Золотые горы
Столичная администрация разработала Программу строительства (приобретения) доступного жилья в Киеве на 2010–2017 гг., утвердить которую планируется на ближайшей сессии Киеврады. Документ предполагает, что за семь лет в городе будет возведено 1,73 млн кв. м жилой недвижимости для очередников, что позволит сократить социальную очередь примерно на 20%. Эксперты считают, что многие обещания властей носят декларативный характер, а построенное по данной программе жилье лишь усугубит дефицит социальной и инженерной инфраструктуры в городе.
Очередники готовы платить
Программа строительства доступного жилья в столице, которую на минувшей неделе одобрила комиссия Киеврады по вопросам ЖКХ, разрабатывалась на основе аналогичной государственной программы, утвержденной постановлением Кабмина №1249 в ноябре минувшего года. Она предполагает, что за семь лет в городе будет построено 27,7 тыс. квартир для очередников, на что потребуется 13,8 млрд грн. В реализации программы смогут на конкурсных условиях участвовать любые застройщики, предельная стоимость жилья у которых составит 7,9 тыс. грн./кв. м. Причем они могут предложить очередникам лишь часть построенного дома, лишь бы цена квартир не превышала допустимую. Взамен город обязуется предоставить им целый ряд преференций, позволяющих существенно сократить расходы на строительство.
Финансирование программы будет осуществляться по схеме 70/30: 70% стоимости жилья должны оплатить граждане, состоящие в списках социальной очереди, а 30% — бюджет (21% — государственный и 9% — городской). "Квартирная очередь в Киеве насчитывает 115,3 тыс. семей, 19,2 тыс. из которых готовы оплатить 70% стоимости квартир. В этом году на ее выполнение заложено 196 млн грн. в государственном и 99 млн грн. в городском бюджетах. Земельные участки для строительства социального жилья у нас есть, многие из них уже находятся в стадии проектирования", — сообщил "ДС" первый заместитель начальника ГУ жилищного обеспечения КГГА Владимир Денисенко. Более того, как заявил на прошлой неделе первый заместитель председателя КГГА Александр Попов, муниципалитет рассматривает возможность оплаты из городского бюджета еще 20% стоимости квартир. Таким образом, очередники смогут получить вожделенное жилье еще дешевле —всего за 50% его цены. "Широкомасштабная реализация таких планов будет начата после утверждения государственного и городского бюджетов на 2011 год", — отметил г-н Попов.
Жилье без инфраструктуры
Схемы строительства жилых домов путем частичного финансирования стоимости жилья населением (50/50, 60/40, 70/30) действуют в Киеве с 1998 г. Но за 12 лет по такому принципу в городе было построено лишь около 5 тыс. квартир. Учитывая плачевное состояние городского бюджета и сомнительные перспективы его оздоровления, обещания властей очень отдают популизмом. Самой большой проблемой для возведения социального жилья остается перегруженность инженерных сетей и существенное отставание темпов строительства социальной и транспортной инфраструктур. "Понятно, что жилые дома продолжат строить на Осокорках и Троещине. Но далее уплотнять Троещину, где нет рабочих мест и нормального транспортного сообщения с остальным городом, уже нельзя. Магазины, детские сады, школы и поликлиники в этом районе не строятся, годами не прокладываются обещанные дороги, не хватает трансформаторных подстанций. В итоге жилые дома облеплены МАФами, которые питаются электроэнергией от общей сети, а жильцам домов ее не хватает", — сетует член комиссии ЖКХ Киеврады, первый заместитель Деснянской РГА Юрий Булгаков. По его словам, социальные дома зачастую принимают в эксплуатацию даже без выполнения застройщиком всех технических условий по подключению объекта к теплу, воде и электроэнергии. Подтверждает это и экс-заместитель начальника Главархитектуры КГГА Виктор Глеба. "Выполняя проект комплексной застройки микрорайона, строительная компания обязана не только увеличивать мощность инженерных сетей, но и построить объекты социального назначения, дороги. На деле же проект застройки просто делится на два этапа, на первом из которых сдается в эксплуатацию жилье, а все остальное откладывается в долгий ящик. Не редкость, когда при этом не вводится в эксплуатацию трансформаторная подстанция, на строительство которой застройщик должен потратить около 1 млн грн., и еще столько же стоит подвести к ней кабель от подстанции большей мощности. Понятно, что эти средства хотят сэкономить", — говорит он.
