительно увеличились и арендные ставки. "В еще недавно недорогом сегменте рост составил порядка 30%, тогда как помещения высокого класса повысились в цене не более чем на 10%", — говорят в FIRST CAPITAL. А Олег Дмитриев добавляет, что сейчас офис в Харькове можно снять за $10–50/кв. м, а цена продажи колеблется в пределах $2-4 тыс./кв. м в зависимости от месторасположения, площади, качества и прочих факторов. "Наиболее дорогие — офисы на нижних этажах бизнес-центров либо перепрофилированные квартиры на первых этажах жилых домов, расположенных в центре города — на улицах Сумской, Пушкинской, проспекте Ленина", — уточнил он.
Эксперты сходятся во мнении, что недвижимость будет только дорожать. По их прогнозам, до конца года арендные ставки на офисные площади увеличатся в среднем на 15–20%. Причем если с начала года свои цены подтянули владельцы некачественных объектов, то теперь собираются пересмотреть прайсы и хозяева профессиональных БЦ класса Б и Б+, где ставки к январю могут вырасти на 30–35%. "А стоимость офисной недвижимости увеличится по меньшей мере на треть", — резюмирует г-н Дмитриев.
