Двигатель торговли
Хотя экономическая ситуация в стране оставляет желать лучшего, а доходы киевлян практически не растут, ритейлоры продолжают открывать все новые и новые магазины. Спрос на торговые площади настолько высок, что, несмотря на ввод в эксплуатацию в прошлом году пяти новых объектов, свободных мест в ТЦ практически нет, что позволяет девелоперам повышать арендные ставки. Впрочем, хорошо зарабатывать на постояльцах могут не все — некоторым собственникам помещений все же приходится идти на уступки.
Магазинный бум
Столичные торговцы не могут остановиться. Они с завидным упрямством открывают новые магазины, рассчитывая таким образом компенсировать снижение стоимости средней покупки, которое в прошлом году составило 10%. Те, у кого на расширение сетей не хватает средств, попросту съезжают с не оправдавших их доверие помещений и ищут новые, более людные места. Среди главных претендентов на торговые площади представитель компании DTZ Наталия Миколайчук называет продуктовые сети различных форматов (от небольших магазинов до гипермаркетов), а также продавцов одежды и обуви.
Прошлый год был рекордным по количеству модных брэндов, появившихся в Украине — их выведено порядка 40 (обувные Rebeca Sanver (Испания), Why Denis (Румыния), одежные MaxMara Weekend, Collezione (Италия), Michael Kors (США) и пр.). Большинство новичков ищет помещения площадью 100–150 кв. м в раскрученных торговых центрах. Снизить планку им не позволяют требования владельцев торговых марок к формату магазинов (большинство новых брэндов продаются по франчайзинговым схемам). Заметно активизировались также фастфуды. Старожилы этого рынка открывают новые точки, к тому же в прошлом году в Киеве появились первые рестораны международных сетей (KFC, Starbucks).
В итоге спрос на торговые площади за последний год вырос на 15–20%. Причем востребованы как бутики по 50–80 кв. м и лоточные пятачки в коридорах торговых центров, так и большие помещения (до 1 тыс. кв. м и более). Эта тенденция уже отразилась на показателях вакантности ТЦ. Если в 2011 г. пустовало до 3% площадей, то по итогам минувшего сезона таковых оказалось всего 0,8%, — констатируют в "Украинской торговой гильдии". В наиболее успешных объектах свободных площадей нет вообще, более того, существуют своего рода "листы ожидания" арендаторов, готовых выстаивать в очереди по нескольку месяцев, лишь бы попасть в модный торговый центр. В списке последних эксперты называют Dream Town, "Караван", Sky Mall.
Популярные ранее объекты в центре города ("Глобус", "Квадрат") привлекают ритейлоров все реже. Непомерные арендные ставки заставляют их выставлять космические цены на свой товар, что отпугивает потенциальных покупателей. В итоге даже центральное месторасположение не гарантирует высоких продаж. В десятке наиболее посещаемых ТЦ, составленной "Украинской торговой гильдией" на основании опросов киевлян, тот же "Глобус" занял почетное девятое место (ниже только "Квадрат" на улице Гната Юры). Там покупают одежду и обувь менее 10% опрошенных. Для сравнения: в "Караване" — более 26%, в Dream Town — 25%, в Sky Mall — 21%.
На рынке непрофессиональных торговых площадей наблюдается обратная тенденция. Спрос на такие объекты, наоборот, снизился за последний год как минимум на 10%. С появлением новых ТЦ прежние арендаторы переезжают туда, рассчитывая на увеличенный поток покупателей. Найти же новых претендентов на опустевшие помещения собственникам все сложнее. Исключение составляют разве что отдельные магазины в самом центре Киева (на Крещатике, пл. Льва Толстого), хотя и к ним ритейлоры заметно охладели. Если ранее заполучить вожделенный бутик можно было исключительно по рекомендации (в общих базах агентств недвижимости они появлялись крайне редко), то сейчас риэлторы могут предложить потенциальным арендаторам несколько вариантов на выбор.
