Направление управления. Украинские девелоперы стали отстраненно относиться к своей недвижимости
Финансовый кризис спровоцировал развитие новой услуги на украинском рынке недвижимости, которой стали пользоваться крупные девелоперы и перекупщики, — управление зданиями. На эту тенденцию уже отреагировали агентства недвижимости и консультанты, открыв специализированные "управленческие" отделы.
Управление недвижимостью получило активное распространение в Украине после спада в экономике: в условиях кризиса наши предприниматели взяли на вооружение европейский опыт. В ЕС компании, которые занимаются этим направлением, предоставляют своим клиентам широкий спектр услуг — от технической эксплуатации здания до заключения договоров с арендаторами. Более того, полномочия управленцев зачастую позволяют им самим принимать решение о перепланировке или даже реконструкции объекта. Правда, в Украине собственники пока не склонны наделять управляющие компании такими полномочиями. По словам начальника департамента управления и аренды коммерческой недвижимости Украинской Торговой Гильдии (управляет семью объектами недвижимости) Евгении Локтионовой, многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью понимают лишь техническое обслуживание объекта. Другие же полагают, что функции "управленцев" заключаются в поиске арендаторов, подписании договоров с ними и контроле над своевременной оплатой.
Потребность в управляющем у собственников появляется в основном тогда, когда из их бизнес-центров или торговых комплексов начинают съезжать арендаторы. Пользоваться услугами управляющих компаний более активно стали крупные девелоперы, поскольку это позволяет сократить затраты на содержание, сэкономив собственные ресурсы. К тому же наличие профессионального оператора увеличивает инвестиционную привлекательность объекта. "Во-первых, доход, получаемый от объекта, отделен от затрат на его обслуживание, что делает его более "прозрачным". А во-вторых, при продаже здания новому собственнику достаточно перезаключить договор с обслуживающей компанией. В противном случае процесс передачи управления объектом будет весьма болезненным", — констатирует инвестиционный директор компании "Эста Холдинг" Максим Громадцов.
Чаще всего заказчиками услуг "управленцев" являются компании, для которых коммерческая недвижимость — непрофильный бизнес. К примеру, в докризисный период хорошей статьей доходов для многих была инвестиция в покупку объекта с его последующей перепродажей. Однако кризис привел к тому, что многие здания оказались невостребованными и резко подешевели. И чтобы отбить хотя бы часть затрат, их владельцы решили отдавать свои активы в управление. Как рассказал "ДС" директор компании "ITT-Недвижимость" (управляет 50 тыс. кв. м помещений) Михаил Логинов, услугами специалистов сейчас пользуются многие компании, которые приобретали здания ради земельных участков под ними для застройки. Кроме того, клиентами "управленцев" все чаще становятся банки, которые отсуживают имущество у должников.
Одними из первых передавать свои объекты в управление стали столичные компании, однако весьма быстро к ним подоспели и региональные девелоперы. К примеру, компания DTZ таким образом взяла в управление одесский ТРЦ "Ривьера" (около 80 тыс. кв. м), а Украинская Торговая Гильдия — комплекс "Global UA Житомир" (65 тыс. кв. м). "Аутсорсинговые компании в основном заинтересованы в управлении крупными региональными центрами — либо офисными, либо торговыми", — говорит директор департамента строительных услуг DTZ Бен Хант. Как правило, такие соглашения подписываются на срок от одного до трех лет, а за свою работу компания получает вознаграждение на уровне 4–7% от выручки центра (что может вылиться для "управленца" в заработок на уровне $400 тыс. с одного объекта). При таких условиях снять сливки с этого направления рынка спешат многие новички. В частности, собственные "управленческие" отделы открыли некоторые крупные агентства недвижимости. Оценив перспективы рынка, в Украину пришли также крупные международные компании, такие, как Regus и Rustler (последняя на днях взяла в управление у треста "Югозаптрансстрой" коттеджный городок "Ясные зори" в Киевской обл.). Дальнейшее же развитие управления недвижимостью будет напрямую зависеть от качества предоставления этих услуг. Если собственники недвижимости останутся недовольны работой с "управленцами", после кризиса большинство из них смогут вернуться к ранее опробованной схеме — самостоятельному управлению зданиями.
