Земельная революция
Главное управление земельных ресурсов КГГА решило изменить процедуру продажи земли, а также ее передачи в собственность или пользование. Главным новшеством станет оформление документов через разрешительный центр КГГА и отстранение мэра Киева и секретаря Киеврады от единоличного принятия решений о выдаче заказчикам разрешений на разработку проектов землеотвода. Все проекты решений горсовета о выделении земельных участков отныне будут содержать предпроектные предложения по их использованию и градостроительный расчет, что, по словам чиновников, станет гарантией уплаты застройщиками паевых взносов в развитие городской инфраструктуры.
Главное управление земельных ресурсов КГГА разработало два проекта решения Киеврады, вносящие существенные изменения во Временный порядок передачи земельных участков в пользование или в собственность (№457/1867 от 15.07.2004 г.) и в Порядок продажи земельных участков (№810/3385 от 19.07.2005 г.). Во-первых, оба документа предполагают, что для получения решения Киеврады о передаче надела в собственность, пользование или о продаже заинтересованному лицу достаточно будет подать соответствующее заявление и необходимый пакет документов в разрешительный центр КГГА. Через этот же центр будут выдаваться и промежуточные решения горсовета: разрешение на разработку проекта землеустройства и согласование проекта землеотвода. Во-вторых, Киевзем предлагает серьезно урезать полномочия мэра и секретаря горсовета. Сейчас для приобретения земельного участка без проведения аукциона (например, при наличии на площадке строения, возведенного арендатором), равно как и для бесплатного получения земли в собственность или пользование, нужно пройти несколько этапов согласований в структурах мэрии. На первом этапе необходимо получить согласие местного органа власти на разработку проекта землеотвода. Во всех городах Украины такое решение принимает местный совет. Но в столице, согласно действующей процедуре, после одобрения проекта решения земельной комиссией горсовета его просто подписывает мэр либо секретарь Киеврады. Причем в случае выделения земли в пользование или собственность эти лица имеют право не согласиться с мнением профильной комиссии, потребовав от нее вынесения противоположного вердикта. Авторы изменений в Порядок выделения и продажи земли решили пресечь такую практику: если профильная комиссия горсовета приняла положительное решение, то утвердить его смогут лишь депутаты на сессии Киеврады. "Такой подход будет более соответствовать требованиям земельного законодательства и позволит ускорить процесс принятия решений. У бывшего секретаря Киеврады Олеся Довгого скопилось около 700 ходатайств о разработке проектов землеотвода. Он мог себе позволить не давать им ход как угодно долго", — объясняет заместитель главы КГГА Михаил Кучук.
Еще одно изменение касается второго этапа согласований. После получения через администратора разрешительного центра положительного решения Киеврады на разработку проекта землеотвода заказчик обязан заказать его у лицензированной проектной организации на основании данных, выданных ему Главархитектурой. В проектах изменений в данную процедуру значится, что впредь в случае отведения участка с целью строительства и реконструкции Главархитектура обязана выдать претенденту на участок еще и градостроительный расчет с предпроектными предложениями. Исключение сделано лишь для граждан, строящих жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи или дачи. По словам начальника КО "Киевгенплан" Сергея Броневицкого, градостроительный расчет будет давать ответ на вопрос, какие изменения произойдут в районе нового строительства в сфере обеспечения жителей зелеными насаждениями, придомовыми территориями и т. п. "Еще на этапе выделения земли за счет грамотного градостроительного расчета будут обоснованы предельный процент застройки участка и параметры нового объекта", — объяснил он. Михаил Кучук добавил, что выдача ограничений на использование участка позволит положить край строительным скандалам. "Главархитектура не станет согласовывать проекты землеотвода, в результате которых будет нарушаться генплан города", — отметил заместитель главы КГГА.
Также чиновники решили усложнить процедуру смены целевого назначения земли в случае ее продажи. В проекте нового Порядка продажи земли чиновники прописали, что на этапе рассмотрения заявки на покупку надела от претендента и ходатайства на разработку проекта землеотвода Главархитектура обязана проверить целевое назначение земли на соответствие генеральному плану Киева и прочей градостроительной документации. Без вывода этого подразделения КГГА о возможности продажи определенного участка с учетом пожеланий застройщика по его освоению дальше процесс оформления документации не сдвинется.
