Складские мЭтры

Германия зарабатывает на логистике EUR170 млрд в год, а Украина — всего EUR300 млн, утверждает вице-президент Украинской логистической ассоциации (УЛА) Уве Зорге. При том, что потенциал украинского логистического рынка, по оценке УЛА, сопоставим с немецким — EUR100-300 млрд. Нынешних игроков рынка, для которых логистика — профильный бизнес, сегодня начинают теснить олигархи из других отраслей и маститые иностранцы. Среди первых — Александр Фельдман, Лев Парцхаладзе, Виктор Вексельберг и Игорь Коломойский. Среди вторых — австрийская девелопер GLD Invest, французская фирма FM Logistic.

По подсчетам "ВД", нынешние и будущие игроки рынка собираются вложить более $3,8 млрд в строительство минимум 3,5 млн кв.м складских помещений.

Деление пирога

Нынешние лидеры (подробнее см. "Круп-нейшие собственики складов в Украине") не успевают удовлетворить растущий спрос. Бурный рост ритейла, перманентно увеличивавшийся товарооборот привели к тому, что спрос на профессиональные складские помещения превышает предложение в 3-4 раза. Поэтому им на помощь спешат богатые конкуренты. "Старикам" вскоре придется несладко. Если грандиозные планы девелоперов воплотятся в жизнь хотя бы к 2009 г. — действительно будет построено более 3,5 млн "квадратов", то сегодняшним лидерам рынка, ныне владеющим 220 тыс. "квадратов", придется сильно потесниться.

Пятерка лидеров логистического рынка неизбежно поменяет состав. Наверняка утратит свои позиции УВК, собирающаяся открыть лишь 21 тыс. кв.м. А FIM Group, занимающая третье место и намеревающаяся возвести более 400 тыс. "квадратов", может подняться по лидерской лестнице.

В лидеры могут вырваться новые игроки, анонсировавшие масштабные планы по строительству ЛЦ. Это строительная компания "XXI Век", концерн "АВЭК", "Международное логистическое партнерство" и GLD Invest Group (подробнее см. "Самые грандиозные инвестпланы"). Если учесть, что средние арендные цены по Украине к 2009 г. достигнут $10 за "квадрат" в месяц, инвестиции окупятся сторицей. Пятерка новых лидеров суммарно сможет заработать (только на сдаче складов в аренду) не менее $300 млн в год. Оказание сопутствующих услуг (обработка, транспортировка грузов, таможенно-брокерское оформление и т.п.) увеличит доходы как минимум в три раза. Игрок номер один из тех, кто в этом году стремительно врывается в складскую вотчину — народный депутат Украины (БЮТ) Александр Фельдман, состояние которого, по версии журнала "Фокус", оценивается в $224 млн. К этим деньгам Фельдман, начиная с 2009 г., сможет добавлять более $48 млн на логистике — сегодня его компания "АВЭК" анонсировала масштабные планы по вхождению в отрасль.

Свои первые деньги выходец из Харькова начал зарабатывать в 1981 г. Кем только не работал будущий миллионер: водителем, машинистом котельной, рабочим в совхозе, кочегаром, обивщиком мебели, слесарем-ремонтником, сторожем, даже мотористом в детском саду. Дела г-на Фельдмана пошли на лад после создания фирмы "Автоэкспрессконструкция" ("АВЭК") и налаживания дружеских отношений с Евгением Кушнаревым, благодаря которому бизнесмен получил контроль над харьковским рынком "Барабашово". Ныне почетный президент "АВЭКа" контролирует харьковскую газету "Время", рынки "Барабашово", "Центральный", "Конный", "Богодуховский кожевенный завод", "Орильский сахарный завод", "Великобурлукский сыродельный завод".

И теперь идет в логистику, причем сразу решил играть по-крупному — планирует создать сеть логистических центров не только в Украине, но и в России, Польше, Китае. Фельдман намерен занять все ключевые логистические зоны. По словам президента АО "Концерн АВЭК и Ко" Сергея Семочкина, терминал в припортовой зоне Одессы будет обслуживать грузы, приходящие морскими путями (товары народного потребления и продукты питания из стран Юго-Восточной Азии), в обратном направлении пойдет продукция машиностроения. ЛЦ у украинско-польской границы будет обслуживать поставки стройматериалов в Европу и продовольственных товаров в Украину, Россию, Казахстан. Через складские комплексы в Харьковской и Белгородской областях будет двигаться продукция легкой промышленности. Сейчас представители концерна договариваются с местными властями о приобретении земельных участков площадью не менее 10 га в облюбованных регионах.

Грандиозные планы по строительству 22 ЛЦ площадью 40-70 тыс. "квадратов" каждый вынашивают Лев Парцхаладзе и Андрей Мирогодский — совладельцы крупной строительной компании "XXI Век", разместившей в 2005 г. 35% акций на Лондонской фондовой бирже за $139 млн. Им, исходя из заявленных объемов строительства ЛЦ и прогнозируемых ставок аренды, светит зарабатывать минимум $112 млн в год. В сферу влияния бизнесменов входят более 30 компаний — ТЦ "Квадрат", "Глобус", рестораны "Швидко", "Коронаклуб", "Первак", "Тарас", "Царское село", "СССР", инвестиционно-проектное предприятие "Мегаполис 21 века", проектно-строительная фирма "Эксперт", автосалон "Укравтохолдинг" и т.д. Лидер партии "Европейская столица", глава Совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе и сопредседатель Общественного совета при Министерстве по вопросам регионального развития и строительства Андрей Миргородский намерены завоевать не менее 20% логистического рынка.

