И малому рады. Стоимость вторичного жилья в пригородах столицы стабилизировалась
Хотя спрос на квартиры в городах-спутниках Киева остается в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса, с лета прошлого года в большинстве из них все же появились немногочисленные покупатели. Это позволило владельцам несколько поднять стоимость жилья, рухнувшую на волне паники весной прошлого года. И хотя цены на квартиры не достигли докризисных показателей, риэлторы прогнозируют, что на таком уровне они продержатся как минимум до осени.
Приезжие интересуются пригородом
По словам коммерческого консультанта АН RED Ярослава Цуканова, разразившийся в конце 2008 — начале 2009 гг. финансовый кризис привел к тому, что спрос на жилье в городах-спутниках, как и в самом Киеве, очень упал. Одновременно обвалились и цены. Однако выбор дешевой недвижимости в феврале–марте прошлого года в столице оказался гораздо шире, нежели в пригородах, в которых было меньше залоговых квартир, а продавцы отличались большей консервативностью, не желая продавать жилье за копейки. В результате в начале весны 2009 г. "единичка", например, в Вишневом или Вышгороде зачастую стоила дороже аналогичной по площади залоговой однокомнатной квартиры в Киеве.
Понятно, что такая ситуация не могла длиться вечно — в отсутствие покупателей пригородная недвижимость продолжала дешеветь. "По итогам апреля 2009 года жилье в городах-сателлитах утратило по сравнению с докризисными показателями порядка 35–70% своей стоимости. Например, в Вишневом самые дешевые гостинки, которые до кризиса оценивались в $70 тыс., можно было приобрести за $35–36 тыс., в Вышгороде они подешевели с $55 тыс. до $23–25 тыс., в Броварах — с $65 тыс. до $35–40 тыс., в Борисполе — с $50–60 тыс. до $23–25 тыс. Но уже в мае–июне прошлого года там снова появились покупатели, которых привлекли низкие цены. С тех пор падали в цене лишь крупногабаритные квартиры, да и то не более чем на 15–25% и лишь в таких населенных пунктах, как Вишневое, Вышгород и Боярка. А вот малогабаритное "социальное" жилье в пригороде в течение последних девяти месяцев только дорожало. К примеру, в Борисполе и Вышгороде рост достиг 50–60%", — рассказывает г-н Цуканов.
Эту тенденцию подтверждает и генеральный директор АН "Альянс-Брок" Андрей Сокур. По его информации, увеличение стоимости наблюдается даже несмотря на малое количество сделок, которых регистрировалось в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса. По каждому городу в этом году совершается не более семи–десяти сделок купли-продажи в месяц. "До былого ажиотажа, когда пригородная недвижимость скупалась приезжими и киевлянами как горячие пирожки, еще далеко. Но рынки городов-спутников очень ограничены — к продаже в каждом из них предлагается не более 40–60 квартир разной площади, включая жилье в уже сданных новостройках. Поэтому даже незначительное повышение спроса препятствует снижению цен", — отмечает г-н Сокур.
Основной спрос на пригородную недвижимость сегодня обеспечивают живущие в съемных квартирах в столице приезжие, удержавшиеся здесь в период кризиса, киевляне, местные жители, а в последний месяц — мигранты из восточных регионов Украины, в частности, из Донецкой, Луганской и Запорожской областей, которые получили в киевских госструктурах далеко не самую высокооплачиваемую, но перспективную работу. "Преимущественно клиентов интересует социальное жилье, то есть гостинки и однокомнатные хрущевки. Правда, с марта активно начали интересоваться и более приличными "единичками" и "двушками" в домах постройки 2005– 2006 гг., где первые проектировались площадью 40 кв. м, а вторые — 60 кв. м", — говорит Ярослав Цуканов.
