КАПИТАЛьное заЗЕМЛЕние
"Привет! Есть участок. 40 км от Киева, 6 соток, соседи построились, асфальтированный подъезд, газ и свет рядом, озеро — 70 метров, приватизирован. Семь штук — сотка. Плюс моих триста". Звонков знакомым посредникам с подобными предложениями киевлянин Игорь делает по несколько в день. За свои "исключительно информационные услуги" он получает от $100 до $1000 с каждой проданной сотки. Иногда цепочка между продавцом и покупателем выстраивается из пяти-десяти таких информационных агентов, каждый из которых поднимает цену "от владельца" на "свою долю". Заработав в роли связующего звена неплохие барыши, Игорь и сам подумывает вложиться в землю. Убежден: цена на нее в ближайшие годы расти не перестанет. Но не везде земельные инвестиции сулят ощутимый доход. "ВД" поинтересовалась, где в Украине сейчас выгоднее "заземлиться".
Остывающие точки
"Цена на землю будет подниматься до 2012 года, — уверена Галина Голдина, руководитель киевского подразделения ИГ "Магистр-Недвижимость". — Сейчас наиболее выгодно приобретать участки в Киевской области, городах-миллионниках, промышленно развитых регионах, а также в Карпатах и Крыму. Здесь спрос на землю будет всегда". Вместе с тем аналитики уже трубят о замедлении темпов роста цен на землю в ближайших окрестностях столицы, Одессы, Днепропетровска, Донецка, на элитных курортах Крыма и Карпат. Большинство земельных участков в непосредственной близости от крупных городов и популярных мест отдыха уже побывали в собственности двух-трех владельцев-перекупщиков. В результате 10 соток под застройку в 20 км от Киева и Одессы обойдутся в $150 тыс., в Буковеле — $200 тыс., а на окраинах Ялты — во все $250 тыс. С таким уровнем цен, даже по самым смелым прогнозам, за ближайший год земля в этих местах подорожает не более чем на 15-20%. Перекупщики сняли сливки и оставили этот рынок, не видя возможности накручивать цены дальше.
"Количество земельных спекулянтов в Одессе и пригороде в последнее время сократилось до минимума, — рассказывает Василий Николайчук, директор VIP-департамента АН "Альянс" (Одесса). — Думаю, за ближайший год цена на участки в городе и его окрестностях вырастет максимум на 20%". Аналогичная ситуация — и в пригороде столицы. Как уже писала "ВД" (см. "Сам себе инвестор", "ВД" №13), число спекулянтов, скупающих небольшие участки вокруг Киева, в этом году сократилось вдвое. По мнению опрошенных нами аналитиков, стоимость земли здесь уже достигла своего максимума. "Если цена на земельные участки вокруг Киева за три весенних месяца прошлого года выросла на 100%, то в этом году — лишь на 20%. Высокого скачка цен на землю в ближайшем пригороде столицы в 2008-м не предвидится", — добавляет г-жа Голдина.
Почти все инвестиционные соки уже выжаты и из земли в раскрученных крымских и карпатских курортах. "В Буковеле, например, найти адекватное по цене предложение уже нереально. Развитие курорта вызвало сумасшедший рост цен на землю (сотка земли под застройку стоит от $20 тыс. — прим. "ВД"). С точки зрения перспективной рентабельности вкладывать сюда деньги уже невыгодно", — утверждает Олег Григорчик, директор АН "Карпаты. Тур. Инвест".
Единственная возможность повысить привлекательность земельных инвестиций в и без того перегретых регионах — приобрести менее популярный и более дешевый участок под садоводчество или ведение личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) и изменить его целевое назначение под строительство. По словам украинских риелторов, такие манипуляции с землей приобретают популярность в регионах, отметившихся особенно бурным ростом цен в прошлом году. "Сейчас на рынке существует много посредников, предлагающих свою помощь в изменении целевого назначения земли. Стоимость таких услуг колеблется в пределах $300-500 за сотку, — комментирует Галина Голдина. — Изменение производится на уровне cельсовета. Законность таких действий обсуждать нет смысла. Однако подобные услуги достаточно востребованы, т.к. цена на паи или земли для ЛКХ существенно отличается от рыночной, даже с учетом услуг по изменению статуса. Единственный недостаток таких инвестиций — невозможность привлечения кредитных денег".