Конкурировать за складские метры будут и более известные и богатые персоны. Компания "Международное логистическое партнерство", совладельцами которой являются Александр Мамут, Виктор Вексельберг и Игорь Коломойский, намерена вложить более $200 млн в три центра логистики. А потом зарабатывать на них минимум $36 млн в год. Первые деньги уже работают — компания строит логистический комплекс класса А площадью 100 тыс. кв. м в Киевской области вблизи трассы Киев — Львов. Тот факт, что украинский миллиардер Коломойский (по версии Forbes 2007 г., его состояние составило $1,2 млрд) железорудный и нефтяной магнат, решил вкладываться в "легкие" отрасли, говорит о многом. Сырьевые магнаты (в том числе и Вексельберг, экс-титановый и действующий алюминиево-нефтяной король, владелец ряда газоснабжающих компаний в Украине и России) куда попало деньги не вкладывают. Напомним: их у Вексельберга более $10 млрд. Значит, видят прибыли и уверены в своих силах.

Другую когорту новичков украинского рынка формируют иностранные предприятия — австрийские девелоперские компании GLD Invest Group (у нее несколько дочерних компаний в Украине, Австрии и Венгрии) и Immoeast Immobilien Anlagen AG. Партнер компании в нашей стране — международный инвестиционный фонд Akron Group. По словам директора GLD Invest Клеменса Лера, поскольку в Украине ощущается острая нехватка складских помещений, инвестор не может не воспользоваться такой благоприятной ситуацией и потому намеревается вложить в строительство ЛЦ более EUR175 млн. А потом зарабатывать только на аренде более $34 млн в год.

Immoeast Immobilien Anlagen, рыночная капитализация которой оценивается в EUR1,89 млрд, принадлежат 114 объектов недвижимости площадью 1,4 млн кв. м. Только за 2006-2007 гг. она анонсировала намерения инвестировать в недвижимость стран Восточной и Центральной Европы EUR5 млрд. Великие планы компании в Украине будут реализовываться совместно с киевской девелоперской компанией Alacor, которая уже построила семь объектов недвижимости общей стоимостью $708 млн. По мнению главы Immoeast Карла Петриковича, благодаря сотрудничеству с Alacor компания станет одной из первых на рынке. Польская группа Raben тоже не собирается проигрывать складскую гонку. Компания уже владеет 20 тысячами "квадратов" в Украине и планирует построить в нашей стране крупную дистрибуторскую сеть транспорта и терминалов.

МНЕНИЕ.

АНДРЕЙ ЗАЙЦЕВ. Директор департамента логистики компании "XXI Век"

— Рынок складской недвижимости только начал развиваться в Украине, и еще есть незаполненные ниши. Пока мы наблюдаем динамичный рост спроса, поэтому в ближайшее время не предвидим серьезной конкуренции. В дальнейшем конкурентные преимущества будут иметь компании, которые создают сети логистических комплексов и предлагают услуги в регионах. Со временем основными нашими конкурентами станут международные операторы, которые развивают сетевой бизнес. Наверняка, они придут в Украину со своей клиентурой, которую, прежде всего, интересует цена услуги и возможность охвата всей страны.

Основная проблема — недостаточное предложение земельных участков с подходящим для строительства складов месторасположением и близостью инфраструктуры. Именно поэтому многие из запланированных в 2006 году проектов так и не были реализованы. Не стимулируют девелоперов и постоянно возрастающая стоимость земельных участков на вторичном рынке, сложности с землеотводом.

Тем не менее отрасль привлекательна для инвестиций — хотя уровень рентабельности складских помещений меньше, чем торговой и офисной недвижимости, вложения менее рискованны за счет того, что рынок не насыщен, а спрос — прогнозируем.

МНЕНИЕ.

НИКОЛАЙ ЛИХАЦКИЙ. Директор логистической компании "Комора — C"

— С приходом крупных игроков в логистику нам будет сложнее выживать, и рентабельность бизнеса неизбежно снизится, но мы тоже не стоим на месте. Непрерывно улучшаем систему менеджмента качества, увеличиваем объемы складских помещений (к следующему году планируем присоединить еще 40-50 тыс. "квадратов"), продвигаемся в регионы, чтобы более комплексно обслуживать заказчиков. Уверен, что в будущем мы не уступим своих позиций.

Сегодня инвесторы очень активно идут в логистику. Если раньше деньги вкладывались в быстро окупаемые проекты — торгово-развлекательные комплексы, жилую и офисную недвижимость, то сейчас эти сегменты почти насытились. И инвесторы переключились на объекты с более длительным, но приемлемым сроком окупаемости.

МНЕНИЕ.

ЮЛИЯ ЛЯШЕНКО. Заместитель гендиректора FIM Consulting Plus

— Прежде всего, украинский рынок складской недвижимости привлекает иностранцев более низкими, чем в Западной Европе, сроками окупаемости. В Западной Европе возврат инвестиции достигает 17 лет. А рентабельность инвестиций в проекты крупных ЛЦ в Украине составляет 14-16%, тогда как в Европе она не превышает 5-6%. Если раньше иностранные инвесторы предпочитали приобретать готовые объекты недвижимости с подписанными договорами аренды на 7-10 лет, то сегодня уже появляются первые "ласточки", готовые входить в проекты на начальной стадии (при наличии земельного участка без необходимого целевого назначения). Такие инвесторы налаживают сотрудничество с местными девелоперами, имеющими опыт реализации подобных объектов, обладающими админресурсом и способными четко обрисовать стратегию развития проектов и сроки их реализации. Таких инвесторов, конечно же, единицы, но, тем не менее, они уже есть.