Негде развернуться
Предложение площадей в ТЦ растет медленнее, чем спрос на них. В прошлом году в Киеве из десятка заявленных объектов открылась только половина (Ocean Plaza, "РaйON", "Мега-Сити", "Диамант" и "Полярный"). Общая площадь новых центров — около 113 тыс. кв. м, то есть профессиональных помещений в столице стало больше лишь на 14% при ожидаемом 25%-ном приросте. Некоторые девелоперы, ссылаясь на отсутствие финансов, перенесли сроки сдачи объектов на этот год.
Если они завершат начатое, до конца 2013 г. в Киеве откроется еще восемь ТЦ общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. Среди них, в частности, Gulliver (ул. Спортивная), Marmelad (ул. Борщаговская), ART MALL и "Атмосфера" (Столичное шоссе), LifeStyle (Днепровское шоссе), Silver Breeze (Днепровская набережная). Но пока этого не произошло, конкуренцию девелоперов за потенциальных постояльцев сложно назвать жесткой. После открытия новых ТЦ некоторые "старожилы" лишились части арендаторов, но освободившиеся места пустовали недолго. Их удалось заполнить, переманив торговцев из непрофессиональных помещений. Это позволяет собственникам торговых центров и далее повышать арендные ставки.
По данным "Украинской торговой гильдии", за прошлый год они увеличились в среднем на 8% и колеблются в зависимости от месторасположения и статуса объекта в пределах $30–100/кв. м (без НДС и эксплуатационных затрат) для продавцов промышленных товаров, $15–25 — для продуктовых супермаркетов, $20–30 — для сетей бытовой техники, $25–50 — для фастфудов. Небольшие площади в наиболее раскрученных торговых центрах сдаются намного дороже — нередко арендные ставки превышают $200/кв. м.
В то же время набирает обороты и другая тенденция. Торговцы все чаще пытаются договориться с владельцами объектов о замене фиксированной арендной ставки на процент от оборота. Впервые подобная схема начала практиковаться на волне кризиса, но в 2010 г., когда ситуация на рынке немного оживилась, владельцы помещений попытались от нее отказаться. Теперь же для якорных арендаторов и постояльцев, готовых открывать точки в ТЦ на окраинах, вновь делают исключения. Существует даже своего рода такса для продавцов разных товарных категорий. Скажем, продавцы одежды и обуви платят 10–15% от оборота, продуктов питания — 3–5%, электроники и бытовой техники — 6–10%, фастфуды — 5–12%. На такую схему расчета все чаще вынуждены соглашаться и собственники непрофессиональных помещений. В прошлом году большинству из них пришлось снизить цены на 5–10% (сейчас они стартуют с $15–20/кв. м в месяц). Но это не убедило потенциальных арендаторов, которые оговаривают возможность оплаты от оборота хотя бы на время, пока они не убедятся, что правильно выбрали место.
Повод для торга
Ажиотаж на рынке профессиональной торговой недвижимости подстегивает потенциальных инвесторов. Эксперты уверены, что в ближайшие годы этот сегмент будет развиваться более чем активно. Уже ведется строительство семи ТЦ, которые планируется открыть в 2014 г. (общая площадь — более 400 тыс. кв. м).
Среди готовящихся премьер можно отметить, в частности, "Проспект" (ул. Красногвардейская), "Киев Е95" (Одесское шоссе), "Республика" (Окружная дорога), Lavina Mall (Академика Палладина) и пр. Еще как минимум 12 объектов находятся на стадии проекта или начала строительства (Petrovka Mall, Blockbuster Mall, Victoria, Kyiv Mall). Их обещают ввести в эксплуатацию до 2016 г. Если это произойдет, общая площадь столичных ТЦ превысит 2,5 млн кв. м (сейчас — около 1 млн кв. м). Понятно, что столь резкое увеличение предложения явно пересытит рынок, тем более что нет никаких гарантий, что к тому времени кризис в стране закончится и потребители смогут покупать больше товаров.
Эксперты прогнозируют: девелоперам будет все сложнее удержать арендаторов. Многие строящиеся ТЦ спроектированы в новом формате (большая развлекательная зона, более современный дизайн), что, как рассчитывают инвесторы, поможет привлечь как торговцев, так и посетителей. Существующие торговые центры смогут приостановить отток арендаторов разве что снижением цен. Но пока девелоперы не готовы торговаться. В этом году они планируют повысить арендные ставки еще как минимум на 5%.