Левобережный плюс
Как сказал Андрей Сокур, наибольшую нестабильность среди левобережных городов-сателлитов столицы за последний год продемонстрировал Борисполь. Здесь цены сначала упали на рекордные 40–60%, а потом в течение прошлого лета не менее рекордно выросли на 30–40%. Например, если в апреле 2009 г. стоимость самой дешевой гостинки в данном населенном пункте снизилась с докризисных $50–57 тыс. до $23–25 тыс., то уже к концу лета поднялась до $31–32 тыс. По мнению директора местного АН "НеБо" Юрия Севастюка, такие ценовые колебания были связаны с экономической ситуацией на самом крупном предприятии — в аэропорту "Борисполь", работники которого являются основными арендаторами и покупателями жилья. "Год назад на предприятии задерживалась и уменьшалась зарплата, не продлевались трудовые договоры, не привлекались новые работники и т. п. В результате спрос на вторичку в городе был равен нулю. Те, кому необходимо было продать свои квартиры, снижали их стоимость в 2–2,5 раза. Однако с лета прошлого года ситуация в аэропорту стабилизировалась — начали вовремя выплачивать зарплаты, приступили к строительству новых терминалов, увеличилось количество высокооплачиваемых работников, многие из которых были привлечены из других городов. Соответственно, повысился и интерес к недвижимости, из-за чего цены поползли вверх", — говорит г-н Севастюк. Следующее после лета 2009 г. подорожание, по его словам, наблюдалось в феврале нынешнего года, хотя и не было столь значительным. Например, стоимость гостинки поднялась с $31–32 тыс. до $33 тыс. Что касается остального жилья, то на данный момент цена приличной однокомнатной квартиры в Борисполе (площадью 45–48 кв. м в введенной в эксплуатацию новостройке) составляет $45 тыс., тогда как год назад ее можно было приобрести за $30 тыс., а до кризиса — за $60 тыс. Стоимость "двушки" стартует с $50 тыс., "трешки" — с $65 тыс. (год назад — $42 тыс. и $60 тыс. соответственно).
В более приближенных к столице Броварах ценовые качели были не столь существенными. Как сказал генеральный директор местного АН "Рiдний край" Леонид Черепейник, по состоянию на март прошлого года броварская вторичка подешевела в сравнении с докризисным периодом на 30–50%. Гостинки предлагались тогда по $35 тыс., полноценные однокомнатные квартиры — по $45 тыс., а самые дешевые двухкомнатные — по $56 тыс., в то время как до начала кризиса их стоимость составляла $65 тыс., $75 тыс. и $85 тыс. соответственно. За минувший год жилье подорожало. Но рост оказался менее весомым, нежели в Борисполе, — в среднем на 10–15%. Сегодня самую дешевую гостинку в райцентре можно найти за $40 тыс. (комната 10 кв. м и кухня 4 кв. м в неприглядном состоянии). Более просторная хрущевка обойдется в $45 тыс., а приличная "единичка" возле ТЦ "Терминал" — в $50–60 тыс. Цены на двухкомнатные квартиры в Броварах также стартуют с $50–60 тыс., на трехкомнатные — с $75 тыс. "Сейчас спрос на вторичную недвижимость в населенном пункте как минимум в два раза выше, нежели зимой, но в четыре-пять раз ниже, чем до кризиса. Покупателей немного, но цены не падают, поскольку предложение на рынке крайне ограничено: на продажу выставлено не более четырех десятков квартир, среди которых практически нет залоговых", — рассказывает г-н Черепейник. "Единички", по его словам, покупают преимущественно киевляне, а в последнее время и приезжие из Донецкой и Луганской областей, получившие работу в столице. Двух- и трехкомнатные квартиры пользуются спросом среди самих броварчан, стремящихся улучшить жилищные условия.
Вялое правобережье
В правобережных городах-сателлитах столицы ценовая ситуация на рынке вторичной недвижимости не так однозначна. Если малогабаритное жилье в течение последнего года подорожало на 10–70%, то просторные "двушки" и "трешки" — подешевели на 15–25%. Ярким примером является Вишневое, которое уже давно считают не пригородом, а одним из киевских спальных микрорайонов. Здесь небольшие однокомнатные квартиры выросли в цене на 14–15%, а двухкомнатные и трехкомнатные апартаменты, наоборот, потеряли порядка 15–25%. Гостинка оценивается в $40 тыс. против $35 тыс. весной 2009 г. Полноценную "единичку" можно приобрести за $46–54 тыс. ($40–50 тыс. год назад), самую дешевую "двушку" — за $56–57 тыс. ($65 тыс.), а "трешку" — за $65 тыс. ($85 тыс.). "Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры продолжали дешеветь, поскольку на них практически не было заявок. Однако нынешней весной цены стабилизировались: их начали покупать, хотя и менее активно, нежели однокомнатные. Большинство заявок поступают на самое дешевое жилье, а также квартиры повышенной комфортности в сданных в эксплуатацию новостройках", — отметил директор местного АН "Спарта" Юрий Цегельник.