Все эти проблемы возникают из-за нарушения действующего генплана развития города и постоянного недофинансирования программ по реконструкции инженерных сетей, строительству транспортных развязок и благоустройству (детские площадки, скверы, уличное освещение, ограждение газонов и пр.), в результате чего они выполнялись лишь на 20%. "Даже участки, на которых в каждом квартале ранее находились аварийные бригады эксплуатационных инженерных служб, уже отвели застройщикам. Продолжать такую практику, значит обеспечить людям совершенно невозможные условия проживания", — говорит г-н Глеба. Согласен с ним и первый вице-президент киевской городской организации Национального союза архитекторов Георгий Духовичный. По его словам, часть территории Троещины была зарезервирована в действующем генплане под промышленную зону, то есть под создание рабочих мест. Но она уже давно передана Киеврадой для жилищного строительства. "Это катастрофа районного масштаба. Таким же образом городские власти планируют развивать и Осокорки, где, помимо отсутствия необходимой социальной инфраструктуры, уже невозможно обеспечить нормальное транспортное сообщение из-за кварталов дач, которым позволили выйти за пятно разрешенной в генплане застройки", — утверждает он.
Члены комиссии Киеврады по вопросам ЖКХ "в курсе" существующих проблем. "Мы внесли в программу пункт об обязательном строительстве социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за средства городского бюджета", — сообщил "ДС" глава комиссии Юрий Бондарь. Впрочем, городские депутаты отлично понимают, что это и так записано во множестве программ, на выполнение которых в городском бюджете нет средств. Поэтому строительство большей части коммуникаций вынуждены финансировать застройщики, хотя их собственником впоследствии становится город, а зарабатывают на их эксплуатации ОАО "АК "Киевэнерго" и "Киевводоканал". В конечном итоге эти затраты приводят к увеличению стоимости квартир. "Если застройщики и далее будут вынуждены развивать инженерные сети, о низкой стоимости социального жилья придется забыть. Ведь на эти цели тратится до 20% стоимости проекта по возведению жилого дома", — объясняет заместитель генерального директора компании ТММ Алексей Говорун.
Властям поверить — себя обмануть
В Минрегионстрое "ДС" сообщили, что готовят изменения в государственную программу строительства социального жилья. "Если их одобрят, то, начиная с 2011 г., деньги на подготовку инженерии земельных участков будут выделять из госбюджета", — отмечают чиновники. Но застройщики не верят этим обещаниям. Ведь даже если деньги на прокладку инженерных сетей будут заложены в бюджет, кто даст гарантию, что он будет выполнен. А если он и будет выполнен, то потратят ли эти средства по назначению?
Возникают вопросы у застройщиков и по расчетам за социальные квартиры, которые, как правило, проводятся поэтапно в течение всего срока строительства. Деньги перечисляются со счета, на который желающие получить квартиры очередники должны заблаговременно внести 70% их стоимости. А вот государство и город всегда перечисляют средства по мере возможности. По словам директора ООО "Кий-девелопмент" Александра Котенко, это означает, что рассчитывать на такое финансирование застройщику не стоит. "Всем известно, что до конца текущего года недовыполнение столичного бюджета может достигнуть 3 млрд грн. Значит, профинансированы в полном объеме будут лишь зарплаты бюджетников. Такая же ситуация прогнозируется и в следующем году. При этом нужно учесть, что недофинансирование социального строительства — обычная практика прошлых лет, когда бюджет выполнялся на 100%. То есть ждать денег за социальные квартиры придется очень долго, и если у застройщика нет собственных средств, объект превращается в долгострой", — объясняет он.
Сомневаются застройщики и в выполнении обещаний чиновников, касающихся облегчения процедур получения земли и согласования проектов строительства. По их мнению, данные вопросы, как обычно, будут решаться в структурах КГГА "в индивидуальном порядке". "Поскольку все это понимают, в программе нет даже попытки ограничить рентабельность строительных компаний или заставить их использовать при возведении социального жилья лишь определенные недорогие технологии и материалы. Только такие ограничения, а также возможность получать на покупку жилья дешевые кредиты могли бы сделать жилье в Киеве действительно доступным", — резюмировал г-н Котенко.