На самом деле идея покупки земли по $500-1500 за сотку в надежде после изменения целевого назначения перепродать товар в четыре-пять раз дороже далеко не всегда приносит желанные плоды. Без надежных связей этот процесс может затянуться на несколько лет, а то и не завершиться вовсе. Законный и менее рискованный способ выгодно вложиться в украинскую землю, уверяют риелторы, — найти пока нераскрученные территории, на которых в обозримом будущем могло бы начаться активное строительство.
Поле для чудес
Отойти от "горячих точек" на 10-15 километров рекомендуют тем, кто намеревается обзавестись потенциально дорожающей землей в Киевской и Одесской областях. "Цена на землю будет увеличиваться в районе 30 км от Киева, т.к. там пройдет новая окружная дорога, — считает г-жа Голдина. — Стоимость земли в этом районе сейчас достигает $4-6 тыс. за сотку. Одно из ее преимуществ — наличие лесов и водоемов. А наиболее привлекательна земля — в 30-60 км от Киева. Здесь еще можно купить участки под застройку по цене $1 тыс. за сотку. В этом году они могут подорожать до 100%". "С точки зрения перспективного роста цен сейчас наиболее интересны участки в 50-километровой зоне Одессы, — добавляет Василий Николайчук. — Для стартовых инвестиций стоит обратить внимание на места возле лиманов, земля возле моря потребует очень крупных вложений".
А в неперегретой пока земельным ажиотажем Николаевской области выгодно вложить деньги в землю можно и у моря. "К нам едут покупатели даже из Одессы, Западной Украины, Киева — там цены совершенно другие. Приоритетные места для покупки земли в Николаевской области — вдоль моря (Очаков, Кинбурнская коса, Рыбаковка, Коблево), — считает Александр Гриценко, директор АН "Глобус" (Николаев). — Цена — $3-7 тыс. за сотку. Думаю, до конца года стоимость земли в "морских" районах Николаевской области вырастет еще на 100%. В других районах покупать вообще не советовал бы — земли у нас пока хватает". В Херсоне же, по мнению местных риелторов, именно дефицит земли спровоцирует рост цен на землю под застройку на все 100-150% к лету следующего года. "В городе земли очень мало, а в пригороде участки в основном сельхозназначения, под строительство почти нет. Поэтому и цены не перестают расти ежедневно. За прошлый год земли под застройку подорожали на 200-250%. Ожидаемый рост цен на ближайший год — до 150%", — рассказывает Наталья Дергач, директор херсонского представительства АН "Атланта".
В Западной Украине и в Крыму, по мнению риелторов, наиболее перспективными остаются, соответственно, Карпаты и Южный берег полуострова. "В Карпатах я бы рекомендовал приобретать участки в нераскрученных пока районах с перспективой развития курортных зон, — советует г-н Григорчик. — Нужно угадать, на каких территориях в ближайшее время будут развиваться курорты. На мой взгляд, с этой точки зрения очень перспективны участки возле реки Днестр. Недооценена пока земля в районе развитых курортов — в поселках Татаров, Микуличин (возле реки Прут). Здесь еще можно найти предложение по $5-7 тыс. за сотку". "В ЮБК вкладываться все так же выгоднее, чем в другие районы полуострова. Стоимость земли там растет быстрее всего. Даже симферопольцы предпочитают приобретать землю на Южном берегу. По нашим прогнозам, земля там подорожает на 40-50% за год", — заверяет Виктория Иванюк, начальник отдела продаж АН "Центр" (Симферополь). По мнению некоторых специалистов по недвижимости, те, кто обзаведется участком на ЮБК в нескольких километрах от развитых курортов, могут рассчитывать на бо?льший коэффициент подорожания объекта инвестиций в ближайшем году, нежели собственники более дорогой земли ближе к акватории.
