Жах інвестора. Чому відкритого ринку землі не буде як мінімум до 2020 року
Чергове продовження мораторію на продаж земель сільгосппризначення в кінці минулого року вже встигло обрости різними контроверсійними трактуваннями. Як це зазвичай відбувається в нашій економічній практиці останніх років, кращі досягнення економічної наукової думки були використані для доказу прямо протилежних тверджень.
Так, прихильники негайної земельної реформи як доказ своєї правоти приводять дані щодо того, що у всіх розвинених країнах ринок землі вже є і успішно функціонує. Що стосується прихильників продовження мораторію будь-яку ціну, то за їх завзяттям дуже часто ховаються інтереси великих аграрних холдингів, які просто хочуть продовжити користування дешевої орендою земель сільгосппризначення.
За останні чотири-п'ять років даний фактор (низька ціна оренди ріллі) став одним з ключових елементів конкурентоспроможності наших аграрно-фінансових груп на зовнішніх ринках, у всякому разі, провідним елементом їх надрентабельності.
Публічний дискурс щодо відкриття ринку землі сконцентрований навколо суперечки про те, чи можна продавати національне надбання, тобто землю, чи ні. Але знаючі люди стверджують, що це тільки надводна частина айсберга земельного питання. Між різними групами у владі йде жорстка підкилимна боротьба, як і, головне, хто буде розпоряджатися земельними ресурсами.
Принципове значення має навіть такий, здавалося б, технічне питання, як завершення формування цифрового геокадастра. З одного боку, є думка, що ринок можна запускати, а кадастр продовжувати формувати у міру того, як власники будуть здійснювати операції з землею. З іншого — не менш логічно (для прихильників) виглядає пропозиція спочатку сформувати кадастр, а вже потім починати торгувати землею. Варто зазначити, що відкриття ринку землі дещо різняться погляди у владної команди, зокрема, прем'єр Володимир Гройсман хоче зберегти визначальну роль в регулюванні ринку землі за Кабінетом Міністрів і наполягає на прийнятті урядового проекту, що передбачає відкриття ринку землі, але тільки для українських громадян. Крім того, передбачається обмежити право власності на землю лише 200 га в одні руки. Президент Петро Порошенко формально не проти, але, як знову-таки стверджують знаючі люди, робить все можливе, щоб перетягнути ковдру на себе і посилити позиції державних адміністрацій в регулювання земельних відносин. Ще один потужний гравець — це власники агрохолдингів, представлені в нинішньому скликанні парламенту як персонально, так і близькими і далекими родичами. Вони активно лобіюють відкриття ринку землі і категорично проти обмежень розмірів угідь.
На даний момент з більш ніж 41 млн га земель сільгосппризначення в приватній власності перебуває близько 31 млн га, у державній — 10,5 млн га. Найбільший інтерес викликає ринок оренди, який сформований за рахунок розпаювання земель між 7 млн власників (у середньому по 4 га на пай).
Більша частина земель пайовиків передана в довгострокову оренду (до 50 років) або в емфітевзис (безстрокове право користування) — всього 17 млн га, або більше 62%. Істотну частину займають неоформлені паї або використовуються без оформлення (до них відноситься і незатребуване спадщину) — результат процедурно-організаційної бездарності всіх минулих урядів. Таких паїв 5,6 млн га, або 21%. Орендують паї аграрні підприємства, кількість яких становить понад 45 тис. Велика частина цих юридичних структур — це так звані "сплячі" підприємства, створені виключно для обліку, захисту та переоформлення титулів права користування на земельні ділянки.
Флагманами ринку є аграрні холдинги (близько 75), які володіють 6 млн га, причому для окремих з них банк землі в 500 тис. га не рідкість.
Державні аграрні підприємства практично не присутні на ринку.
У загальній складності: 7 млн паїв сукупною площею понад 27 млн га. Величезний актив, на жаль, не приносить їх власникам істотної доходу. На початку 2017 р. середня виплата орендної плати на 1 га на користь власника становила 1000 грн, або $37, в той час як в країнах ЄС цей показник коливається в межах $250-500. Більш високі показники орендної плати зафіксовані в аграрних холдингах Кіровоградській, Черкаській та інших привабливих за якістю грунтів областях: 2400 грн за гектар ріллі в рік, або до $90. Але це все одно в три-чотири рази нижче, ніж, наприклад, у Польщі.
