Государство хочет переселить украинцев в китайские доходные дома
Отчаявшись решить квартирные проблемы украинцев с помощью государственных жилищных программ, власти решили реанимировать идею строительства арендного жилья. Недавно Минрегионстрой обнародовал для обсуждения два законопроекта - "Об арендном жилье" и "О внесении изменений в Налоговый кодекс о содействии развитию арендного жилья". Предложенные в них новации должны быстро обеспечить население квадратными метрами. По данным Госстата, в квартирной очереди сейчас стоит почти 660 тыс. семей. С каждым годом это количество только увеличивается.
Согласно предложениям Минрегионстря, собственниками "доходных" домов может являться государство (если они построены за счет средств госбюджета), муниципалитеты (если дома возведены за средства местных бюджетов) и строительные компании (за счет привлечения частных инвестиций). Чтобы подогреть энтузиазм застройщиков, чиновники обещают бесплатно выделять им землю в постоянное пользование под строительство арендного жилья, освободить от паевого участия в развитии инфраструктуры (4% от сметной стоимости строительства жилого дома) и бесплатно подсоединить новостройку к инженерным сетям. Но и это еще не все: чтобы повысить интерес к таким проектам, в Минрегионстрое предлагают на 5 лет освободить собственников "доходных" домов от налога на прибыль, полученную в виде арендной платы от жильцов. Квартиры в доходных домах выкупать не позволят. С каждым жильцом будут заключать договор аренды, но его можно будет легко расторгнуть. Например, если арендатор задержит плату за два месяца (при краткосрочном найме) или за полгода (при долгосрочном).
План министерства выглядит идеально, если бы не одна загвоздка - отсутствие денег. "В госбюджете нет средств даже на финансирование уже заявленных программ жилищного кредитования. Откуда местные власти возьмут деньги на строительство домов также непонятно", - отметил в разговоре с "ДС" аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. Заинтересовать этим классом недвижимости застройщиков будет очень непросто. Обещанные в проекте льготы могут уменьшить себестоимость строительства на 20-30%, но этого явно не достаточно.
По оценкам застройщиков, реальная себестоимость строительства в Киеве сейчас составляет не менее 12 тыс. грн за кв м (хотя в Минрегионстрое утверждают, что меньше 10 тыс.). В то же время стоимость аренды бюджетной однокомнатной квартиры, к примеру, в Деснянском районе столицы, составляет 3,5 тыс. грн. Т.е. при себестоимости строительства 30-метровой квартиры 360 тыс. грн и годовой арендной плате в размере 42 тыс. грн инвестор может окупить расходы примерно за 8,6 лет. "Если же добавить сюда срок строительства - около 1,5-2 лет - то фактически застройщик на 10 лет должен вынуть из оборота, как минимум, несколько миллионов долларов без малейших гарантий на их возврат в срок. Чтобы вернуть инвестиции скорее, пришлось бы увеличить арендную плату до уровня существенно выше рыночных цен", - говорит руководитель отдела продаж жилого комплекса "Park Stone" в Киеве Дмитрий Шостя.
Но если квартиры в "доходных" домах будут дороже, чем у частников, то они останутся пустыми. Тем более, претендентов на съемное жилье сейчас крайне мало. По словам Сергея Костецкого, рынок аренды недвижимости замер: в Киеве предложение составляет порядка 33 тыс., но ежемесячно заключается не более 800 сделок.
Чтобы заселить квартиры "доходных" домах, их собственникам придется снизить цену аренды на 30-40% против частников. Но тогда сроки окупаемости таких объектов превысят 12 лет. "Для застройщиков "доходные" дома являются не самыми интересными проектами. Им выгоднее строить и продавать квартиры", - заявил "ДС" управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Вряд ли найдутся и инвесторы, готовые вложиться в строительство "доходных" домов. Еще в начале весны Кабмин и компания CITIC Construction Co ("дочка" китайской государственной инвестиционной корпорации CITIC) подписали меморандум, согласно которому Пекин должен предоставить Украине кредит в размере $15 млрд на возведение доступного жилья. По приблизительным оценкам, на эти деньги можно было бы построить порядка 25-30 млн кв м. Однако дальше разговоров дело не пошло, реальных денег Украина так и не получила.
Рассчитывать на то, что на этот рынок обратят внимание другие инвесторы, было бы наивно. "Главное условие для развития сегмента арендного жилья - доступные банковские кредиты. Но если в Европе кредит можно взять под 2-3% годовых, то у нас - под 25-30%. С учетом украинских реалий, все проекты с окупаемостью более 10 лет крайне рискованные. Правила игры на строительном рынке меняются очень часто, и власть в любой момент может отменить льготы для арендного жилья", - говорит Сергей Костецкий.
Кстати, три года назад власти уже пытались запустить госпрограмму аренды жилья с правом выкупа, но из этой затеи ничего не вышло. Причина простая - так и не нашлось строительных компаний, готовых строить и продавать государству квартиры по установленным ценам. Застройщики дружно заявили, что предложенные расценки на грани себестоимости и выразили вполне обоснованное сомнение, что государство сможет рассчитываться за жилье.
Налог на недвижимость как стимул для аренды жилья
Даже если случится чудо и, к примеру, те же китайцы возьмутся строить в Украине "доходные" дома, не факт, что украинцы захотят жить в съемных квартирах. В силу особенностей менталитета иметь съемное жилье у нас считается зазорным и непрестижным. Хотя в европейских странах даже небедные люди не покупают недвижимость, предпочитая арендовать квартиры. К примеру, в Швейцарии доля арендного жилья достигает 70% общего жилого фонда, в Германии - 60%, во Франции - 40%, Великобритании - около 30%. "В Германии или Франции очень дорого иметь собственное жилье, там очень высокие налоги на недвижимость, гораздо выгоднее долгосрочная аренда. Когда в Украине будет дешевле жить в съемной квартире, чем платить налог на недвижимость, мы тоже придем к этому", - говорит Сергей Костецкий.
