Домашняя оттепель

Как в столице, так и в регионах в последнее время размораживаются многие стройки. Если еще год-два назад работы были приостановлены на 70% киевских объектов, то сегодня в подобном состоянии пребывает лишь порядка 30%. Цены на все категории жилья стабилизировались и застройщики обещают в ближайшем будущем их не повышать.

Застройщики выходят из кризиса

В целом, по данным начальника службы продаж и маркетинга ЖК "Новопечерские Липки" Олеси Перчак, сейчас в столице насчитывается порядка 160 проектов на этапе строительства, представленные 35–40 застройщиками. Из них активные работы ведутся только на 50, 20 — заморожены, остальные движутся с переменным успехом.

Большинство строек начало возобновляться еще с середины 2010 г. При этом в нынешнем году было завершено возведение многих приостановленных в период кризиса проектов. Много таких долгостроев планируется ввести в эксплуатацию еще до конца 2011 г. Директор по маркетингу и PR инвестиционно-строительной компании "Интеграл-Буд" Юлия Горох прогнозирует, что будет сдано большинство объектов незавершенного строительства, особенно с готовностью выше 50–70%. Произойдет это благодаря тому, что некоторые проекты в последние годы перепродавались и находили новых инвесторов. Некоторые застройщики сами находили финансирование, а ряд домов ожидают государственной поддержки (в июле был определен перечень жилых объектов, которые будут участвовать в программе строительства доступного жилья, предусматривающей выделение 100 млн грн. из госбюджета). Кроме того, кризис подкорректировал и сами проекты, многие из которых претерпели серьезные изменения. Коснулись они в основном площадей квартир и планировочных решений (докризисные крупногабаритные квартиры сейчас не пользуются спросом).

Плюс четверть

Благодаря более активным работам и получению строителями финансовых траншей с наступлением нынешней весны активизировались покупатели нового жилья, правда, исключительно в сегменте реально возводящихся домов. Количество проданных квартир по сравнению с минувшим годом у киевских застройщиков увеличилось как минимум на 20–25%. При этом, по словам экспертов, часть покупателей перешли на рынок новостроек со вторичного рынка жилья. Свою позитивную роль сыграли возросшая активность строителей и наличие финансово обеспеченных надежных застройщиков.

Среди наиболее быстро строящихся и продающихся объектов эксперты называют ЖК "Паркове Місто", квартал "Новопечерские Липки", ЖК "Авиатор", ЖК "Парковые озера", ЖК "Парк Авеню", ЖК "Комфорт Таун". Активные продажи на этих объектах связаны не только с ускоренным проведением строительных работ, но и с позитивной репутацией застройщиков, которые не замораживали дома даже в период кризиса.

Не последнюю роль сыграло и то, что упомянутые фирмы наряду с новыми квартирами предоставляют покупателю бонусы в виде развитой инфраструктуры и близости жилья к природе.

Низший ценовой сегмент представлен сегодня объектами таких компаний, как "Эверест Плюс", "Энергобудлизинг", "Киевгорстрой", ДСК 4, ПСГ "Ковальська", КП "Житлоинвестбуд-УКБ", нижняя ценовая планка на жилье которых до $1 тыс. за кв. м. Квартиры по самой низкой цене предлагает в частности компания "Эверест Плюс", у которой в комплексе "Стародарницкий" (ул. Лохвицкая, 4) однокомнатная квартира площадью 29,1 кв. м стоит всего $26,9 тыс.

Сегмент эконом плюс в столице — это жилье от $1 тыс. до $1,5–1,6 тыс. за кв. м. Сюда входят объекты того же "Киевгорстроя" и банка "Аркада", ПСГ "Ковальська", ДСК 4, КП "Житлоинвестбуд-УКБ", а также "Национальной строительной компании", ФК "Укрреставрация", предприятия "К.А.Н. Девелопмент", ИСК "Моя Фортеця" и т. д. По мнению экпертов, это наиболее востребованная сегодня категория жилья.

Также весьма активно строится и продается бизнес-сегмент (средняя цена по рынку — $1,84 тыс. за кв. м). Он включает 37 новостроек, среди которых комплексы "Паркове Мiсто", "Новопечерские Липки", "Изумрудный", "Авиатор", Park Avenue, "Сонячна брама", "Элегант", "Златоустовский", "Престиж Холл". Что же касается премиум-класса со средними ценами в $2,6 тыс. за кв. м (всего 22 новостройки), то он сегодня не пользуется спросом ввиду переориентации основной массы имеющих большие доходы потребителей на рынок строительства и покупки загородных домов и особняков.

Критерии выбора

Большинство сегодняшних покупателей, как рассказывает коммерческий директор компании "НЕСТ" Константин Браво, перед тем как купить квартиру посещают практически все строящиеся в столице жилые комплексы в интересующем их сегменте и сравнивают положительные и отрицательные стороны объектов. Решение о покупке квартиры принимается в срок от одной-двух недель до трех-четырех месяцев.

Как в эконом-сегменте, так и в бизнес-классе покупка жилья совершается преимущественно с целью решения жилищного вопроса, а не для хранения и приумножения средств. Посему наиболее востребовано сейчас компактное жилье. В эконом-классе это однокомнатные квартиры площадью 35–45 кв. м, двухкомнатные — около 60–65 квадратов. В бизнес-сегменте основная масса сделок также приходится на средние площади: для однокомнатных это 45–50 кв. м, для двухкомнатных — 75–85 кв. м, трехкомнатных квартир — 100–120 кв. м.

