Нового не предлагают

Владельцы бизнес-центров, воодушевленные оживившимся спросом на профессиональные офисы, становятся менее лояльными к постояльцам. Они уже незначительно подняли минимальные ставки и не так охотно, как в минувшем году, потакают привередливым арендаторам. Но им еще не скоро представится возможность диктовать свои условия, как это было до кризиса. Хотя вакантность БЦ постепенно будет снижаться, поскольку большинство застройщиков заморозили свои проекты до лучших времен.

Стабильный год

Падение ставок на профессиональные офисные помещения в Киеве прекратилось. Вот уже почти год стоимость аренды площадей в бизнес-центрах практически не меняется: средняя цена квадрата в объектах класса А составляет $40–45 в месяц, В — $25–30, С — $12–17, что в два-три раза дешевле, чем до начала кризиса. Минимальные ставки предлагают БЦ "Вектор" и I-land ($16–18 за кв. м в месяц), а максимальные — "Леонардо" и "Парус" ($50–60). Причина стабилизации кроется в активизации спроса. "На помещения класса А претендуют финансовые, юридические компании, международные фирмы, заинтересованные размещать свои офисы в самых престижных БЦ. Спрос на класс В отмечается со стороны IT-компаний, дистрибьюторов товаров широкого потребления, фармацевтов", — рассказывает управляющий партнер фирмы "Диалог-Классик" Артем Новиков. Крупнейшими сделками на столичном рынке в нынешнем году стала аренда компанией Kraft Foods офиса площадью 3,8 тыс. кв. м в БЦ на улице Ярославов Вал, 23-a; Atlantic Group сняла 3,6 тыс. кв. м в комплексе Capital Hall; ЕБРР — 2,6 тыс. кв. м в БЦ "Компас"; фармкомпания Pfizer — 2,5 тыс. кв. м во второй очереди БЦ "Горизонт Парк".

Повышение спроса привело к увеличению аппетитов владельцев большинства киевских бизнесс-центров, которые стали менее лояльными к постояльцам. Нижний предел ставок вырос с начала года по каждому классу на $2–4 за кв. м в месяц. Впрочем, арендаторам все еще удается минимизировать свои затраты. Некоторые заключают договоры по нынешним ставкам на три года, выбивают из собственников скидки или рассрочку платежей без применения штрафных санкций. Обязательным условием для эффективной сдачи в аренду любых помещений в столичных БЦ продолжает оставаться и их полная отделка, а также "нарезка" этажей на более мелкие площади. Иногда, чтобы пристроить офисы, владельцам даже приходится оборудовать их мебелью. "Если раньше соотношение отремонтированных и "голых" площадей было примерно равным, то сегодня 95% помещений предлагаются с ремонтом", — уверяет брокер департамента офисной недвижимости "Украинской Торговой Гильдии" Юлия Бадюл.

Ушла в прошлое и предоплата за три месяца (первый и два последних), и теперь для того, чтобы арендовать офис даже в престижном здании, вполне реально внести авансом лишь месячную плату. Компаниям, намеревающимся покинуть бизнес-центр, как правило, готовы предложить другой этаж, дополнительные места в паркингах и прочие бонусы, лишь бы они остались. Ведь борьба за постояльцев не стала менее актуальной, несмотря на ценовую стабилизацию.

Строители опустили руки

В результате возобновившегося спроса стабилизировались не только ставки на офисные помещения, но и уровень вакантности в крупнейших киевских бизнес-центрах. Для площадей класса А этот показатель составляет в среднем 4%, класса В — 18%, что на 3–8% меньше, чем в начале текущего года. Уровень вакантности на рынке по-прежнему распределен неоднородно, в зависимости от качеств объектов и коммерческих условий аренды, и может колебаться от нуля до 100%. Наиболее заполненными являются БЦ "Подол Плаза", Igorevsky, Deloitte, "Фарингейт" и "Макулан", а самыми невостребованными остаются "Горизонт Парк" и "Элевен", которые открылись в этом году. "К примеру,"Макулан" привлек максимум арендаторов прежде всего благодаря умеренным ставкам, которые вместе со всеми эксплуатационными расходами и НДС составляют $35 за квадрат против $50–60 в расположенных рядом "Парусе" и "Арене". Поэтому из 20 тыс. квадратов в нем пустуют всего 70–100", — отмечает Юлия Бадюл.

Снижению вакантности офисных зданий способствовало и то, что в нынешнем году было введено в эксплуатацию в три раза меньше новых объектов, чем намечалось. Их общая площадь составила порядка 40 тыс. кв. м, что на 42 и 71% меньше по сравнению с показателями 2009 и 2008 гг. соответственно. "Отрицательная динамика обусловлена прежде всего нехваткой средств, а также существенным снижением арендных ставок и стоимости офисной недвижимости в Киеве по сравнению с ажиотажным периодом 2005–2008 гг., что охладило пыл строителей", — говорит аналитик компании DTZ Марта Костюк. Так и не были введены в строй запланированные к открытию в 2010 г. офисный блок во многофункциональном комплексе "Эспланада" на Спортивной площади, 1 (класс А, общая площадь 48 тыс. кв. м), БЦ "Топаз" на улице Мельникова, 2–10 (В+, 27 тыс. кв. м), БЦ Rialto на улице Новоконстантиновской, 18 (В+, 15 тыс. кв. м), БЦ "Виктория Парк" в Ахтырском переулке, 7 (В-, 22,5 тыс. кв. м), БЦ на улице Саксаганского, 70/16-б (В+, 9 тыс. кв. м) и многие другие. В первом квартале 2011 г., вероятнее всего, начнут работать "Премиум Центр" на бульваре Лепсе, 6 (В+, 52 тыс. кв. м), "Щекавицкий" на улице Фрунзе, 23–25 (В+, 12 тыс. кв. м) и FIM Center на улице Магнитогорской, 1 (В-, 9,2 тыс. кв. м).

Объем вводимых в эксплуатацию объектов останется небольшим, по меньшей мере, до 2012–2013 гг. Причем реализовываться будут в основном проекты, заявленные еще до начала кризиса. Стабильными останутся в ближайшие полгода и ставки на профессиональные офисные помещения, поскольку ажиотажного спроса со стороны арендаторов не ожидается. Незначительный рост цен возможен разве что в классе А в связи с временной нехваткой предложения такого уровня. А вот вакантность станет постепенно уменьшаться.