Для получения же окончательного решения о выделении земли инвестору предстоит согласовать разработанный проект землеотвода с комиссией по землеустройству, в которую должны входить представители пожарной, СЭС, органов защиты природы, культурного наследия и пр. Как и в остальных случаях, документы подаются через разрешительный центр КГГА. Причем для выводов комиссии отведены всего три недели. Правда, пока эта комиссия еще не создана. Но, как объяснили "ДС" в ГУ регуляторной политики и предпринимательства мэрии, это дело ближайшего будущего. "Процедуры прохождения документов через структуры КГГА и Киеврады еще предстоит какое-то время отлаживать. Но заявки на получение решений горсовета о продаже земельных участков, их передачу в пользование, в аренду, разрешений на разработку проекта землеотвода и согласований проекта землеотвода разрешительный центр принимает уже две недели", — отметили в мэрии.
Параллельно изменению процедуры выделения земли в КГГА готовится еще один, связанный с этим процессом проект решения Киеврады. Его принятие, по мнению чиновников, даст гарантию оплаты новыми собственниками земли паевых взносов в развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города, размер которых будет определяться на основе показателей градостроительного расчета. В КГГА хотят, чтобы решение Киеврады о выделении земли содержало предварительный договор о паевом участии, который инвестор обязан подписать одновременно с оформлением права пользования или собственности на участок. "Решение о выделении земли с утвержденным градостроительным расчетом даст гарантию того, что застройщик заплатит городу паевые взносы. А это позволит привлечь в столичный бюджет дополнительно сотни миллионов гривень. Пока требование к застройщикам подписать договор об уплате паевого участия выдвигается на этапе согласования проекта строительства, они зачастую умудряются уклониться от таких платежей", — резюмировал г-н Кучук.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Котенко, Директор ООО "Кий-девелопмент"
Перечень разрешительных документов по земельным вопросам и требование наладить их выдачу через разрешительные центры при органах местной власти содержатся в постановлении Кабмина №526, вступившем в силу еще в мае 2009 г. Конечно, прописать в регламентах разрешительного центра конкретные сроки получения заказчиком решений горсовета в Киеве очень проблематично. Ведь вопросы выделения земли решают городские депутаты, а заседания профильных комиссий и сессии Киеврады зачастую проходят не по утвержденному графику, а на основании решений мэра и согласительного депутатского совета. Но само появление разрешительного центра в схеме получения земельных решений весьма позитивно. По крайней мере администратор центра несет ответственность за полноту полученных от заказчика документов, он же будет обязан выдать человеку аргументированный отказ местного органа власти в позитивном решении его вопроса, который можно попытаться оспорить в суде.
Особо радует обещание чиновников наладить согласование в трехнедельный срок проекта землеотвода, на что и уходит большая часть временных затрат застройщиков. Если сегодня в столице не носить чиновникам неофициальные платежи, у строительных компаний уходит на получение всех подписей под проектом землеотвода более двух лет. А ведь достаточно просто собрать всех подписантов в одной комиссии. Кстати, в Киевской области такие комиссии работают при РГА уже года два. Там застройщик может один раз пойти на заседание данного органа, и, к примеру, получив отрицательный ответ, приступить к исправлению ошибок в проекте. Создание подобной комиссии в Киеве станет серьезным ударом по коррупции.
Устранение секретаря Киеврады и мэра от самоличного принятия решений о выдаче разрешений на разработку проектов землеотвода может несколько удлинить процедуру его получения. Зато это решение однозначно будет более объективным, а значит, имеет меньше шансов быть отмененным впоследствии, например, на основании решения суда или протеста прокуратуры. Безусловно, правильный шаг и начать выделять землю в городе только с условием строго определенного использования участка. Чтобы прекратить строительный хаос, это нужно было сделать уже давно. Что же касается паевых взносов, то платить их инвесторы обязаны. Иначе при застройке новых микрорайонов не за что будет строить школы, детские сады и поликлиники.