Ставка на раскрутку
Кроме традиционно популярных курортных регионов и столицы, эксперты видят неплохие возможности заработать на земельных инвестициях в Виннице и Полтаве. В последнее время земля здесь не перестает дорожать, зато рынок еще не переполнен спекулянтами, а участки под застройку можно приобрести даже в самих областных центрах. Ориентируясь на результаты предыдущего года, местные риелторы рассчитывают на полутора-двукратное подорожание местных участков к лету 2009-го. "Спекулянты у нас уже появились, но пока их доля на рынке земли — не более 20%, — рассказывает Сергей Дебре, заместитель директора АН "Борис+" (Полтава). — На окраинах города можно приобрести участки под строительство по цене $2-3 тыс. за сотку. Динамика цен на землю примерно одинакова как для ближнего пригорода, так и для окраин города. В среднем за прошлый год участки подорожали вдвое. Наиболее выгодны с точки зрения перспективной динамики цен, на мой взгляд, курортные районы области. Если прошлогодние темпы роста цен сохранятся, то в течение ближайшего года земля в пригороде и на окраинах Полтавы может подорожать еще на 100%. Но основания полагать, что динамика роста цен замедлится, есть — падение спроса на полтавском рынке жилой недвижимости может докатиться и до рынка земли". Аналогичные опасения высказывают и винницкие риелторы, дескать, денег на руках у местного населения (львиная доля покупателей) все меньше, а значит, и ожидания подорожания земли в ближайшие 12 месяцев могут не оправдаться.
МНЕНИЕ.
МАРГАРИТА УРИЦКАЯ . Президент ИГ "Магистр Недвижимость" (Киев, Днепропетровск)
— В условиях, когда инвестфонды в основном показывают отрицательную доходность, а жилая недвижимость дорожает в рамках инфляции, наиболее интересным вложением средств остается, безусловно, земля. При грамотном инвестировании можно получить не менее 30% прибыли на каждой операции. При этом существуют две основные стратегии вложения: "быстрые" деньги, когда земля выставляется на продажу сразу после ее приобретения (рост происходит за счет первичной недооценки участка и общего подорожания земли с течением времени), и "длинные" деньги, когда на приобретенной земле производятся улучшения, например, проводятся коммуникации, меняется целевое назначение. Сейчас наибольшим спросом пользуются все-таки земли под застройку. Отмена моратория на продажу сельхозземель вполне реальна, но поскольку они все равно не будут менять своего целевого назначения, то цена земли на рынке из-за этого, скорее всего, существенно не изменится. Наиболее инвестиционно привлекательными являются земельные участки в промышленно развитых городах и по-прежнему в Крыму и Киеве. Также следует обратить внимание на Западную Украину, Карпаты.
ОЛЕГ ПУГАЧЕВ . Директор АН "Винница "Новосел"
— По моим наблюдениям, в последнее время около 80% покупателей земли приобретают ее в расчете на дальнейший рост цен. Немногие планируют сразу начать строительство, большинство просто хотят надежно "пристроить" средства. На мой взгляд, сейчас самым выгодным направлением на земельном рынке остаются Карпаты — участки, приближенные к лыжным курортам. На втором месте — Крым. В Карпатах сейчас достаточный выбор относительно недорогих и очень перспективных с точки зрения подорожания территорий. Здесь можно приобрести землю и по $1-3 тыс. за сотку, с возможностью развития курорта. Такая земля наиболее перспективна. Ликвидность участков в пригороде большинства мегаполисов падает из-за снижения темпов прироста доходов населения. А в Карпатах, поскольку это курортная зона, земли которой, кстати, пока недооценены, спрос наименее подвержен колебаниям и может поддерживаться не только за счет украинцев. В Крыму тоже есть относительно недорогие (для полуострова) участки, о которых мало кто знает: удаленные от моря, но все же удачно расположенные, с возможностью удобно добираться к воде на машине. Например, под Алуштой, в 2-3 км от моря, с прекрасным видом, по цене $3-5 тыс. за сотку. Это для Крыма очень хорошие цены, но они все же выше, чем в Карпатах.
