Запасы растут
Стагнировавший в течение последних двух лет рынок складской недвижимости пришел в движение: с начала года спрос на хранилища в окрестностях столицы вырос примерно на 10%, а их вакантность снизилась с 20 до 17%. Хозяева логистических комплексов тут же предприняли попытку повысить ставки для арендаторов и цены для потенциальных покупателей, однако те не хотят платить дороже и настаивают на скидках, так что реальные прайсы не соответствуют заявленным. А в следующем году, когда будут сданы в эксплуатацию с десяток новых комплексов, квадраты могут подешеветь.
Вспомнили о качестве
Киевские риэлторы говорят, что в нынешнем году количество обращений от желающих арендовать хранилища начало расти, положительная динамика составила порядка 10%. Если в 2009–2010 гг. многие компании сокращали площади под складами в два-три раза, то теперь, по мере увеличения продаж, все чаще нуждаются в дополнительных логистических помещениях. Наращивать складские запасы торговцев вынуждают и перманентно возникающие сложности с таможней (за последние два года с ними столкнулись импортеры одежды и обуви, медикаментов, овощей и фруктов, рыбы, цветов и пр.).
Сейчас более просторные и качественные варианты подыскивают в основном крупные производственные компании и импортеры, специализирующиеся на товарах массового спроса (продуктах питания, медикаментах, бытовой химии, одежде), а также поставщики строительных материалов. Они готовы арендовать до 5–10 тыс. кв. м в комплексах классов А и В, расположенных в 30-километровой зоне от Киева (как правило, в одесском, житомирском и бориспольском направлениях). Среди обязательных требований — наличие удобных подъездных путей, погрузочно-разгрузочной техники, современных залов для хранения с регулируемым температурным режимом, электронной системы управления складом. Начали наращивать товарные запасы также крупные дилерские компании и сетевые магазины. Правда, их запросы скромнее, чем у импортеров, — площади в 1–5 тыс. кв. м зачастую в полупрофессиональных объектах. Небольшие фирмы, традиционно нуждающиеся в хранилищах до 1 тыс. кв. м, в этом году, наоборот, съезжают в помещения в 200–300 квадратов.
Риэлторы зафиксировали в нынешнем сезоне еще одну тенденцию. По их словам, после изменений в налоговом законодательстве в их клиентских базах резко снизилось количество частных предпринимателей, бизнес которых переживает сейчас не лучшие времена. Но активность крупных арендаторов позволила владельцам складов сократить численность пустующих площадей. Если в 2009 г. уровень вакантности логистических комплексов составлял 21%, а в прошлом сезоне — 20%, то сейчас он снизился до 17%. Докризисного показателя в 13% рынок может достичь уже к началу 2012 г.
Издержки хранения
На сегодняшний день в 50-километровой зоне от Киева сосредоточено около полусотни логистических комплексов общей площадью порядка 1 млн кв. м. Наибольшее их количество в житомирском, броварском и бориспольском направлениях, меньше всего — в одесском. Несмотря на стагнацию, в которой пребывал рынок складской недвижимости, в прошлом году было введено в эксплуатацию восемь новых объектов. Четыре из них класса А: "Терминал Бровары" (общая площадь порядка 50 тыс. кв. м), "Топ Транс" на трассе Киев–Москва (около 20 тыс. кв. м), "Айс Терминал" в этом же направлении (18,5 тыс. кв. м) и склады компании "Санта Бремор" (специализируется на производстве рыбной продукции) площадью свыше 4 тыс. кв. м на трассе Киев–Одесса. Среди новых комплексов класса В можно отметить "Юта Сервис" на Житомирской трассе (12 тыс. кв. м), Impeco на Варшавском шоссе (10 тыс. кв. м), а также склады компаний "Автек" (Киев, ул. Пшеничная, 6,5 тыс. кв. м) и "Техноярмарок" в Ворзеле (12,4 тыс. кв. м). Как правило, достраивались объекты, заложенные еще до кризиса. В этом году в окрестностях столицы возобновились работы еще на 10 из 30 ранее замороженных комплексов. Их могут ввести в эксплуатацию уже в этом или следующем году, после чего предложение в данном сегменте рынка недвижимости увеличится на 130 тыс. кв. м.
Новые логистические комплексы сейчас не закладываются, поскольку этот сегмент пока мало привлекателен для девелоперов. Если уровень вакантности торговых центров в Киеве за прошедший год снизился на 7–10%, до 2–3%, а в некоторых ТЦ уже ощущается дефицит свободных площадей, то на рынке складов условия по-прежнему диктует арендатор. Исключение составляют разве что отдельные группы специализированных хранилищ, к примеру, таможенных и фармацевтических. Если еще в минувшем году агентства могли предложить арендаторам на выбор по три-четыре таких варианта, то сейчас в лучшем случае один-два.
Нереальные цены
Ожидаемое расширение площадей, несмотря на рост спроса, отодвинет увеличение арендных ставок, по меньшей мере, на год. В агентствах недвижимости прогнозируют, что цены на складские квадраты поползут вверх не ранее, чем доля пустующих площадей в них снизится с сегодняшних 17 до 13%.
В начале этого года владельцы хранилищ, уловив тенденцию оживления на рынке, предприняли попытку переписать прайсы, увеличив расценки в среднем на 8 грн. за кв. м. Но навязать клиентам новые цены не удалось — потенциальные арендаторы отчаянно торгуются, требуя снижения ставок хотя бы на 10% от заявленных. Так что реальные цены остались на уровне прошлого года, а в некоторых случаях даже снизились. Так, объекты класса А можно арендовать за 48–54 грн./кв. м, тогда как до кризиса ставки доходили до 90–120 грн. Склады класса В сдаются по 40–65 грн./кв. м против 80 грн. в 2008 г. Ставки на хранилища классов C и D стартуют с 20–30 грн./кв. м, что вдвое дешевле, чем до кризиса. Другая ситуация со специализированными комплексами. С начала года их аренда подорожала в среднем на 12–15 грн./кв. м и составляет 110–120 грн./кв. м для таможенных складов и до 160 грн. — для холодильников.
Стоимость продажи хранилищ в нынешнем сезоне подскочила на 160 грн. за квадрат, до 6,2 тыс. грн. Впрочем, эта сумма имеет мало общего с действительностью, поскольку сделки практически не заключаются, а редкие покупатели с деньгами в ходе торга выбивают у владельцев скидки не менее 10% от изначально выставленной стоимости. А когда на рынке появятся новые объекты, то их хозяева для привлечения постояльцев или покупателей наверняка заявят пригласительные цены, что заставит умерить аппетиты и старожилов этого рынка.