Основные факторы при выборе квартир эконом-класса: расположение, стоимость, планировочные решения, развитость инфраструктуры и надежность застройщика. В бизнес-классе среди аналогичных по цене объектов предпочтение отдается комплексам с наилучшим набором инфраструктурных и сервисных характеристик. В частности, для покупателей важно, чтобы рядом находились супермаркет, кафе, спортклуб, банки, аптеки и т. п. Кроме того, в этом сегменте также немаловажную роль играет расположение, наличие хороших транспортных развязок, парков, удобной парковки, оптимальная планировка жилья. По мнению г-на Браво, выбор количества комнат зависит по-прежнему от потребностей и возможностей покупателя. К примеру, молодые семьи чаще всего приобретают однокомнатные квартиры, а родители с детьми — двух- или трехкомнатные.

Повысились требования и к качеству возводимого жилья: покупатели тщательно анализируют используемые при строительстве материалы, технологии, качество работ и т. д. Повышенное внимание уделяется энергосбережению, экологии — из чего построено и где расположено жилье, что находится рядом.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Юлия Горох

Директор по маркетингу и PR инвестиционно-строительной компании "Интеграл-Буд"

Кризис внес свои коррективы, оставив на рынке столичных новостроек самых сильных игроков. Это компании, которые строят за собственные средства, имеют большой запас прочности и стабильное финансирование. При этом покупателям предлагаются всевозможные программы лояльности: рассрочки, скидки, бонусы. Большинство лидеров рынка в каждый проект пытаются привнести особую изюминку, которая может привлечь внимание клиентов, склонных долго выбирать и взвешивать все за и против. Кто-то предлагает скидки на квадратные метры, кто-то заимствует европейский опыт по реализации полностью готовых для жилья квартир. Наша компания, в частности, предлагает квартиры под ключ в жилом комплексе "Парковые озера" в Киеве, на улице Воскресенской, 7, с современным ремонтом и кухонным гарнитуром в подарок. Причем цена соотносима со стоимостью аналогичного жилья в новых домах без ремонта.

Константин Браво

Коммерческий директор компании "НЕСТ"

Сегодня покупатели в первую очередь интересуются готовым жильем с документами на право собственности, которые дают возможность избежать рисков, связанных с незавершением строительства купленной квартиры. Эта тенденция продолжится в ближайшее время. Кроме того, застройщики в борьбе за покупателя будут более активно предлагать программы покупки жилья в рассрочку, а также разные дополнительные бонусы в виде паркинга или квартплаты на год в подарок, всевозможных дисконтных программ, которые позволяют существенно экономить на ремонте и т. д. В сегменте бизнес-класса, в котором работает наша компания, на мой взгляд, также будут продолжать пользоваться наибольшим спросом квартиры с оптимальными планировками.

Олеся Перчак

Начальник службы продаж и маркетинга ЖК "Новопечерские Липки"

Средние цены на столичные новостройки до конца 2011 г., скорее всего, меняться не будут, поскольку предложение готовых квартир ограничено. Преимущества жилья бизнес-класса, в частности, его развитая инфраструктура и активные маркетинговые программы удерживают рынок продаж в этом сегменте от резких изменений и сохраняют интерес покупателей. В целом же мы прогнозируем до конца года рост стоимости квадратного метра в пределах 3–5% за счет повышения стадии готовности объектов. Вероятнее всего, это будет компенсироваться выходом абсолютно новых проектов с ценами ниже среднерыночных. Но в готовых домах или находящихся на стадии завершения работ они увеличатся на 10–15%. При этом активные продажи будут продолжаться в почти введенных в эксплуатацию зданиях и объектах где строительство ведется максимально ускоренными темпами. Успех ожидает и компании, которые не только активно строят, но и доказали во время кризиса, что способны даже в сложное время выполнять взятые на себя обязательства.

Эмиль Соловьев

Генеральный директор компании "К.А.Н. Девелопмент"

На мой взгляд, наиболее успешный сейчас проект — ЖК "Комфорт Таун". За полгода продаж здесь реализовано порядка 70% из более чем 1100 квартир первой очереди. Залог успеха — гарантия ввода в эксплуатацию в указанные сроки, правильная концепция и позиционирование проекта (он занял свою нишу и нашел свою аудиторию). Важно, что предоставляются сразу несколько программ рассрочки, которые помогут обзавестись новой квартирой даже тем, у кого нет достаточной суммы. На первичном рынке жилья столицы иногда можно увидеть акционные предложение некоторых девелоперов от $850–900 за кв. м. Как правило, эти проекты находятся на начальной стадии реализации, часто на старте земляных работ. Приобретая здесь квартиру, покупатель рискует остаться без жилья: компания, выставляющая стоимость на 20–30% ниже рыночной, скорее всего, собирает деньги на строительство. И кто знает, получит ли в итоге нужную сумму. Сегодня наблюдается наиболее массовый спрос на квартиры эконом-класса небольшой площади. Но и бизнес-формат сохраняет свою аудиторию.