В соседней Боярке тенденции рынка аналогичны Вишневому, но цены традиционно на 15–20% ниже. Так, стоимость гостинки стартует с $30 тыс., а полноценной однокомнатной квартиры — с $38 тыс. "Более низкие цены в данном населенном пункте обусловлены большей удаленностью от столицы, слабо развитой инфраструктурой и проблемами с коммуникациями (нет горячей воды). Здесь покупают жилье в основном разъезжающиеся жители Вишневого, а также киевляне и приезжие, которым не хватает денег на что-то лучшее", — объясняет г-н Цегельник.
В Вышгороде, от которого до ближайшей столичной станции метро "Героев Днепра" можно добраться на маршрутке всего за 10–15 мин., стоимость недвижимости всегда была одной из самых высоких среди городов-спутников Киева. Как и в Вишневом, цена гостинки здесь стартует с $40 тыс., приличной "единички" — с $45 тыс., дешевой двухкомнатной квартиры — с $45–50 тыс., а трехкомнатной — с $75 тыс. (но это будет аналог притона). За минувший год подорожало только малометражное жилье, в то время как двух- и трехкомнатные апартаменты продолжили дешеветь. "Малометражки прибавили в цене 20–60%. Год назад гостинку площадью 22 кв. м можно было купить за $25 тыс., а приличную однокомнатную квартиру в 47 кв. м — за $37 тыс. "Двушки" и "трешки", наоборот, стоили дороже — от $65 тыс. и $80 тыс. соответственно. Их собственникам в отсутствие спроса пришлось снижать цены", — говорит заместитель директора вышгородского АН "Регіональне Джерело" Оксана Оноприенко.
По словам эксперта, рынок вторичного жилья Вышгорода весьма ограничен в предложении. К продаже предлагается порядка 50 квартир, что является средним для города показателем на протяжении многих лет. Однако в отличие от большинства других пригородов столицы в этом населенном пункте недвижимость даже среднего ценового диапазона всегда продавалась плохо. Основная масса покупателей — киевляне и приезжие, местных жителей среди клиентов агентств практически нет.
А вот в Ирпенском регионе (Ирпень, Буча) наблюдается противоположная ситуация. По информации специалиста местного агентства "САН" Светланы Шинкарь, в Ирпене и Буче спрос на социальное жилье незначителен: львиная доля заявок поступает на комфортабельную и габаритную недвижимость — квартиры старого фонда (хрущевки) в центре города и в сданных в эксплуатацию новостройках "Киевгорстроя" на массивах. По ее данным, в первую очередь покупатели интересуются Бучей, которая имеет неплохую инфраструктуру и относительно качественный жилой фонд. Небольшую двухкомнатную хрущевку в центре города можно найти примерно за $50 тыс., трехкомнатную — около $60 тыс. "Единичка" в домах "Киевгорстроя" двух–четырехлетней давности оценивается в $50 тыс., "двушка" — в $70 тыс. Стоимость самого дешевого жилья как в Ирпене, так и в Буче стартует с $30 тыс.
Как сказали специалисты АН "Новые метры", по сравнению с докризисным периодом спрос в регионе снизился как минимум в восемь раз. Но, как и в других пригородах, падение цен сдерживает ограниченное предложение — порядка 30–40 одно-двухкомнатных квартир в Ирпене, включая сданные в эксплуатацию новостройки, и столько же в Буче. При столь мизерном выборе количество сделок здесь достигает 10 в месяц, что позволяет ценам держаться на нынешнем уровне.
Говоря о ближайшем будущем рынка вторичного жилья городов-сателлитов столицы, специалисты сходятся во мнении, что установившиеся на данный момент цены до осени будут стабильными. Как считают эксперты, повышаться им не позволят отсутствие ипотеки и ограниченность ресурсов потенциальных покупателей, а их снижению вряд ли будет способствовать установившийся хоть и вялый, но стабильный спрос. "До осени мы ожидаем ценовые колебания на отдельные квартиры в пределах 5%. Более существенно цены могут измениться лишь при курсовых катаклизмах", — прогнозирует Оксана Оноприенко.