На відміну від України, де основним видом права користування є оренда, Польщі лише 2% орендованих земель, все інше — приватна власність.
Очевидно, що в Україні на даний момент відсутня мінімальний набір фінансових інструментів (земельні банки, земельні облігації, дешеві і доступні кредити), з допомогою яких в систему перерозподілу прав власності на землю будуть включені дрібні і середні землевласники (господарства, які мають ріллею від 10 до 300 га). Не менш важливим елементом моделі майбутнього ринку землі є і форма приватизації сільгоспнаділів, що знаходяться в держвласності (з застосуванням моделі центрального земельного банку або без).
У разі застосування аукціонної моделі найбільш важливий елемент — це визначення ринкової вартості землі (для продажу) і формули розрахунку її нормативної оцінки (для оренди). Справедлива ринкова оцінка вартості держземель може принести в скарбницю приблизно $2 млрд у разі продажу (одноразово) або $200-300 млн щорічно у разі передачі в оренду за новою оціночної вартості.
Капіталізація державної ріллі в південних аграрних областях становить до 1 млрд євро в кожній, вартість потенційної оренди — близько 80-100 млн євро, які держава могла б отримувати в кожній з цих областей. Базовою умовою функціонування будь-якої з розглянутих моделей ринку землі повинна стати надійна і прозора система обліку прав власності на неї. У 2018 р. ми, швидше за все, можемо стати свідками появи квазирынка землі. З одного боку, успішний запуск ринку землі є однією з вимог МВФ, тобто від якнайшвидшого вирішення цього питання залежать один-два транші Фонду на $2-3 млрд. З іншого — напередодні нового політичного циклу ніхто з системних інвесторів на український ринок на зайде, навіть враховуючи дешевизну базових активів. При цьому держава потребує залучення $5-6 млрд для покриття дефіциту платіжного балансу в поточному році.
Потенційно ці ресурси можна залучити від міжнародних кредиторів (МВФ, ЄС — до $4 млрд), а також за рахунок продажу до 1 млн га державних земель сільськогосподарського призначення (ще $1 млрд).
Таким чином, найбільші аграрні холдинги країни перебувають у досить складній парадигмі між дешевими активами (насамперед на землю) і ризиками нового політичного циклу, причому ситуація ускладнюється вимогами міжнародних донорів щодо продажу ринку та допуску на нього іноземних інвесторів. В разі "ручного", контрольованого монополістами, відкриття ринку землі параметри продажі не перевищать 10 тис. грн за гектар ріллі, але для цього необхідно: а) не допустити на ринок іноземних інвесторів і купити все самим; б) всі учасники скупки повинні дотримуватися певні правила гри і не застосовувати прихованих методів конкуренції для переманювання продавців землі. У такому разі для скупки 6 млн га українським агрохолдингам знадобиться приблизно 60 млрд грн, або 2 млрд євро, що при певній напрузі їм по кишені, якби не боязнь зміни політичних еліт, недовіру один до одного і тиск з боку Заходу. Саме цим і пояснюється контроверсійне ставлення агрохолдингів до розкриття ринку землі (хоча умови їх операційної діяльності мало чим відрізняються один від одного: одні готові ризикнути і забрати землю у свою приватну власність, розуміючи, що в 2019 р. може бути пізно, інші хочуть почекати, задовольняючись правом користування на землю (оренда).
Природно, 60 млрд грн — це занадто мала плата за розкриття ринку землі обсягом 6 млн га, яка не принесе відчутного ефекту ні економіці, ні доходу власникам землі (виручка від продажу паю в 3-4 га складе 30-40 тис. грн). Таким чином, модель "ручного" ринку несе в собі масу політичних, економічних, соціальних і прихованих конкурентних ризиків. Очевидно, що модель відкритого ринку землі зможе запрацювати не раніше 2020 р., коли всі зазначені вище негативні фактори і ризики будуть мінімізовані.
Читайте також:
Виклики-2018. Куди піде країна
"Плюшева" диктатура. Чотири головні болі адміністрації президента
Імітатор доброї волі. Що Путін приготує для Донбасу
Небезпечний "міхур". Чому будівельний бум може закінчитися епідемією "Еліта-Центрів"
Всі проти всіх. Яких сюрпризів чекати від війни між спецслужбами
Ще мінус мільйон. Чи можна зупинити трудову еміграцію
